■律師樓 ○陳 文

物業(yè)管理公司是每位購房人在入住前和入住后所面臨的一個新問題，物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，物業(yè)管理涉及了住宅區(qū)里方方面面的問題。根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。這就意味著購房人在完成購購手續(xù)后，入住前要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的服務(wù)。但是怎樣與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的服務(wù)，如何保護自己的合法權(quán)益，許多購房人并不見得處理得令人滿意。

實際上，在物業(yè)管理方面有許多值得注意的法律問題。如果購房人銷加疏忽，會給日后的居住生活帶來無盡的麻煩與苦惱，甚至在將來的糾紛中處于被動地位。

按目前的購房程序，購房人在選擇好了欲購的房產(chǎn)后，頭先要與發(fā)展商簽訂購房合同，在統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產(chǎn)購賣契約里有購方同意其購置的房屋由賣方或賣方委托的管理公司代管的條款，根據(jù)此條款，購房人須于發(fā)展商指定的物業(yè)管理公司簽訂管理公約并接受其管理。當購房了付足了房價款，在入住之前，發(fā)展商都要求購房人與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，如果購房人入住心切，往往容易忽視在簽約過程中應(yīng)注意的問題。

在簽約時，購房人應(yīng)該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。

根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)須成立住宅小區(qū)管理委員會，管委會由小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護其自身的合法權(quán)益。管委會有權(quán)監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，有權(quán)對管理公司的管理計劃、財務(wù)收入支出、經(jīng)營管理、服務(wù)項目等重大問題進行審議，提出建議或意見。并有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司。

購房人是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有者，與物業(yè)管理公司的關(guān)系是一種委托管理的關(guān)系，即全體房產(chǎn)所有者把自己的房產(chǎn)及周圍的設(shè)施與環(huán)境委托給物業(yè)管理公司來管理，物業(yè)管理公司應(yīng)在受委托的范圍內(nèi)提供有關(guān)服務(wù)。

但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權(quán)利和義務(wù)，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關(guān)于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。目前關(guān)于維修基金和管理費用的標準尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給每位購房人增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應(yīng)該與服務(wù)的質(zhì)量成正比的。所以購房人在簽訂管理公約時，有權(quán)利對收費的數(shù)額和服務(wù)的項目與質(zhì)量提出修改意見。

購房人應(yīng)保留對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)，因為每一位購房人，不管是購房自用，或是投資，都希望所購的房產(chǎn)日后會增值，而能夠影響房產(chǎn)增值的一個關(guān)鍵因素就在于物業(yè)管理。有了杰出的物業(yè)管理公司良好的專業(yè)化管理，所購房產(chǎn)肯定會有所增值，否則，房產(chǎn)不但不會增值，反而會貶值。所以每一位購房人在購房時都會面臨兩次選擇，次是選擇欲購房產(chǎn)，該物業(yè)確實是自己滿意稱心的物業(yè)。次應(yīng)該是選擇一個好的物業(yè)管理公司，雖然在入住前簽訂管理公約時，購房人無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一年后選擇新的物業(yè)管理公司的權(quán)利，仍不失為一種保護自己合法權(quán)益的措施，以便使損失減少到較低程度。

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