市民趙先生陳先生：本市公房的種類較多，有的是成套獨(dú)用的，有的是非成套獨(dú)用的；有是部隊(duì)產(chǎn)權(quán)，也有的歸宗教團(tuán)體所有。如果是成套獨(dú)用公房，那么公房承租人只要按照本市有關(guān)公房出售方案將公房轉(zhuǎn)為售后公房，取得小產(chǎn)證后即可上市出售，否則承租人享有的僅僅是房屋使用權(quán)。根據(jù)《民法通則》第71條的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。不僅如此，早在1999 年，市房地資源局就已經(jīng)明令禁止購賣成套獨(dú)用住房使用權(quán)，包括禁止中介從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)購賣的居間、代理和提供咨詢等，不得掛牌、展示或者利用網(wǎng)站、刊物等刊登上述信息；同時(shí)禁止物業(yè)公司以任何形式轉(zhuǎn)讓其管理的成套獨(dú)用住房使用權(quán)，并不得為成套獨(dú)用住房使用權(quán)購賣辦理租賃戶名變更和入住等手續(xù)。

　　因此，成套公房的承租人只享有房屋的居住使用權(quán)，而不能擅自出售。從你來信反映的情況看，你和上家名義上是變更承租人，實(shí)質(zhì)上進(jìn)行的是公房購賣，這損害了國家的利益。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，即使你和上家簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》也是無效的，還可能會(huì)因此受到處罰。

　　由于你在交付5000 元定金之前，并不知道房屋是公房，因此不存在過錯(cuò)，上家或中介應(yīng)當(dāng)將定金返還給你。以后購房“下定”前，一定要注意查驗(yàn)上家的身份證明和小產(chǎn)證，以免帶來類似麻煩。當(dāng)然，你可以向上家提出，先由上家將公房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，至于由誰出資轉(zhuǎn)產(chǎn)，你和上家可以協(xié)商確定，具體手續(xù)可以向房屋所在地的物業(yè)管理公司咨詢。待公房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房后，你和上家即可進(jìn)行二手房交易。

　　如果是非獨(dú)立成套公房，按照上海市有關(guān)規(guī)定，只能進(jìn)行承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，不能作為二手房進(jìn)行購賣，即下家在向上家支付相應(yīng)錢款后通過當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理公司辦理承租人的變更手續(xù)，取得承租權(quán)。需要注意的是，下家在支付這筆錢款時(shí)無法申請(qǐng)貸款，必須通過自有資金支付，因?yàn)橄蜚y行申請(qǐng)貸款的前提是要將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，對(duì)于非獨(dú)立成套公房的購家來說，取得的僅僅是房屋承租權(quán)，而非房屋的所有權(quán)。圣信律師事務(wù)所徐叢林律師

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