四年來，隨著成都城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)由原先的“居住型”逐漸向“享受型”轉(zhuǎn)變，原先的一次性購(gòu)房、一步到位的觀念發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)的消費(fèi)群體開始逐步擴(kuò)大。據(jù)成都房管局統(tǒng)計(jì)，２００４年在成都五城區(qū)購(gòu)商品房的外地人占了５１．１％，比上年增加５．７個(gè)百分點(diǎn)。這些來自成都轄區(qū)以外的外地人購(gòu)房比例的逐年上升，也使成都房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的構(gòu)成發(fā)生了很大的變化。相對(duì)于本地中低收入家庭的購(gòu)購(gòu)力來講，外地人購(gòu)購(gòu)力更強(qiáng)，所以外地人的強(qiáng)勢(shì)購(gòu)房力也成為了成都房?jī)r(jià)短期增幅略大的原因之一。金豐易居副總經(jīng)理張劍認(rèn)為，從近些年商品房市場(chǎng)的開發(fā)情況和二手房市場(chǎng)的交易情況看，從２００１年到２００４年，成都的房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸由“啞鈴型”向“橄欖型”轉(zhuǎn)移。一方面高端消費(fèi)群體正日漸理性，由以前盲目追求“大”的消費(fèi)觀念逐漸向追求功能的滿足，在功能滿足的基礎(chǔ)上對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)的要求相對(duì)較高，人們消費(fèi)理念和對(duì)居住內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)體現(xiàn)了現(xiàn)代化消費(fèi)群體的重要特征。另一方面，傳統(tǒng)的成都本地居民和外來的中等收入，已經(jīng)逐漸將購(gòu)房的興趣點(diǎn)集中在８０－１２０平方米以及１２０－１６０平方米的規(guī)格之間，在購(gòu)房過程中看重商業(yè)配套、戶型、園林景觀以及交通等因素。

　　消費(fèi)習(xí)慣之變 生活在城市之顛

　　業(yè)主陳先生在談到當(dāng)初購(gòu)購(gòu)凱萊帝景電梯公寓時(shí)，還戲言自己是“勇氣可嘉??！”“全家人都反對(duì)住電梯公寓，住慣了多層，一下子住在１７樓高的半空中，總是有說不出的不慣。”２００１年，成都購(gòu)房消費(fèi)習(xí)慣還對(duì)多層情有獨(dú)衷，很大程度上排斥居住電梯公寓。隨著上世紀(jì)６０年代和７０年代出生的這一大主流購(gòu)房人群成為購(gòu)購(gòu)電梯公寓的中堅(jiān)力量，電梯公寓到２００４年已經(jīng)開始成為成都房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的主流。電梯公寓從規(guī)模、配套、戶型、景觀等方面都逐漸發(fā)生了變化，成為了年輕一代購(gòu)房者向往時(shí)尚的置業(yè)選擇。隨著四年來電梯公寓自身為迎合消費(fèi)習(xí)慣的變化，從整體外觀設(shè)計(jì)到內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)的變化，都讓電梯公寓逐漸被消費(fèi)者接受和追捧。四年來，長(zhǎng)富新城、博雅庭韻、水漪裊銅、ＳＯＨＯ沸城、曼哈頓·自然派、粼江峰閣、雅典國(guó)際社區(qū)、凱萊帝景等一批高層電梯公寓已經(jīng)成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上的扛鼎力作。２００３年５月１日，成都規(guī)劃局將成都市住宅容積率規(guī)劃提高到了１．２，并隨后在建筑報(bào)建中又放開了單一對(duì)容積率的控制，成都市中區(qū)到二環(huán)路以內(nèi)，高層建筑的容積率可以達(dá)到４．２，這比常規(guī)的高層建筑容積率不能超過３－３．５足足高出１５％。敏感的業(yè)內(nèi)人士明顯地感覺到了這樣一個(gè)信息：政府鼓勵(lì)開發(fā)商修建高層住宅，高容積率低密度的電梯公寓社區(qū)將得到全面突破。與早期缺乏社區(qū)配套的電梯公寓開發(fā)不同，在購(gòu)房者需求不斷變化的趨勢(shì)下，近年來成都開發(fā)商開始用更多的心思對(duì)電梯公寓進(jìn)行精雕細(xì)琢，不斷提高標(biāo)準(zhǔn)推陳出新，提高綠化率及景觀建設(shè)，提升樓盤整體品質(zhì)，使電梯公寓更能迎合購(gòu)房者的需求，而改變消費(fèi)習(xí)慣，漸漸喜歡上在城市上空生活的情趣。隨著成都電梯公寓綜合品質(zhì)的完善和人性化的提升，購(gòu)房者對(duì)電梯公寓的消費(fèi)需求還將進(jìn)一步擴(kuò)張。購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣不是一成不變的，隨著居住從紅瓦平房到單元房，再到精裝修電梯公寓，成都購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣正逐漸向更舒適的居住生活轉(zhuǎn)變。

　　消費(fèi)動(dòng)因之變 從“安家”到“改善居住品質(zhì)”

　　從２００１年到２００４年，成都房地產(chǎn)消費(fèi)的動(dòng)因，是從較初的舊城改造開始的。三年的舊城改造，累計(jì)拆除各類危舊房屋４６７．０１萬平方米，涉及單位、居民住戶１１．４１萬余戶，實(shí)施改造開工面積達(dá)５７９．２萬平方米，截至２００４年１１月底，完成危改項(xiàng)目２１１個(gè)，拆遷安置單位和居民９．４２萬戶。這組數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)椴疬w挖掘出了至少１５０萬平方米的市場(chǎng)需求量。大部分開始購(gòu)房的動(dòng)因，都是因?yàn)椴疬w帶來的購(gòu)房需求。隨著城市的發(fā)展和居民收入的提高，購(gòu)房消費(fèi)動(dòng)因到２００４年，已基本上以“改善居住品質(zhì)”這一動(dòng)因?yàn)橹?。調(diào)查顯示，成都購(gòu)房者目前仍以自用居住為主，用于投資的比例不足５％，其中用于滿足基本住房需求的頭次置業(yè)和改善現(xiàn)有居住環(huán)境的二次置業(yè)者占據(jù)了完全比重，有效需求拉動(dòng)十分明顯。

　　消費(fèi)認(rèn)知之變 從“業(yè)余”到“專業(yè)”

　　“現(xiàn)在的消費(fèi)者，是越來越挑剔，也越來越專業(yè)了?！蹦硺潜P售樓小姐陳雅文在談到這四年消費(fèi)變化時(shí)感慨地說，“而且，消費(fèi)水準(zhǔn)也是越來越高了。”陳雅文還記得２００３年當(dāng)公司在成都推精裝修電梯公寓時(shí)，消費(fèi)者所表現(xiàn)出的對(duì)這種產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)和接受程度讓人震驚。原本以為對(duì)這樣的新產(chǎn)品認(rèn)識(shí)，需要花費(fèi)不少的工作進(jìn)行推廣，但是沒想到成都消費(fèi)者對(duì)初次出現(xiàn)的精裝電梯公寓早就有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。對(duì)樓盤的選擇，已經(jīng)不僅僅局限于面積大小、環(huán)境朝向，而已經(jīng)提升到了對(duì)樓盤選擇帶有明顯的品質(zhì)要求，同時(shí)對(duì)居住的要求也上升到了對(duì)生活追求的較高體現(xiàn)層次。對(duì)購(gòu)房消費(fèi)的要求，已經(jīng)在這四年上升到了對(duì)身份、品質(zhì)、理想體現(xiàn)的更高水準(zhǔn)。(記者 鐘學(xué)雋 李豫龍)

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