核心提示：日前，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，下一步稅收制度改革的將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并研究逐步在全國(guó)推開(kāi)房產(chǎn)稅等。

  謝旭人的表態(tài)，再次引發(fā)了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的討論。新一屆上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、上實(shí)城開(kāi)董事長(zhǎng)倪建達(dá)日前在媒體采訪中就炮轟現(xiàn)行稅收政策，業(yè)內(nèi)人士坦言，目前房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)回報(bào)率依舊高于社會(huì)其他行業(yè)的平均回報(bào)率。房企大佬抱怨政府拿大頭。

  倪建達(dá)表示，所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行低于其他相關(guān)行業(yè)，但它周期長(zhǎng)規(guī)模大，因此短時(shí)間內(nèi)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上結(jié)算的利潤(rùn)很豐厚，交的稅更多。與此同時(shí)，倪建達(dá)還指出，房?jī)r(jià)沒(méi)有下來(lái)的原因是稅沒(méi)有減少，融資成本卻在提高。房地產(chǎn)商賺的錢(qián)少了，金融機(jī)構(gòu)賺的錢(qián)就多了，這也是我們宏觀調(diào)控越打壓房?jī)r(jià)越高的原因。他甚至透露，原先像城開(kāi)這樣的企業(yè)融資都是基準(zhǔn)利率下浮，現(xiàn)在也是上浮的，很難做到基準(zhǔn)利率。

  記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于稅收方面，較為官方的一種測(cè)算是根據(jù)江蘇省鹽城市物價(jià)局2006年公布的一份房?jī)r(jià)構(gòu)成清單測(cè)算，以一項(xiàng)目較高價(jià)2289.6元/㎡，政府收入(僅計(jì)算土地費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)和土地增值利潤(rùn)稅金)為847.33元，所占比例超過(guò)了37%，政府至少拿到37%，這是較保守的官方版本。而半官方的全國(guó)工商聯(lián)在2009年全國(guó)兩會(huì)期間的調(diào)查報(bào)告稱(chēng)，政府拿了49.34%。

  那到底政府稅費(fèi)有多少呢？“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)給出的答案是70%。在其看來(lái)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)這份報(bào)告中，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的分析，并沒(méi)有將政府收取的各種稅費(fèi)完全計(jì)算在內(nèi)，如規(guī)費(fèi)、證費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。同時(shí)，也未計(jì)算上下游產(chǎn)業(yè)中的稅費(fèi)，這些也是政府的所得，如施工單位上繳的各種稅費(fèi)、建筑材料生產(chǎn)與購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、設(shè)備生產(chǎn)與交易中的稅費(fèi)等等。若將上述因素都考慮在內(nèi)，政府從房?jī)r(jià)中分得的份額，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)70%的比重。

  “實(shí)際上我還是蠻贊同這一觀點(diǎn)的。”市人大代表、望源房地產(chǎn)董事長(zhǎng)季寶紅向記者說(shuō)道。他向記者表示，單就一個(gè)100萬(wàn)元的房源，光是稅收這方面就占了15%，如果再加上土地費(fèi)用的話，70%并不為過(guò)。他同樣指出，由于房地產(chǎn)工程時(shí)間長(zhǎng)，雖然項(xiàng)目回報(bào)率有40個(gè)百分點(diǎn)，但是如果項(xiàng)目做了5年，其實(shí)年回報(bào)率只有8%，再加上目前的樓市調(diào)控，融資成本提高很大，因此房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利，只能算是微利的行業(yè)了，甚至一些地王項(xiàng)目出現(xiàn)樓板價(jià)銷(xiāo)售的情況。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)種類(lèi)不少

  根據(jù)專(zhuān)業(yè)人士歸納統(tǒng)計(jì)，如果把房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一處樓盤(pán)過(guò)程，從立項(xiàng)到完成銷(xiāo)售進(jìn)行分解，整個(gè)過(guò)程向各級(jí)政府機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)涉及到七大類(lèi)37項(xiàng)支出。這些支出包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費(fèi)，前期的政策性收費(fèi)以及后期的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等。以上37項(xiàng)稅費(fèi)成本支出中，比例較大的是土地出讓金和各種稅款。

  據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，以房企銷(xiāo)售額100萬(wàn)為基數(shù)，按銷(xiāo)售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)，按營(yíng)業(yè)稅的7%征收城建稅3500元，按營(yíng)業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤(rùn)25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤(rùn)超過(guò)20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。

  有分析者認(rèn)為，這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)由開(kāi)發(fā)商部分轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，很多都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)的一部分，較終推高了房?jī)r(jià)。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平更是鼓吹政府出臺(tái)了多種政策調(diào)控房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能回歸到合理的水平，其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種稅費(fèi)降下來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。“只要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種稅費(fèi)取消掉，那么中國(guó)的房?jī)r(jià)馬上下降70%。”

  利潤(rùn)仍高于其他社會(huì)行業(yè)平均利潤(rùn)

  對(duì)于房企大佬的抱怨，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則有不同的看法

  上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍則表示，就目前而言，房地產(chǎn)的利潤(rùn)不如銀行等行業(yè)，但依舊高于社會(huì)其他行業(yè)的平均回報(bào)率。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使得很多其他行業(yè)公司紛紛涉足房地產(chǎn)，出現(xiàn)大量資金導(dǎo)入。從資金的向心力而言，房地產(chǎn)的利潤(rùn)可見(jiàn)不一般。由于房?jī)r(jià)由成本和利潤(rùn)構(gòu)成，她分析，如果如何不算人土地價(jià)格，光是稅費(fèi)而言，大概占房?jī)r(jià)的1/3左右，而如果算入土地成本的話，或?qū)⒄嫉椒績(jī)r(jià)的一半。財(cái)經(jīng)評(píng)論員吳其倫而言指出，在房地產(chǎn)利益鏈條中，政府、開(kāi)發(fā)商、投資客及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群均處其間。

  毫無(wú)疑問(wèn)，政府獲利不菲，可其不認(rèn)同任志強(qiáng)所說(shuō)的政府拿走70%的說(shuō)法。在他看來(lái)，余下三成，包括建安、建材、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、行政、人力、利潤(rùn)等，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言夠嗎？與此同時(shí)，土地出讓金、規(guī)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)只繳納一次，而開(kāi)發(fā)商自開(kāi)盤(pán)后多次提價(jià)，漲價(jià)部分并沒(méi)有給政府，較后如果房地產(chǎn)沒(méi)有高利潤(rùn)，就不可能出現(xiàn)快速發(fā)展。

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