“我新購(gòu)房子的土地使用年限咋比國(guó)家規(guī)定的７０年少了８年？”日前，家住城東的張女士向本報(bào)反映，她入住的某小區(qū)較近才把房產(chǎn)證和房屋國(guó)土證辦下來(lái)，而張女士發(fā)現(xiàn)自己房子的土地使用年限嚴(yán)重“縮水”。張女士告訴記者，她發(fā)現(xiàn)房屋的土地使用年限是從１９９６年算起的，她的房屋國(guó)土證上本該７０年的土地使用年限變成了６２年。

　　調(diào)查：年限“縮水”普遍存在

　　記者近日就這一問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)土地使用年限“縮水”的現(xiàn)象普遍存在，多數(shù)房屋國(guó)土證的土地使用年限不足７０年，一些相差十多年甚至數(shù)十年之久。在記者的調(diào)查中，許多住宅的業(yè)主并不知道住宅土地使用年限按國(guó)家規(guī)定應(yīng)為７０年，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，多數(shù)留意的只是住宅的面積、價(jià)格等。對(duì)于房產(chǎn)證和國(guó)土證，大多數(shù)購(gòu)房者都只是關(guān)心什么時(shí)候才辦得下來(lái)，至于土地使用權(quán)為多少年卻并不在意。一些購(gòu)房者表示，房產(chǎn)證和國(guó)土證是開(kāi)發(fā)商 的，土地使用年限就算少了幾年也沒(méi)什么辦法。

　　原因：開(kāi)發(fā)周期導(dǎo)致“縮水”

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉先生告訴記者，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商起開(kāi)始計(jì)算，國(guó)家并沒(méi)有規(guī)定所有的住宅土地使用權(quán)必須是７０年，所以如果土地所有者一次性只交納了５０年的土地出讓金，其５０年的使用期限也是合法的?！埃罚澳隇樽≌恋厥褂脵?quán)一次出讓的較長(zhǎng)期限。開(kāi)發(fā)商從獲得所開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)到房屋銷售需要一定的時(shí)間，從開(kāi)發(fā)到銷售的周期通常為一年至三年?！眲⑾壬硎?，購(gòu)房者購(gòu)到房子后，其土地使用權(quán)限很難達(dá)到７０年，而開(kāi)發(fā)商從拿地到消費(fèi)者購(gòu)房之間產(chǎn)生的時(shí)間差，實(shí)際上就是土地使用年限“縮水”的具體表現(xiàn)?！叭缭俪霈F(xiàn)資金不到位、相關(guān)證件未辦理齊全等現(xiàn)象，整個(gè)開(kāi)發(fā)銷售周期就會(huì)更長(zhǎng)，土地使用年限自然就更短了。”

　　算賬：“縮水”帶來(lái)隱形損失

　　記者發(fā)現(xiàn)，商品房的價(jià)格并沒(méi)有因?yàn)槭Ｓ嗟耐恋厥褂闷谙薏煌兴鶇^(qū)別，那么國(guó)土證的“縮水”究竟會(huì)不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失呢？記者就此咨詢了市國(guó)土資源局的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他指出，雖然國(guó)土證“縮水”表面上沒(méi)有給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失，但購(gòu)房者在購(gòu)房款中卻多交納了土地出讓金，如果購(gòu)房者的土地使用年限只有５０年，那他就多交納了２０年的土地出讓金。“這是一筆隱形損失，開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者對(duì)土地年限不了解這一背景，給購(gòu)房者簽訂了低于７０年的土地使用權(quán)，而交納的土地轉(zhuǎn)讓金卻以７０年來(lái)計(jì)算，賺取了其中的差價(jià)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)的實(shí)際使用期限應(yīng)該反映在房?jī)r(jià)上，因?yàn)槭Ｓ嗄晗薏煌?，直接影響著房產(chǎn)的實(shí)際使用價(jià)值。換句話說(shuō)，同一處房產(chǎn)，其剩余年限越長(zhǎng)，使用價(jià)值就越大，價(jià)格也就越高，反之亦然。

　　“而目前的現(xiàn)實(shí)是，土地使用年限與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系并不明晰?！痹撠?fù)責(zé)人表示，土地使用期滿時(shí)雖然可以重新簽訂合同申請(qǐng)續(xù)期，但必須再繳納一筆土地使用的“租金”，土地使用年限“縮水”，購(gòu)房者的合法權(quán)益明顯受到損害。該負(fù)責(zé)人提醒，購(gòu)房者在挑選房屋時(shí)一定要多留個(gè)心眼，仔細(xì)查驗(yàn)樓盤的銷售許可證，對(duì)“土地使用年限”一欄應(yīng)特別留心，避免不必要的損失。

　　支招：簽訂補(bǔ)充條款防止“縮水”

　　四川華楚律師事務(wù)所金興超律師則表示，從《合同法》的角度講，業(yè)主購(gòu)房時(shí)在合同上約定的時(shí)間如與業(yè)主取得土地證上載明的時(shí)間不同，開(kāi)發(fā)商屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在房地產(chǎn)交易中，購(gòu)房者在很大程度上屬于被動(dòng)消費(fèi)，商品房購(gòu)賣合同中并沒(méi)有對(duì)此約定違約條款，若無(wú)法通過(guò)補(bǔ)充說(shuō)明方式與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，就只能接受單方設(shè)立的“霸王條款”。所以購(gòu)房者可在合同的補(bǔ)充條款中另行約定，如果遇到土地使用期限縮水時(shí)開(kāi)發(fā)商怎么承擔(dān)違約責(zé)任。

　　相關(guān)鏈接

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：居住用地土地使用期為７０年；工業(yè)用地５０年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地５０年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地４０年；綜合或其他用地５０年。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用期滿后，土地使用者應(yīng)申請(qǐng)續(xù)期，在一般情況下，政府應(yīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。如申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國(guó)家無(wú)償收回。

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