北京市從1998年推出19片經(jīng)濟(jì)適用房后，因其價(jià)格低于相同地段的商品房，適應(yīng)中、低收入的經(jīng)濟(jì)隨承受能力，受到了廣泛的歡迎。但許多購(gòu)房人不清楚經(jīng)濟(jì)適用房與商品房二者的聯(lián)系與區(qū)別。有些購(gòu)房人甚至存在著疑慮，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低，質(zhì)量難以有保證，因而影響了一部分人購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性。

為了幫助不熟悉房地產(chǎn)政策，缺乏購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和群眾了解經(jīng)濟(jì)適用房，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售。精品家園房地產(chǎn)咨詢公司，在今年10月中旬舉行的經(jīng)濟(jì)適用房展賣會(huì)上，邀請(qǐng)國(guó)家建設(shè)部住房制度改革辦公室的專家，專題講述了“經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房的關(guān)系”。

一、經(jīng)濟(jì)適用房是商品房嗎？

是。經(jīng)濟(jì)適用房與商品房都是由開發(fā)公司建設(shè)，房子建好后都是用于出售，都有一定的利潤(rùn)，所以都是屬于商品房。以前商品房是先進(jìn)的，現(xiàn)在推出的經(jīng)濟(jì)適用房是商品房的一種形式，國(guó)務(wù)院[98]23號(hào)文件中明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房是微利價(jià)的商品房。雖然兩個(gè)都叫商品房，但從內(nèi)容上是有區(qū)分的，商品房完全是市場(chǎng)價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房是政府指導(dǎo)限制價(jià)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量有保證嗎？

有。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的工程質(zhì)量，或者叫功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量與商品房的要求是完全一致的。完全不會(huì)像一般人所說的，既然價(jià)格比較低，它的質(zhì)量很難保證。因?yàn)榻ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，政府在其中起了關(guān)鍵的指導(dǎo)作用。政府的作用主要體現(xiàn)在：對(duì)這個(gè)項(xiàng)目先是政策上的優(yōu)惠，另外對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量有比較高的要求，確保給消費(fèi)者提供的這種保障住宅有好的質(zhì)量。所以購(gòu)房者可以放心，經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量是有保證的。

三、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的土地供應(yīng)方式一樣嗎？

不一樣。商品房土地供應(yīng)按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，要向政府交納土地使用權(quán)的出讓金。政府為了使經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格降下來，把應(yīng)該收的土地出讓金不收了。所有的經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用權(quán)實(shí)行行政劃撥。

四、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房建設(shè)的優(yōu)惠政策一嗎？

不一樣。對(duì)于商品房政府是完全采取市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，由市場(chǎng)確定各種資源應(yīng)收的價(jià)位。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，除免收土地出讓金外，并給予別的方面的優(yōu)惠政策，如各種配套費(fèi)減半征收；所有的行政事業(yè)的收費(fèi)減半；小區(qū)的建設(shè)配套費(fèi)不攤?cè)胱≌某杀?。有這三項(xiàng)優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，相對(duì)來說要比商品房?jī)r(jià)格優(yōu)惠一大塊。北京相同地段的商品房與經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格相差在500－800元之間。

五、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價(jià)格確定方式一樣嗎？

不一樣。商品房的價(jià)格完全是隨行就市，只要有人購(gòu)，開發(fā)商可以按任意的價(jià)格賣，政府不加干預(yù)。經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。政府對(duì)它的銷售價(jià)格進(jìn)行控制。政府確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格主要是從成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。再加3％的利潤(rùn)。

六、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的房型面積有區(qū)別嗎？

有區(qū)別。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要是解決中低收入家庭的住房困難，相對(duì)來說在面積房型上要適當(dāng)控制一下，比如同樣面積的房子，都是大戶型，解決的人就相對(duì)少一些。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的戶型，應(yīng)該主要以二、三居室為主。綜合起來講，主要是鼓勵(lì)建設(shè)面積適中，功能比較齊全的住房，而不是追求面積的戶型。

七、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的設(shè)備要求一樣嗎？

不一樣。開發(fā)商為了把商品房的銷售價(jià)格提起來，在商品房的建設(shè)過程中，可以使用一些進(jìn)口的高端設(shè)備；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房從政策上要求，盡量采取一些質(zhì)量比較好，價(jià)格比較適中的功能設(shè)備，以降低房?jī)r(jià)。

八、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的銷售對(duì)象一樣嗎？

不一樣。商品房銷售完全市場(chǎng)化，什么人購(gòu)都可以，沒有限制。經(jīng)濟(jì)適用房從政策上講，應(yīng)該銷售給中低收入的家庭。具體中低收入家庭如何確定，這個(gè)權(quán)利交給了各個(gè)城市，根據(jù)不同城市的人均收入劃出中低收入的界限。北京目前中低收入的標(biāo)準(zhǔn)還沒有確定，經(jīng)濟(jì)適用房基本上是敞開供應(yīng)。但隨著中低收入標(biāo)準(zhǔn)的確定，高收入者購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房肯定會(huì)受到限制。

九、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房享有的權(quán)利一樣嗎？

不一樣。對(duì)商品房所有權(quán)占有、使用、收益、處置的四個(gè)方面，政府沒有任何干預(yù)。購(gòu)了商品房隨時(shí)都可以出售出租繼承予，只要按規(guī)定交了稅費(fèi)就沒有任何限制。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政府要有一定限制，對(duì)占有、使用、處置權(quán)利，現(xiàn)在的政策沒有限制，主要是對(duì)收益權(quán)利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些調(diào)節(jié)。個(gè)調(diào)節(jié)是補(bǔ)交土地出讓金，北京市現(xiàn)在的規(guī)定是按照標(biāo)定地價(jià)的10％，如果沒有標(biāo)定地價(jià)，按銷售價(jià)格的3％補(bǔ)交土地出讓金。，土地收益，按照北京現(xiàn)在的規(guī)定，四千元以內(nèi)的部分全部歸個(gè)人所有；四千至五千部分，80％歸個(gè)人，20％歸國(guó)家；五千以上部分個(gè)人和國(guó)家各得50％。另外，經(jīng)濟(jì)適用房在上市的時(shí)候，稅收給予一定的優(yōu)惠，比如契稅減半，居住滿一年免收營(yíng)業(yè)稅，不滿一年按減半征收。

十、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎？

不一樣、商品房的物業(yè)管理收費(fèi)，政府只核定成本構(gòu)成，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理收費(fèi)，政府要嚴(yán)格進(jìn)行控制。北京市的物業(yè)管理收費(fèi)，國(guó)家要求每平方米在0.5元錢以內(nèi)。這樣對(duì)中低收入者來說，經(jīng)濟(jì)承受能力好一些。以避免出現(xiàn)購(gòu)得起房住不起房的現(xiàn)象。

十一、購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的面積套數(shù)有限制嗎？

有限制。如果有錢，商品房購(gòu)幾套都不受限制，經(jīng)濟(jì)適用房一般一戶只允許購(gòu)一套。另外面積要有所控制，雖然目前暫時(shí)還沒有具體的面積控制標(biāo)準(zhǔn)，但隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策的不斷完善，肯定要做出一些限制。

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