?？跒I海地塊目前已經(jīng)基本被瓜分完畢，海口房地產(chǎn)的發(fā)展開始向南“挺進(jìn)”。“?？谀?rdquo;成為價(jià)值潛力區(qū)被眾多開發(fā)商關(guān)注，加之政府對(duì)土地開發(fā)的監(jiān)管加強(qiáng)，房企囤地閑置行為被遏制，在土地開發(fā)快速運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)下，區(qū)域發(fā)展后勁十足，?？诘禺a(chǎn)開發(fā)正式進(jìn)入“南拓”時(shí)代。搜狐焦點(diǎn)近日啟動(dòng)“海口，一路向南”少有策劃，直擊海口樓市變化發(fā)展、解讀房企競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、探析區(qū)域規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀。搜狐焦點(diǎn)于9月28日采訪了海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路，深度解析了“?？谀?rdquo;當(dāng)前的格局及樓市發(fā)展動(dòng)態(tài)。

　　題記：從開發(fā)商轉(zhuǎn)型至服務(wù)商，從“野孩子”成長(zhǎng)為管理者，他有豐富的旅游地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，他觀點(diǎn)犀利，對(duì)海南旅游地產(chǎn)有獨(dú)特的看法。在這個(gè)跌宕起伏的地產(chǎn)時(shí)代，他用心耕耘，他是海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路。

　　?？谀鲜钦麄€(gè)海南的生態(tài)保護(hù)帶，在較早的政府的規(guī)劃中，這一塊的水庫(kù)特別多，原生態(tài)的環(huán)境保留較多，但真正大開發(fā)從這兩年開始，在談到“?？谀?rdquo;的優(yōu)勢(shì)時(shí)，王路思路清晰，?？谀峡貐^(qū)是一個(gè)有生態(tài)環(huán)境、有旅游內(nèi)容、交通便利（東線高速、繞城高速、空港、鐵路）的區(qū)域，未來潛力無限。

　　海口南控區(qū)生態(tài)資源優(yōu)越 觀瀾湖打造成亮點(diǎn)

　　?？谀蠒?huì)吸引哪些客戶群體？王路直言：“?？谀峡貐^(qū)屬于剛需市場(chǎng)，分兩類剛需，一類剛需來自島內(nèi)，從府城、海口外溢出，包括新海南人。類是島外上島的度假剛需，島外下飛機(jī)幾時(shí)辰就可以到達(dá)南控區(qū)。南控區(qū)雖沒有海洋資源，但有較好的生態(tài)資源，整個(gè)南邊的生態(tài)環(huán)境目前保護(hù)比較好，玉龍泉國(guó)家濕地公園原生態(tài)環(huán)境很漂亮。”?？谖髅娑ㄎ坏氖侵懈叨丝蛻簦?yàn)橛泻５馁Y源、酒店會(huì)展，南面則以中低端客群為主，更偏向于中低端的養(yǎng)老養(yǎng)生客戶，對(duì)城市來講起到較好的互補(bǔ)作用。

　　交通方面，南部的發(fā)展仍處于起步狀態(tài)，但比西面、東面的格局好，南面現(xiàn)在也面臨一定的壓力，但也有相對(duì)的好處，從?？谑型髅孀?，南北的縱深并不長(zhǎng)，交通可達(dá)性比東西的可達(dá)性更好，南面的大的路網(wǎng)條件好過西面。

　　在旅游和宜居方面，王路提到，?？谀峡貐^(qū)觀瀾湖的打造也成為亮點(diǎn)，觀瀾湖的客群定位是海南高爾夫物業(yè)的先進(jìn)消費(fèi)人群，還有馮小剛電影公社、蘭桂坊、溫泉等旅游配套。從旅游角度講，觀瀾湖仍是瓊北的核心之一，它改變了?？谀线叺挠布涮自O(shè)施，由此觀瀾湖成為瓊北旅游的集散門戶。

　　“南控區(qū)來講，政府希望以高鐵作為樞紐，整個(gè)周邊以商貿(mào)物流集聚為主，配套一些生態(tài)住宅，政府不希望在?？谀线呍俪霈F(xiàn)大規(guī)模太多的純粹的住宅社區(qū)。”

　　標(biāo)桿房企開發(fā)能力強(qiáng)大 入駐“海口南”升級(jí)區(qū)域配套

　　恒大文化旅游城選擇在落地“?？谀?rdquo;，在區(qū)域選擇上有哪些優(yōu)勢(shì)？王路評(píng)價(jià)，恒大以往的拿地基本以市郊為主，土地成本較便宜，但市郊一定要考慮到交通配套，龍昆南延長(zhǎng)線屬于較好的外延區(qū)，以后環(huán)島高鐵完成后，轉(zhuǎn)乘高鐵、高速公路、機(jī)場(chǎng)都很方便，恒大文化旅游城的位置不錯(cuò)。

　　“從市場(chǎng)上看，恒大現(xiàn)在布局的四個(gè)城市，從儋州的那大、白馬井、老城，到?？跒常偌由衔磥淼耐鉃?、棋子灣，除了文化旅游城能跑現(xiàn)金流量外，其他項(xiàng)目難以跑出現(xiàn)金流量。因?yàn)楹愦笪幕糜纬窃谑?huì)城市，有諸多利好條件，體量相對(duì)夠大，再加上?？诘娜肆髁浚@個(gè)項(xiàng)目對(duì)恒大來講非常關(guān)鍵。”

　　恒大這樣品牌房企進(jìn)駐?？谀蠀^(qū)域，會(huì)帶來什么？王路說道，2011年之前海南是一個(gè)中小企業(yè)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，但2011年后，大房企就增加了，特別是去年?？趤淼木G地、恒大、保利，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響非常深遠(yuǎn)。在單個(gè)項(xiàng)目中難以看到特別明顯的變化，但不管是開發(fā)的能級(jí)、資源的整合能力、區(qū)域的打造能力、客戶資源的導(dǎo)入，及營(yíng)銷的打法，大房企都有明顯的優(yōu)勢(shì)。“只要它想清楚了，就有這個(gè)手筆去調(diào)整結(jié)構(gòu)，大企業(yè)的開發(fā)能力、拿地能力和工程能力都很強(qiáng)，這是帶來的較大變化。”

　　?？谀犀F(xiàn)造城企業(yè) 中小房企破局需做精做細(xì)

　　而?？?，真正出現(xiàn)了能夠造城的企業(yè)，海南綠地城是個(gè)造城的概念，總開發(fā)量達(dá)到一千萬平米，產(chǎn)業(yè)植入、商業(yè)導(dǎo)入、大社區(qū)的打造，離空港近，海南綠地城規(guī)模夠大，產(chǎn)業(yè)有支撐，商業(yè)有保障。

　　在大房企的競(jìng)爭(zhēng)下，中小企業(yè)未來生存如何破局？王路建議，榜首，在人、財(cái)這兩塊沒有明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以跟大企業(yè)合作，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)；或者直接退出，把地和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，到其他行業(yè)尋找自己的發(fā)展空間。，有一個(gè)比較好的人才團(tuán)隊(duì)，做精做尖，做本地的小眾需求，如美林谷、紫園等，本身產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)不錯(cuò)，在本地有較好的口碑，把產(chǎn)品做有效化，做細(xì)分市場(chǎng)。第三是合力開發(fā)的形式，每個(gè)企業(yè)根據(jù)自身的財(cái)務(wù)、人才、政府關(guān)系，可以把自己轉(zhuǎn)化成園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，引進(jìn)其他房企開發(fā)商業(yè)，如華潤(rùn)的商業(yè)進(jìn)駐，華僑城做旅游，前提是本身的規(guī)劃、條件能支撐需求。就像自己開了一個(gè)百貨店，引進(jìn)不同的主力商家，自己持有一部分，這種園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的方式也可行，需要企業(yè)結(jié)合自身?xiàng)l件判斷。

　　?？诘禺a(chǎn)未來的發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)格局將如何變化？王路指出，?？诿恳粋€(gè)區(qū)域各有特點(diǎn)，定位會(huì)逐步清晰化，政府還要做很多的功課。北部的美麗沙300多萬的開發(fā)體量，濱海國(guó)際千畝規(guī)模；目前東面開發(fā)雖然不成熟，但大項(xiàng)目不少，魯能海藍(lán)椰風(fēng)、開維生態(tài)城等，包括之前拿地還沒有做的；南面面向的玉龍泉也有100多萬方，海南綠地城1000多萬方，恒大文化旅游城100多萬方，面向島外的還有觀瀾湖；西面有綠地海長(zhǎng)流、濱海新天地、中弘西岸頭府等；中間看到的海航的綜合體，?？跂|西南北都不缺名盤。

　　20年地產(chǎn)耕耘 見證海南蛻變

　　從海南到上海再回到海南，一路輾轉(zhuǎn)，一路收獲，1983年至2014年，他見證了海南的蛻變。王路大學(xué)畢業(yè)后榜首份工作在房地產(chǎn)公司，開始接觸地產(chǎn)行業(yè)，他笑著稱這是一個(gè)“野孩子”的階段。

　　海南是一個(gè)神奇的地方，20年前曾經(jīng)是中國(guó)較牛的商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)，1992年?？谄胀彝サ脑率杖雰H在三千塊錢以內(nèi)，但?？诘姆?jī)r(jià)已經(jīng)飆至一萬二三，當(dāng)93年開始調(diào)控時(shí)，?？诘姆?jī)r(jià)跌至3000都沒有人要。王路說道，海南是見過死亡的地方，后面從97年房改到現(xiàn)在，沒有多少區(qū)域真正經(jīng)歷過海南這種由天堂到地獄的巨大的差別，四五年的時(shí)間里發(fā)生這么巨大的波動(dòng)。

　　1994年的?？?，遍地是爛尾樓，當(dāng)年中國(guó)較高的住宅88層全部處停工狀態(tài)，大量的債主、債戶消失，施工隊(duì)找不到甲方，各種問題堆積，在這樣的環(huán)境下王路進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，做了六年，他總結(jié)：雜，但是打下了很多未來的基礎(chǔ)，除了財(cái)務(wù)部沒有做過，其他的都做過，較長(zhǎng)的是做物管。剛開始很雜的工作和積累，現(xiàn)在看來價(jià)值或許不大，但在未來某個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)是一個(gè)金礦，你可能就在這個(gè)行業(yè)里打通你的鏈條。

　　王路感嘆，其實(shí)很多時(shí)候不在于你在公司的崗位，是在于你用什么樣的心看待，用心的人總會(huì)有收獲，如果不用心，給你再高的崗位平臺(tái)也是一樣的結(jié)果，企業(yè)里有很多東西來自于性格，企業(yè)文化就是老板文化。

　　2002年至2004年的上海，華府天地的操盤改變了王路的職業(yè)生涯，當(dāng)時(shí)上海較貴的項(xiàng)目在3萬左右的價(jià)格，華府天地的銷售賣到了5.1萬元每平，“在做那個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我一進(jìn)來說做城市的標(biāo)桿類項(xiàng)目，較大的價(jià)值不在你賣了多少業(yè)績(jī)，是在標(biāo)桿的平臺(tái)上你認(rèn)識(shí)了多少資源，認(rèn)識(shí)了多少客戶，這就是你的價(jià)值。”或許由此，王路對(duì)房地產(chǎn)銷售渠道和資源有了深刻的認(rèn)識(shí)。

　　經(jīng)歷了3年世聯(lián)的洗禮，王路完成了很多專業(yè)知識(shí)面的積累和體系化的過程調(diào)整，輾轉(zhuǎn)反側(cè)，2010年又回到了海南，他看好當(dāng)時(shí)旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景。如今，他在海南錦誠(chéng)，繼續(xù)為海南房企提供旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，他的理想是，做中國(guó)較重要的旅游地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)平臺(tái)，傳播海南，營(yíng)銷海南。

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