繼商業(yè)性個(gè)人住房貸款政策松綁之后，近期公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也作出了調(diào)整放松，主要受惠對(duì)象將涉及城市遷移人群以及返鄉(xiāng)置業(yè)人群，這無疑將為樓市帶來利好。在政策松綁的影響下，10月以來，全國主要城市住宅新盤入市和成交逐步回升。

公積金推進(jìn)異地業(yè)務(wù) 天津“70/90”政策取消

繼央行“930”新政松綁商業(yè)性個(gè)人住房貸款之后，10月中旬，三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，對(duì)公積金個(gè)人住房貸款政策作出調(diào)整放松。公積金新政明確對(duì)異地使用公積金條件放寬，主要涉及城市遷移人群以及返鄉(xiāng)置業(yè)人群。

此次公積金政策調(diào)整正是考慮到當(dāng)前職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存的異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，將惠及移動(dòng)人口的房貸需求。整體來看，截至8月末，全國住房公積金結(jié)余資金為1.07萬億元，資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行水平。然而，各地公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡性突出，接近一半的城市公積金使用率較低，而以廣州為代表的部分大中城市則額度緊缺。隨著返鄉(xiāng)置業(yè)人群異地貸款業(yè)務(wù)的推進(jìn)，有望提高中小城市的公積金使用率。

此外，上周末發(fā)布的“津十六條”值得關(guān)注。天津除了明確取消限購政策之外，特別提出取消對(duì)商品住房戶型設(shè)計(jì)“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，鼓勵(lì)房企根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求來設(shè)計(jì)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。事實(shí)上，小戶型產(chǎn)品持續(xù)推廣多年，市場供應(yīng)已較為充足，而隨著改善型需求的逐漸增加，強(qiáng)行在全市所有區(qū)域都實(shí)施“70/90”政策已不適應(yīng)當(dāng)前的市場演變。天津的改變，或?qū)?duì)其它城市有借鑒意義。

新政刺激需求階段性入市 市場成交逐步回升

受全國信貸政策以及地方政策松綁的利好因素影響，消費(fèi)者入市意愿正在緩慢復(fù)蘇，市場成交維持十月以來的回升態(tài)勢。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周40個(gè)城市新建住宅成交面積環(huán)比前周回升10%，其中一線、三線和四線城市回升幅度均在2成以上。上周40個(gè)城市新建住宅成交面積重回500萬平方米，達(dá)525萬平方米，為今年以來按周成交面積的第三高，前二個(gè)高度分別發(fā)生在1月的周和9月的第四周。

從中原監(jiān)測的21個(gè)城市新開盤認(rèn)購情況來看，上周各地新推盤數(shù)和認(rèn)購率亦逐步攀升，平均認(rèn)購率維持在50%以上的水平。其中，南京上周新開盤套數(shù)和認(rèn)購率都達(dá)較高水平。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周南京新開盤套數(shù)超過2000套，開盤認(rèn)購率超過70%。但也有部分城市如大連、西安等個(gè)別項(xiàng)目新開盤認(rèn)購率不足2成。

雖然整體來看，市場成交已逐步回升，但二三線城市的庫存壓力以及需求透支的壓力仍不容忽視。40個(gè)城市新建住宅成交數(shù)據(jù)顯示，上周二線城市環(huán)比仍下滑9%，10月前19日二線城市環(huán)比9月同期微增3%，三線城市下滑2%。同時(shí)，主要城市二手房市場成交行情也仍處于低位波動(dòng)之中。由于各地信貸政策的落實(shí)低于預(yù)期，上周中原報(bào)價(jià)指數(shù)和經(jīng)理指數(shù)并未延續(xù)前周的跳漲行情，而是回復(fù)平穩(wěn)。因此，信貸的落地執(zhí)行、市場本身的供求關(guān)系和價(jià)格因素仍將是影響市場成交能否持續(xù)復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。

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