索賠看清“白紙黑字”

　　【案情】2002年8月，張某購購了龍泉驛區(qū)開發(fā)的一套商品房，房屋交付時間約定為2003年6月30日前，合同總價款12萬元。合同約定，房屋交付后80天內(nèi)辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，如開發(fā)商逾期不能辦理，則由開發(fā)商向張某支付相當于總房價款的違約金，張某并有權退房。然而，開發(fā)商直至2003年10月底才交付房屋。至今開發(fā)商不僅沒有支付逾期交房的違約金，且產(chǎn)權登記也不能辦理。張某雖然多次找到開發(fā)商要求協(xié)商解決，但至今沒有結果。

　　【律師點評】四川致高律師事務所副主任林方平律師認為，張某與開發(fā)商簽訂的購房合同依法成立并有效，合同雙方當事人均應切實履行，違約者應承擔相應的違約責任。本案中，開發(fā)商逾期交付房屋，應承擔相應的違約責任。張某目前追究開發(fā)商逾期交房的違約責任，尚在訴訟時效之內(nèi)，應能得到支持。至于張某要求開發(fā)商承擔未能如期辦理產(chǎn)權登記的合同約定的違約責任，該約定有無效力或是否過高則有待根據(jù)實際情況予以分析考慮。張某也稱，正因為在該開發(fā)商如此約定下，他才放心購房。因此，即便該約定有效，也應視張某因未能如期辦理產(chǎn)權登記而造成的損失來確定。較高人民法院相關司法解釋作了如此規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失的百分之三十為標準適當減少?！?p>　　業(yè)主不還按揭成被告

　　【案情】王先生通過銀行按揭貸款，在城南某購物購下一間商鋪。但在離購物承諾的開業(yè)日期還有1個月時，王先生被告知開發(fā)商追加的資金不能及時到位，購物開業(yè)會推遲6個月。之后，購物再次聲稱由于種種原因無法正常開業(yè)，并無限期拖延。王先生和其他商鋪業(yè)主與開發(fā)商進行交涉未果。由于此期間王先生一直拖欠銀行的按揭款，銀行將王告上法庭，要求償還拖欠的借款本息，并提前償付尚未到期的借款本息。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務所宋建明律師認為，購物單方面違反承諾的開業(yè)日期屬違約行為，應承擔違約責任。王先生可在開發(fā)商不能如期交付房屋時，給予其3個月的催告期，催告期后仍不交付，可以行使解除合同權，要求其承擔違約責任，并賠償相應損失。

　　王先生和銀行之間還存在借貸關系，是相對獨立于購房購賣的法律關系，因此銀行依據(jù)還款規(guī)定起訴王先生是合法的。王先生可以依據(jù)《商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干意見》有關規(guī)定向法院起訴開發(fā)商，并把銀行追加為第三人，行使解除合同權，要求開發(fā)商賠償造成的損失，償還銀行欠款及利息。

　　天臺成空頭支票

　　【案情】“購房即天臺！”杜先生正是被這則廣告打動才購購了××花園的一套住房，該房產(chǎn)商的廣告和現(xiàn)場銷售人員均明確表示，購購頂層房屋即附天臺?？墒?，當杜先生拿到房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權證上并未標注天臺面積。他當即就此向開發(fā)商提出質(zhì)疑，開發(fā)商此時卻突然改口說“天臺是沒有產(chǎn)權的！不可能寫進你的房產(chǎn)證”。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務所宋建明律師認為，根據(jù)《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所作的說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，也應當視為合同內(nèi)容，當事人應當承擔違約責任。

　　房屋設計遭變更

　　【案情】張先生購購了一套位于二環(huán)路外的新房，購房合同中附有房屋平面圖,并約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準、設計單位同意的戶型設計變更出賣人應當在10日內(nèi)書面通知購受人；購受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知購受人的，購受人有權退房。”7個月后，張先生在看房時發(fā)現(xiàn)，原有設計的主臥衛(wèi)生間沒有了，他立即向開發(fā)商提出質(zhì)疑。開發(fā)商稱原設計存在一定問題，設計單位要求變更設計，他們并無責任。

　　【律師點評】四川泓森律師事務所余燕律師認為，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，本案中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購受人的，購受人有權退房；購受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。本案中，開發(fā)商變更房屋設計（減少衛(wèi)生間），卻未通知房屋購受人張先生，依法張先生有權退房，并可要求開發(fā)商承擔賠償責任。

　　逾期交房理應賠償

　　【案情】劉女士在2003年簽下了新房購房合同，合同約定開發(fā)商于2004年7月交房。2004年5月，開發(fā)商打電話通知劉女士，該住房需作裝修設計的調(diào)整，要推遲兩個月交房。直至11月20日，劉女士才拿到她的新房，而這已超出合同規(guī)定的交房時間110余天。劉女士要求房產(chǎn)公司按照合同規(guī)定予以賠償，但開發(fā)商以已征得業(yè)主同意為由拒絕賠償。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務所古海嘯律師認為，房產(chǎn)商應該承擔合同約定延期交房的違約金或賠償金。雖然劉女士同意延期兩個月，但并沒有同意免除房產(chǎn)商違約應該承擔的責任。關于延期交房的賠償問題，購賣合同雙方有約定的按約定賠償，沒有約定的，較高人民法院的司法解釋也規(guī)定得很明確具體：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

　　無效面積就別算產(chǎn)權

　　【案情】屈先生一次性付款購購了一套6樓的住房。但在交房時屈先生發(fā)現(xiàn)，該房屋底層的一根鋼筋大梁吊得非常低，距離地面只有1.3米，人在下面無法正?；顒?，但這大梁下的面積也被計入了房屋的產(chǎn)權面積。屈先生表示，部分房屋面積不能正常使用，開發(fā)商卻故意隱瞞真相，欺詐購房者，于是將開發(fā)商告上了法庭。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務所宋建明律師認為，按照相關規(guī)定，房屋室內(nèi)投影面積低于2米的不算入實際面積。因此，該開發(fā)商將住房大梁下的面積計入房屋產(chǎn)權面積的做法，是不合理的。購房者可向房屋面積測繪部門申請，對房屋的實際面積進行重新測量。然后，要求開發(fā)商將超出面積的房款予以返還。

　　維修金莫名漲價

　　【案情】李女士購購一套建筑面積為147.95平方米的房屋。按照國家政策規(guī)定，李女士應付維修基金3254.90元。但開發(fā)商實收住房維修基金4699元，比應付款項多收1400余元。后李女士多次與該公司聯(lián)系退款事宜，均無果而終。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務所古海嘯律師認為，根據(jù)相關文件規(guī)定，房屋維修基金屬專項資金，?？顚Ｓ?，只能用于房屋維修，用完再征收；非電梯住宅的專項維修金征收比例應為房款總額的2%，電梯住宅的征收比例則為2.5%。如果實收維修基金超出總房價的規(guī)定征收比例，李女士可與開發(fā)商先行協(xié)商；如協(xié)商不成，可以通過訴訟（或仲裁）程序達到維權目的。

　　面積縮水開發(fā)商不退房

　　【案情】郝先生去年購購了一套商品房，購房合同中簽訂的房屋面積是98平方米。但在交房時他卻意外發(fā)現(xiàn)，房屋面積縮水了近10平方米。郝先生立即找到開發(fā)商交涉，開發(fā)商表示愿意將縮水面積的房款退還，但不同意郝先生提出的退房要求。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務所宋建明律師認為，商品房合同面積與實測面積存在誤差，主要表現(xiàn)在期房在交付使用時，房屋的使用面積縮小，使用率降低；另一種則是建筑面積增大，開發(fā)商要求購房人補交增房款。此糾紛產(chǎn)生的原因，主要是由于合同約定不清。按照相關的法律法規(guī)，商品房合同面積與實測面積的誤差在3％以內(nèi)屬于正常。如實際使用面積與合同約定面積超出了3%，購房者可要求開發(fā)商退房。

　　合同簽訂后，購房者較關心的莫過于何時能搬進自己的新家。這個時候可能面臨的問題，應是開發(fā)商遲遲不交房，或是為趕施工進度使房屋質(zhì)量、房屋結構出現(xiàn)差錯。那么，購房者可抽出時間，多到項目施工工地上轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看房子究竟蓋到了幾樓；再對照合同，查查開發(fā)商是否將約定內(nèi)容一一履行到位。如此這般，購房者便及時起到了對開發(fā)商的合理監(jiān)督作用，并保障了自身利益。

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