姚麗穎

　　房屋評(píng)估因素繁多

　　價(jià)格常常是交易成敗的關(guān)鍵，住房二級(jí)市場(chǎng)更是如此。

　　目前北京市商品住房市場(chǎng)已形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、成型的市

場(chǎng)，對(duì)于不同地理位置的住房，都能找到相類似的可比案例進(jìn)行

比較。而已購公房上市處于剛剛啟動(dòng)的狀態(tài)，各區(qū)域的房源信息

和成交案例都很少，這就使得此類房屋評(píng)估在選擇可比案例時(shí)受

到很大局限。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購公房上市交易，成交價(jià)格由雙

方協(xié)定，但對(duì)于購賣雙方來講，可能對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)完全陌生，對(duì)

房屋的價(jià)格無從把握，一方漫天要價(jià)，一方坐地還錢，很難達(dá)成

一致意見。

　　據(jù)北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所估價(jià)師歐陽艷紅介紹，舊房的

價(jià)格體系較新房復(fù)雜得多，它的評(píng)估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，

區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度

等，個(gè)別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶型、樓層、使用年限甚

至裝修水平，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的電腦評(píng)估體系軟件通過幾項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)

計(jì)及出具一個(gè)市場(chǎng)平衡價(jià)就能解決的。尤其是對(duì)房屋權(quán)屬狀況的

認(rèn)定，必須由房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)過詳細(xì)的實(shí)地調(diào)查后方可下結(jié)論。

另外，房屋產(chǎn)權(quán)是否完整非常重要，購房者如果購購了產(chǎn)權(quán)不清

或無產(chǎn)權(quán)的房屋到時(shí)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。因而估價(jià)師在評(píng)估時(shí)除了要

求客戶提供合法的證件外，還應(yīng)查驗(yàn)證件的合法性及來源，同時(shí)

了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。然后估價(jià)師對(duì)估價(jià)

對(duì)象周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對(duì)估價(jià)對(duì)象各

種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、

交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)

構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個(gè)

公平合理的價(jià)格。

　　購購舊房安全

　　房屋價(jià)格固然重要，舊房的抗震性能更應(yīng)當(dāng)被消費(fèi)者擺在頭

位。

　　“購舊房不能忽視安全。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、

北師大教授鄔翊光在談到已購公房上市時(shí)指出，上市的舊房，一

般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽

命可達(dá)70至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過60至70年，磚木結(jié)構(gòu)大約50年，

這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購購房屋，一般希望

能住10年以上，對(duì)房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測(cè)算。而

且北京市位于環(huán)太平洋地震帶內(nèi)，所以為保險(xiǎn)起見，消費(fèi)者在購

購舊房之前較好咨詢一下有關(guān)專家，以對(duì)房屋的安全程度作一番

了解。

　　選房中的權(quán)重因素

　　來說，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下條件：價(jià)格、交通區(qū)位、

環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的消費(fèi)者可能更重視其中某

項(xiàng)因素，即房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子

女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就

近有無好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費(fèi)者希望回歸自然，遠(yuǎn)

離鬧市，而做生意的購房者更中意于靠近市場(chǎng)。上述因素，購房

者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

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