2014年9月30日下午，央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。全國(guó)樓市又再次激起輿論熱議，海南樓市也隨之躁動(dòng)。但對(duì)于樓市走向，各界各持觀點(diǎn)。雖然眾說(shuō)紛紜，但“房?jī)r(jià)借助房貸新政重新恢復(fù)高位”這一觀點(diǎn)，仍然被業(yè)內(nèi)大多數(shù)人所否決。

  9月30日房貸新政細(xì)則

  1、對(duì)于貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

  2、對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

  3、 在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用 狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

  4、鼓勵(lì)銀行業(yè)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持整證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等措施，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  樓市眾生相

  開發(fā)商佯裝的狂歡

  9月30日下午，房貸新政一出爐，各種“房?jī)r(jià)即將大漲，提醒購(gòu)房者趕快入手”的信息充斥著微信朋友圈。

  隨后，國(guó)慶期間，網(wǎng)上及微信朋友圈開始流傳綠城、恒大、碧桂園、綠地和新城等多家房企要求區(qū)域公司在節(jié)后漲價(jià)，并有相關(guān)文件流出。

  但節(jié)后一上班，辟謠消息就接踵而至。業(yè)內(nèi)人士稱，這是企業(yè)的營(yíng)銷噱頭，利用央行放松房貸的利好，制造漲價(jià)氣氛，佯裝樓市前景盛況。

  購(gòu)房者 依然舉棋不定

  樓 市低迷，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)應(yīng)該是福音。但中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高企那么多年，以及各種“限購(gòu)松綁”、“房貸新政”等新政的陸續(xù)出臺(tái)，更是讓購(gòu)房者難以樂(lè)觀和做出購(gòu)房選 擇。“我也很關(guān)注此次的房貸新政。但依然不知道什么時(shí)候入手合適，而且現(xiàn)在也沒(méi)看到海南各大銀行出臺(tái)房貸新政的相關(guān)細(xì)則，所以還是再觀望觀望。”正準(zhǔn)備購(gòu) 房結(jié)婚的陳先生告訴記者。

  海南綠地城置業(yè)顧問(wèn)小李也稱，房貸新政對(duì)海南樓市有一定的積極作用，但大部分客戶還是處于觀望狀態(tài)中。海南樓市的持續(xù)低迷，給大多數(shù)客戶造成“房?jī)r(jià)還會(huì)再跌的心理預(yù)期”，再加上客戶“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的購(gòu)房心理，讓觀望的購(gòu)房氛圍一直驅(qū)之不散。”

  業(yè)內(nèi)分析

  目的 穩(wěn)市是關(guān)鍵 漲價(jià)是“妄想”

  對(duì)于樓市走向，大家較關(guān)心的莫過(guò)于房?jī)r(jià)是漲還是跌。而此次房貸新政，是否是政府大舉救市的開端，房?jī)r(jià)重升高位的信號(hào)，眾人紛紛猜測(cè)。

  在頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來(lái)，此次房貸政府的目的在于穩(wěn)市，欲求釋放剛性或者改善性合理住房需求。連平指出，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫(kù)存增多。要順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”

  海南中原地產(chǎn)分析，央行放松“限貸”主要目的還是保障剛需市場(chǎng)，刺激改善型需求入市；進(jìn)一步放寬開發(fā)商融資渠道，降低開發(fā)商融資成本。但房貸新政的影響到底有多大，還需看各地銀行的執(zhí)行細(xì)則以及具體的落實(shí)情況。

  萬(wàn)寧某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李先生稱，從目前情況看，漲價(jià)是不可能的。一是目前為止，在各大銀行對(duì)房貸政策的回應(yīng)中，都沒(méi)明確會(huì)給予多大的優(yōu)惠，也只是表示支持央行政策而已。

  截止目前，海南各大銀行也沒(méi)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。二是客戶的觀望態(tài)度依然濃烈；三是海南某些大房企的資金問(wèn)題，使得其不得不降價(jià)走量，這將對(duì)海南樓市造成很大的沖擊。

  與此同時(shí)，還需要注意的一個(gè)問(wèn)題是，海南主要還是旅游度假地產(chǎn)，客戶多為島外購(gòu)房者。加上海南銀行對(duì)島外客戶貸款的限制，以及開發(fā)商為快速回籠資金，多數(shù)不愿意采用貸款付款方式，這使得海南大多數(shù)樓盤多指引客戶采用分期付款或者一次性付款付款方式購(gòu)房。

  “所以，房貸新政對(duì)海南樓市影響有限，較多也只是影響?？趧傂枋袌?chǎng)以及一部分的三亞剛需市場(chǎng)，至少在今后半年內(nèi)開發(fā)商借此漲價(jià)的可能性不大。”李先生稱。

  數(shù)據(jù) 成交回暖 非漲價(jià)信號(hào)

  目 前，海南樓市開始進(jìn)入傳統(tǒng)旺季期。此次海南樓市金九銀十開局，還是呈現(xiàn)出熱火一面。據(jù)海南搜房網(wǎng)監(jiān)控備案數(shù)據(jù)顯示，2014年9月海南商品房共簽約 3497套，相較于8月3209套成交量增加288套，環(huán)比上漲8.97%，同比去年同期上漲11.55%；簽約面積為35.863369萬(wàn)平方米，環(huán)比 上漲18.61%，同比上漲20.04%；簽約住宅均價(jià)約為11124.06元/平方米，環(huán)比下跌6.67%，同比下跌18.26%；總簽約金額為 398946.3379萬(wàn)元，環(huán)比上漲10.7%，同比下跌1.87%。

  雖說(shuō)海南樓市在國(guó)慶黃金周期間，成交量?jī)r(jià)齊跌，但有些樓盤的成交量還是實(shí)現(xiàn)了逆市增長(zhǎng)。據(jù)了解，廣物濱江海岸項(xiàng)目在國(guó)慶期間，就銷售了40多套房源。

  海南樓市9月數(shù)據(jù)的回暖及部分樓盤的火熱銷售，加上政府不斷對(duì)樓市進(jìn)行“微刺激”，是否意味著海南樓市隨著旺季到來(lái)，即將恢復(fù)元?dú)?，甚至?xí)S之漲價(jià)？

  業(yè) 內(nèi)人士分析，海南樓市出現(xiàn)冰火兩重天實(shí)屬正常，房?jī)r(jià)時(shí)高時(shí)低上下浮動(dòng)，才說(shuō)明市場(chǎng)正處于正常的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)和正回歸理性中。有些樓盤之所以銷售還可以，主要原 因有三：一是營(yíng)銷策略得當(dāng)；二是價(jià)格促銷；三是樓盤確實(shí)不錯(cuò)，滿足客戶需求。但整體上看，目前海南樓市還是處于低迷狀態(tài)。

  態(tài)度 走量是關(guān)鍵 剛需人群按需購(gòu)購(gòu)

  海南錦誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路也認(rèn)為，市場(chǎng)總體供大于求已經(jīng)是行業(yè)的新常態(tài)，不同城市會(huì)根據(jù)自身市場(chǎng)供求情況出現(xiàn)分化性的行情，整個(gè)大市場(chǎng)不可能再出現(xiàn)大漲行情。而海南房企應(yīng)該趁勢(shì)快銷，回收資金，而不是漲價(jià)。

  海南某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向記者坦言，和漲價(jià)相比，目前更關(guān)注的是如何去庫(kù)存。

  同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要購(gòu)房就購(gòu)，針對(duì)目前行情選擇較適合自己的房子。而對(duì)于旅游度假地產(chǎn)，不要再想著囤房投資，但價(jià)格合適，滿足個(gè)人需求，同樣可以入手。

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