付款方式的選擇

　　合同第六條提供了三種付款方式，即一次性付款方式、分期付款方式以及其他方式(一般為貸款方式，包括商業(yè)銀行貸款、公積金貸款和組合貸款)。而對(duì)于購(gòu)房者，付款方式的選擇取決于三個(gè)因素，即實(shí)力、利息、風(fēng)險(xiǎn)。

　　頭先，購(gòu)房者有足夠?qū)嵙Φ脑?，才能選擇一次性付款或分期付款。當(dāng)然，如果選擇一次性付款的話，也要看開(kāi)發(fā)商是否對(duì)這種付款方式采取一定的優(yōu)惠措施，要是沒(méi)有的話，那為什么不選擇分期付款呢？

　　其次，要考慮財(cái)務(wù)成本。個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)行優(yōu)惠政策，相對(duì)于居民存款利率而言要高得多。因?yàn)榫用翊婵钅昀室话阍?%以下，而住房貸款年利率一般在4%以上(較高超過(guò)5%)。如果沒(méi)有其他的需求(比如投資和消費(fèi))，在有大量銀行存款的同時(shí)卻向銀行貸款，從財(cái)務(wù)角度看是不合算的，但在實(shí)務(wù)中，確實(shí)有很多人在有足夠資金的情況下，仍然選擇了貸款購(gòu)房，主要有兩種情況：一是投資的需要。對(duì)于投資者而言，貸款購(gòu)房是合算的，因?yàn)檫@實(shí)際上是用購(gòu)房貸款的優(yōu)惠利率獲得了投資所需要的資金。還有一種情況是消費(fèi)的需要。很多人尤其是年輕人不愿意因?yàn)橘?gòu)房而降低自己的生活質(zhì)量，而在有付款能力的情況下也選擇貸款，這種情況也不在少數(shù)。

　　第三，風(fēng)險(xiǎn)因素。很多人出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮采取分期付款，即按照樓盤的施工進(jìn)度分期付款，應(yīng)該說(shuō)是有一定道理的。還有的購(gòu)房者為降低風(fēng)險(xiǎn)，采用貸款的方式，即先向銀行貸款，而后等到開(kāi)發(fā)商交付房屋或辦理完產(chǎn)權(quán)證后再通過(guò)提前還款的方式還清貸款。從法律上說(shuō)，這種方式對(duì)于降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有意義，因?yàn)橘J款合同是購(gòu)房者與銀行之間的合同，并不受樓盤風(fēng)險(xiǎn)的影響，即使樓盤出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者也不能免除還貸的責(zé)任。但在實(shí)務(wù)中也不排除其有一定的意義。

　　從付款方式看樓盤

　　理論上購(gòu)房者有充分選擇機(jī)會(huì)的情況下所做的分析，但在實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)付款方式進(jìn)行限制，購(gòu)房者并無(wú)充分的選擇機(jī)會(huì)。作為購(gòu)房者，一方面要在可能的付款方式中進(jìn)行權(quán)衡，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)通過(guò)開(kāi)發(fā)商提供的付款方式來(lái)審查樓盤的合法性。主要有兩種情況：

　　1.樓盤不能采取公積金貸款，但可以采取商業(yè)貸款。

　　對(duì)于合法開(kāi)發(fā)而又銷售手續(xù)齊全的樓盤，購(gòu)房者就可以從住房公積金貸款來(lái)支付房款。反過(guò)來(lái)，如果開(kāi)發(fā)商告訴你不能采用公積金貸款，則一般說(shuō)明該樓盤銷售手續(xù)存在問(wèn)題，往往沒(méi)有獲得銷售許可證。然而購(gòu)房者比較難理解的是為什么該樓盤又可以采用商業(yè)貸款呢？或者既然銀行給提供貸款，就意味著銀行對(duì)該樓盤作過(guò)審查，是不是就說(shuō)明了該樓盤沒(méi)有問(wèn)題？實(shí)際上國(guó)家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)住房貸款采取了比商品房銷售更為嚴(yán)格的政策，除了樓盤必須具備合法銷售手續(xù)外，對(duì)于多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅必須完成主體的三分之二才能發(fā)放貸款。而商品房預(yù)售只要完成工程投資的25%即可。但在實(shí)務(wù)中，對(duì)于銷售手續(xù)不全的樓盤發(fā)放貸款的情況也比較多。需要說(shuō)明的是，銀行提供貸款肯定對(duì)樓盤進(jìn)行過(guò)審查，但作為購(gòu)房者，還需要自己來(lái)判斷所購(gòu)房屋的合法性。

　　2.樓盤不能提供貸款。

　　應(yīng)該說(shuō)這種樓盤比前面一種情況的風(fēng)險(xiǎn)更大，很可能在開(kāi)發(fā)手續(xù)上有問(wèn)題，作為購(gòu)房者，要加倍小心。當(dāng)然，也不排除個(gè)別樓盤因?yàn)殇N售火爆，而對(duì)付款方式進(jìn)行限制。

　　關(guān)于逾期付款

　　在合同中，開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)付款期限有所規(guī)定。如選擇商業(yè)貸款，由于開(kāi)發(fā)商與貸款銀行是合作關(guān)系，開(kāi)發(fā)商往往只規(guī)定購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)的時(shí)限，而不對(duì)款項(xiàng)到賬時(shí)間作出限制。對(duì)于其他付款方式，開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)款項(xiàng)到賬時(shí)間進(jìn)行限制。如購(gòu)房者逾期付款，則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。不過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的慣例是：如果購(gòu)房者因?yàn)榭陀^原因?qū)е掠馄诟犊?，則一般不追究購(gòu)房者的違約責(zé)任。當(dāng)然，需要提醒購(gòu)房者的是，較好不要逾期付款。因?yàn)橐坏┠阌馄诟犊睿礃?gòu)成違約，此后如開(kāi)發(fā)商逾期交房，則因你違約在先而無(wú)法追究其逾期交房的違約責(zé)任。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！