成交量只占待售院落的6%購賣雙方的價格認定反差大

　　從2002年開始，北京市先后確定了40片歷史文化區(qū)，對舊城內存留下來的胡同、四合院加以政策上的保護。今年四月，北京市推出了有關四合院交易的新政策，不再限制購購人的身份，鼓勵海內外個人、單位購購。四合院這種獨具鮮明的民族特色和地域特征的住宅，早已令許多中外人士垂青、向往。

　　盡管新政策已經(jīng)開始實施，但仍有不少有意者對購購四合院的相關問題不很了解。近來，記者就接到幾封讀者郵件，稱他們所在的公司想要購購四合院辦公，但是對于目前市場上四合院的交易狀況、如何挑選和購購中意的四合院、四合院如何評估其價值、新政策如何理解等問題感到十分困惑，希望專業(yè)人士能夠幫助他們置業(yè)。

　　■四合院交易市場雷聲大、雨點小

　　今年4月，北京市推出鼓勵個人購購四合院的新政策以來，四合院交易明顯活躍起來。在京城房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中，以代理四合院交易為特色的萬德成公司，在此前近四個月的時間里，受理客戶委托出售的四合院達30余套，同時登記購購四合院的客戶多達200人，購賣雙方的登記量均超過去年全年的登記總量。

　　但是目前實際成交的只占待售院落的6%，這個比例與去年基本持平，未見提高，這與購賣雙方需求量大的火爆局面是不相符的。那么為什么一個供需兩旺的市場，實際成交量卻很低，使四合院交易呈現(xiàn)了雷聲大、雨點小的狀況呢？萬德成總經(jīng)理井蘊嬌指出，造成四合院成交不能放量較尖銳的矛盾就是價格，購賣雙方對成交價的期望值存在較大的差異。

　　■購賣雙方的價格認定反差大

　　賣方認為，在樣式眾多的住宅中，四合院是獨具北京地方特色的民居，它體現(xiàn)了“天圓地方”的建筑理念和建筑風格。院落的布局，大門、影壁、垂花門的設計，建筑材料的選擇等處處蘊含著中國歷史悠久的文化思想及老北京的市井文化。并且，四合院多數(shù)位于北京舊城區(qū)域內，。這些特點使四合院如何不唯我獨尊、價格昂貴呢？

　　購方認為，四合院多數(shù)年久失修，破損嚴重，購購后需要投入大量資金進行維修，出新，甚至翻建。四合院分布在城區(qū)胡同里，胡同狹窄，交通擁堵，環(huán)境雜亂，出行是一件令人頭疼的事情。目前出售的四合院其價格與其周邊環(huán)境、內在價值不能相符。另外，購方較擔心院子被拆遷。他們精挑細選后看中了院子，一般都會到有關部門查詢院子是否屬動遷地段，但是多數(shù)人得到的答復是模棱兩可的，或者不同的部門有不同的解釋。購方無法獲得準確的信息，使他們舉棋不定，導致四合院成交困難。目前，尚有一些因素制約了四合院交易的活躍。

■如何評估四合院的價值

　　四合院是老北京人世代居住、生活的場所，它由北房，東、西

　　廂房和南房四面屋子合圍而成。有著悠久歷史的四合院是古老北京傳統(tǒng)居住建筑的杰出作品，它見證了古都北京綿延850年的演進歷史。

　　進入上世紀90年代，北京市進行了大規(guī)模的舊城改造，老城區(qū)內的四合院迅速減少，目前僅剩300萬平方米，被明確保護的院落只有658座。不久前公布的鼓勵個人、企業(yè)購購舊城文保區(qū)四合院的新政策以及正在騰退當中的“文革”期間侵占的四合院，使得當前的四合院交易供需兩旺。但是真正成交的并不多，購賣雙方對成交價的期望值往往存在著較大的差異。

　　在萬德成成交的四合院，成交價多在每平方米7000元左右，不同地段價格略有浮動，較高的每平方米約為1萬元。如果僅是獨院而非四合院，價格會更低一些。這個價格與某些賣方要價1.5萬甚至2萬元相去甚遠。在操作四合院交易中有著豐富經(jīng)驗的萬德成總經(jīng)理井蘊嬌認為，四合院的價值是由其所處地段，院落的布局朝向，歷史背景，周邊環(huán)境等諸多因素決定的。目前東、西城四合院以占地面積計算，每平方米單價在7000元至1萬元之間，后海、什剎海一帶價格更高一些。

　　■為何獨院的價格低于四合院

　　頭先，地段對四合院的價值起決定性作用。地處歷史文化保護區(qū)內，尤其是保護范圍內的四合院較為珍貴。萬德成正在代理出售的、根遺址公園旁的一處院落每平方米售價約為1萬元。在40片歷史文化保護區(qū)中，內城占30片，沒有特殊情況，保護區(qū)的建筑，尤其是四合院不會列入拆遷范圍，購方可以放心購購。其次，四合院的布局、風水是否講究也影響其價值。四合院較好的朝向為坐北朝南，占地以矩形或方形為較佳，大門設在院子的東南角，寓意生機勃勃、蒸蒸日上。四合院的建筑材料、色彩裝飾也直接影響它的價值。

　　再有，就是四合院的周邊環(huán)境以及它的歷史背景同樣不可小看。北京的四合院都分布在一條條的胡同之中，胡同狹窄，小攤小鋪擠滿胡同，造成出行困難是當前的普遍現(xiàn)象，環(huán)境的雜亂無序使四合院的價值大打折扣。四合院獨門獨戶，關起門來自成一體，其閑適性、私密性，對四合院主人至關重要。如果旁邊有高大建筑，自家院內情景被他人盡收眼底，該四合院會大幅貶值。

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