在政府宏觀調(diào)控下蹣跚走了近半年的中國房地產(chǎn)，終于等到了“金九銀十”的樓市盛宴。對于海南而言，這更是整個國際旅游島翹頭以盼的樓市狂歡季。在宏觀調(diào)控全國樓市趨冷的大背景下，更兼旅游淡季的雙重煎熬，讓甫經(jīng)國際旅游島大力推動的海南地產(chǎn)，經(jīng)歷了一場猶如過山車般的游戲。

　　自去年8月，國務(wù)院批準海南建設(shè)“海南國際旅游島綜合試驗區(qū)”，至今恰好一年。這一年，歷經(jīng)瘋漲之后又狂縮的海南樓市還剩下些什么?下半年的海南樓市走向何方?

　　“這應(yīng)該是波投資海南房地產(chǎn)的較佳時刻!誠然，海南房地產(chǎn)差不多被透支了2、3年，房價有所虛高，但經(jīng)過近半年來政府宏觀調(diào)控、海南旅游淡季的擠壓，海南樓市的泡沫已經(jīng)被清除。目前，大部分新入市樓盤的價格，較之年初均有10%左右的降幅。馬上就將進入海南旅游的旺季，較遲10月，海南房地產(chǎn)就將迎來一波小高潮，雖然不會暴漲，但期望房價繼續(xù)下降的預期已不可能實現(xiàn)?！痹谌齺喤R海的一間咖啡吧，一在海南從業(yè)多年的房地產(chǎn) 人士向記者如此言道。

　　樓市回暖，銷售壓力不減

　　8月末初秋的海南地產(chǎn)，已經(jīng)顯現(xiàn)出回暖的征兆，?？?、三亞等地的各大項目銷售處，開始出現(xiàn)三三兩兩的人群。

　　“這幾天確實比前段時間人氣好了很多，每天大概都有2位數(shù)的客戶前來看盤?！碧岬捷^近的客戶來訪量，海南國瑞地產(chǎn)副總經(jīng)理齊志輝(微博)的眉頭舒展了些，“但成交量卻沒什么變化。8月，在海南又有‘鬼月’支撐，歷來都是海南樓市銷售的冰點。近期國家收緊第三套房貸，更加劇了這一現(xiàn)象，整個海南項目銷售量大幅下降，降幅達40%以上?！?/P>

　　隨著海南旅游旺季的來臨，齊志輝認為9、10月的海南樓市將迎來一波高潮，其理由有三。一是中國投資渠道本身就有限，資金可以找到的出口不多，二是人民幣通脹預期仍然存在;三是海南房地產(chǎn)的長期投資價值不容忽視。

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7、8、9三個月周，?？谏唐贩砍山涣糠謩e達51套、86套和121套。專家分析認為主要是兩方面原因?qū)е?，一是海南進入每年的購購旺季，海南每年都是這個時候島外客戶來購房比較多，他們需求的主要是以旅游、度假、養(yǎng)老為主。二是本島居民購購力不斷增強，剛性需求增多了，也使得海南的樓市成交量不斷提高。

　　但有趣的是，雖然海南樓市回暖的征兆明顯，但各大項目負責人對下半年的銷售狀況卻并不樂觀。

　　“上半年銷售狀況不好，基本上項目都處于停滯狀態(tài)，都等著下半年集中放量?！?海南房地產(chǎn)業(yè) 人士吳志強一語道破玄機，“據(jù)我所知，僅在9、10兩個月，就有50-60家新盤入市。而其中更不乏一些資金鏈緊張的中小開發(fā)商，還打著進一步降價促銷的念頭。可以預見，雖然下半年整個海南樓市氣候回暖，但在龐大的新盤入市量刺激下，項目的銷售壓力并不見得會比上半年輕松，很可能將演變出一場房企共同角逐的價格戰(zhàn)!”

　　房價觸底，投資進行時?

　　8月末，海南較新出臺的《貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的意見》中，明確指出要著力調(diào)整海南商品房“一頭獨大”的問題和高空置率的問題，這將有效抑制房地產(chǎn)市場投機炒作行為，同時也必將會對海南的房價產(chǎn)生一些關(guān)鍵的影響。

　　“海南的房價確實被透支了2、3年。”面對記者一再的追問，海南一房企巨頭高管，終于忍不住袒露事實?！暗@種透支只限于年初國際旅游島政府批復后那短暫的一段時間，事實上，經(jīng)過這次‘史上較嚴厲’調(diào)控政策，以及海南旅游淡季的影響，海南房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)被擠得差不多了。幾乎所有海南的項目，均在這段時間有10%左右的降幅，新開樓盤更是采取‘低開高走’的方式入市。?？谀壳靶氯胧袠潜P的均價約12000~15000元/平方米，而三亞新入市的樓盤均價約在20000~22000元/平方米左右?！?/P>

　　事實上，早在8月初，一些敏感的投資者就已經(jīng)察覺到海南樓市即將到來的反彈，開始有意識地向海南遷徙。一位來自北京在海南已有2套房產(chǎn)投資者告訴記者：“8月中旬，我發(fā)現(xiàn)全國各地二手房的成交都開始回升，北京新房成交也不錯。我當時就想，全國樓市普遍走好，海南樓市應(yīng)該也還有一波行情，于是就約了幾個朋友一起到海南來看房?！?/P>

　　而這位投資者對海南樓市的理解，與業(yè)內(nèi)專家的看法如出一轍。專家認為：“9、10月份本就是房地產(chǎn)銷售的旺季，而對于海南來說，這其實可以算著一年的開始。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，海南房地產(chǎn)一年60%以上的銷售是從10月到次年01月4個月內(nèi)實現(xiàn)的。要在短期內(nèi)消化全年一大半的銷售量，毫無疑問海南樓市將在年底迎來一波小高潮，但在大量新盤入市的沖擊下，政府宏觀調(diào)控的趨緊的大背景下，房價不可能再出現(xiàn)暴漲，但期待房價持續(xù)下降的預期也已不可實現(xiàn)。因此，此刻可以算是整個海南房價的觸底階段，如果要投資的話，目前是較佳時刻?！?/P>

　　趨勢轉(zhuǎn)向，城市價值受寵

　　“以前海南置業(yè)投資大多偏重于海景房，殊不知大多海景房城市配套匱乏，居住、度假功能俱不完善，使用率很低，”海南一位從業(yè)多年的房地產(chǎn) 人士告訴記者，“隨著置業(yè)的理性回歸，今年，海南城市價值版塊將成為新的熱點，特別是兼具有城市價值和海景資源的兩棲房，將更是稀缺。”

　　海南省副省長姜斯憲則認為，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，加之為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供配套功能的集工作、生活、娛樂為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂、分時度假等經(jīng)營性房的嚴重不足，是桎梏海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一。

　　對此，海南本地一中介機構(gòu)潘姓總經(jīng)理認為，從去年國務(wù)院批準海南國際旅游島建設(shè)到現(xiàn)在，都可以視作國內(nèi)國際富豪對海南的波投資，主要集中在沿海一線海景等資源性項目，故房價高企是實屬正常。隨著海南房地產(chǎn)開發(fā)的進程，將逐漸從一線海景延伸至二、三線海景，資源搶占完畢后，必然是對城市功能、配套的進一步要求。可以預見，今后1、2年內(nèi)，海南的城市、副資源型住宅，將逐漸搶占一線海景住宅的市場份額，在海南房地產(chǎn)銷售中所占比重越來越高。

　　同時，潘總說道：“雖然海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要明確提出了適度發(fā)展度假旅居型房地產(chǎn)的要求，事實上海南符合這一要求的項目并不多。即便有1、2個項目內(nèi)生活配套、設(shè)施還算完善，卻又因離城市過于遙遠，無法滿足更多的生活需求。或許，魯能?三亞灣能算得上度假旅居型地產(chǎn)的案例吧，況且魯能還在進一步打造其環(huán)島休閑度假圈。事實也是如此，從我們代理的項目在三亞的銷售情況來看，目前城市住宅銷量也呈現(xiàn)大幅攀升的趨勢。只有加大結(jié)構(gòu)合理、配套功能完備綜合度假旅居型地產(chǎn)項目的開發(fā)，才能真正讓海南居高不下的‘空置率’降下來!”

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！