這不，隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步釋放，樓價(jià)也開(kāi)始高位下挫。一些開(kāi)發(fā)商雖口頭強(qiáng)硬，不肯吐半個(gè)“降”字，但近階段，市場(chǎng)上還是出現(xiàn)了一些打折樓盤。

　　不過(guò)，對(duì)多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房吃折扣的空間到底有多大，終究不甚清楚。同一樓盤，不同的購(gòu)房者或許會(huì)得到不同的報(bào)價(jià)。盡管種種跡象表明，樓盤價(jià)格存在較大的彈性空間，但要“吃好”房?jī)r(jià)折扣這塊“蛋糕”，仍需一點(diǎn)“頭腦”。

　　打折原因解析

　　業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在許多不可預(yù)知因素，包括政策、土地、成本、市場(chǎng)變化等。若未做足前期估算，便有可能增加3%-5%的成本，利潤(rùn)若低于8％就可能賠錢。一個(gè)規(guī)范的開(kāi)發(fā)商，利潤(rùn)空間也就在3％至20％之間。

　　不用說(shuō)，這3％至20％，足以給購(gòu)房者一定的打折想象空間。業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)開(kāi)發(fā)商銷售打折樓盤，主要有以下原因。

　　一是期房剛開(kāi)盤，為吸引購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商往往提供一些優(yōu)惠，但是和期房的升值預(yù)期相掛鉤，幅度一般被控制在10%以內(nèi)。二是購(gòu)房者一次性付款，折扣空間會(huì)高于存款利率而低于貸款利率。三是團(tuán)體購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商既節(jié)約宣傳及代理費(fèi)，也不必操心樓層、朝向的調(diào)配，樂(lè)得讓利銷售。四是購(gòu)尾房可獲得優(yōu)惠。五是已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主，若再帶其他客戶前來(lái)，開(kāi)發(fā)商有時(shí)也會(huì)提供一些優(yōu)惠作為回報(bào)，一般通過(guò)轉(zhuǎn)成物業(yè)管理費(fèi)或其他形式來(lái)體現(xiàn)。

　　切莫一味看重

　　需要指出的是，“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐”，購(gòu)房者在做決定時(shí)，也不能一味看重折扣。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，某些樓盤折扣空間很大，難免存在一些不規(guī)范的隱患。因?yàn)橐粋€(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地、立項(xiàng)，到開(kāi)工、銷售，其過(guò)程漫長(zhǎng)，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，整體利潤(rùn)就會(huì)受到影響。所以，既然開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡周折才完成一個(gè)項(xiàng)目，若無(wú)特殊原因，不會(huì)愿意廉價(jià)出售。在上海市消協(xié)受理的商品房質(zhì)量投訴中，不少案件就與業(yè)主片面追求折扣有關(guān)。由于一味追求低價(jià)，開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)，只好在房屋質(zhì)量和售后服務(wù)上做文章。

　　當(dāng)然，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的不少打折信息，多數(shù)還是為順應(yīng)形勢(shì)，在均價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行的調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士指出，判斷優(yōu)惠幅度的依據(jù)，主要看在均價(jià)的基礎(chǔ)上究竟下調(diào)了多少。在具體銷售中，會(huì)出現(xiàn)一些低于均價(jià)的產(chǎn)品，這既有開(kāi)發(fā)商在銷售策略中預(yù)先定價(jià)的部分（如一些樓層、朝向、房型設(shè)計(jì)、面積指標(biāo)都處弱勢(shì)的單位，會(huì)采取較大幅度的優(yōu)惠），也有部分是客戶與銷售人員具體協(xié)商的結(jié)果。

　　如何吃好折扣

　　如何才能“吃好”房?jī)r(jià)折扣？業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房者頭先要掌握樓盤及其周邊項(xiàng)目的情況，包括價(jià)位、性能，了解其折扣政策是針對(duì)哪些產(chǎn)品對(duì)象。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)樓盤，不同層次、朝向、景觀和面積指標(biāo)條件的居室，其內(nèi)部折扣情況會(huì)有一些區(qū)別。因而要搞清哪類居室既符合自己的實(shí)際居住需求，折扣比例相應(yīng)又較實(shí)惠，符合心理價(jià)位及預(yù)期。

　　其次，要盡可能取得一手“情報(bào)”。一般說(shuō)，一個(gè)樓盤若提供大折扣，會(huì)有兩種可能，一是開(kāi)發(fā)商急需一筆資金，這時(shí)便會(huì)采取讓利促銷。二是清盤處理尾房。這些信息，一般購(gòu)房者難以直接獲得。因此，如果對(duì)某個(gè)樓盤情有獨(dú)鐘，不妨多花些工夫了解“內(nèi)幕”。另外，有些本擬到銷售后期高價(jià)出售的高性價(jià)比產(chǎn)品，在大勢(shì)向下調(diào)整的情勢(shì)下，為啟動(dòng)市場(chǎng)，刺激消費(fèi)，開(kāi)發(fā)商有時(shí)也會(huì)將之以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格出售。這對(duì)購(gòu)房者而言，不啻一個(gè)好時(shí)機(jī)。

　　此外，購(gòu)房者還要常到售樓及工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解。因?yàn)橛行╅_(kāi)發(fā)商在對(duì)樓盤做調(diào)價(jià)處理時(shí)，不一定會(huì)高調(diào)宣傳，而是根據(jù)市場(chǎng)情況，將折扣房源不定期、分批量地予以投放。所以平時(shí)要多注意信息采集，才能抓住機(jī)會(huì)。對(duì)樓盤現(xiàn)場(chǎng)也要多做觀察了解，較近新盤逐步增加，而且現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的數(shù)量較多，購(gòu)房者在選擇時(shí)，多掌握些實(shí)際情況，才能心中有數(shù)。

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