“全滿！全滿！全滿……”這幾天，一問海南各大休閑度假酒店的入住情況，幾乎每家酒店的回答都是一樣的。

據(jù)海南省人民政府副秘書長張震華介紹，APEC期間海南成為北京人旅游度假的頭選，登島人數(shù)是去年的三倍。

大規(guī)模的游客登島并沒有轉(zhuǎn)換為海南樓市的客源。“今年比去年還不好賣，去年旺季，我可以接到一兩組客戶。今年自十一以來，兩三天來一組客戶很常見。”在三亞某項(xiàng)目做銷售三年的小張告訴記者。

銷售不好，卻未影響開發(fā)商投資海南的信心。

據(jù)三亞市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，三亞全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成265.1億元人民幣，同比增長20.8%。然而，今年前三季度，三亞全市房屋銷售面積73.99萬平米，同比下降43.7%。

投資與銷售形成強(qiáng)烈的反差，這也造成海南市場的新一輪洗牌，本土小開發(fā)商在逐漸退出歷史舞臺，取而代之的是資金雄厚、市場化程度高的島外大型房企。

集中扎堆開盤問搶客手段哪家強(qiáng)？

日前，記者實(shí)地走訪三亞迎賓路，道路兩旁鱗次櫛比地排列著近20個樓盤項(xiàng)目。

據(jù)了解，這些樓盤大部分都計(jì)劃在2014年年底開盤，或是將有新產(chǎn)品推出。目前，很多項(xiàng)目正在采取各種優(yōu)惠措施“瘋狂”認(rèn)籌，搶占客戶。

記者了解到，某樓盤今年一期開盤后，去化率達(dá)80%。國慶結(jié)束后，該項(xiàng)目又推出其他優(yōu)惠政策。“現(xiàn)在推出的兩房戶型，購購63平米，額外的面積有18平米。“等于花60平米房子的錢，購到80平米的房子。”銷售人員林小姐說，“10月底，我們已開始售賣項(xiàng)目新產(chǎn)品，項(xiàng)目整體均價在20300元/平米。”

僧多粥少，是對當(dāng)前三亞市場較客觀的形容。為了“填飽肚子”，三亞各家項(xiàng)目不得不一方面向島上分銷“施粥”，另一方面大規(guī)模地出島“化緣”。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，迎賓路部分項(xiàng)目案場出現(xiàn)了中介公司人員(即分銷商)。

后據(jù)知情人士張浩透露，自去年開始，在三亞就有一些樓盤開發(fā)商開始與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介公司合作，讓中介人員駐場售樓處，往項(xiàng)目輸“人氣”。“項(xiàng)目找中介來項(xiàng)目駐場賣房，也是看中了他們手上的資源。”張浩說，“案場置業(yè)顧問接待項(xiàng)目的自然來客，而中介人員，則通過他們自己手上的渠道帶客戶上門看房。”

據(jù)張浩透露，隨著三亞樓市成交量的萎縮，開發(fā)商和二手中介合作的聯(lián)動勢頭越來越猛。“房企除需要二手中介大量客戶資源之外，達(dá)到近10個點(diǎn)甚至更高的傭金提成是中介們趨之若鶩的重要原因。”

此外，一些大開發(fā)商則放手一搏，大規(guī)模出島攬客。紀(jì)先生在海南萬科工作多年，一直負(fù)責(zé)島外營銷，“往年旺季，我已經(jīng)回島，幫助島上營銷。今年，島上客戶明顯減少，我們還得在東北、北京等地做營銷活動。”他告訴記者。

就在上周日，由海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，包括三亞、海口、陵水等在內(nèi)的十大樓市供應(yīng)主力縣市在北京舉報(bào)推介會，匯集了萬科、綠城、綠地、碧桂園等29家房企。在北京做完推介后，這一行人便匆匆離去，前往其他城市撒網(wǎng)。

對此，三亞當(dāng)?shù)匾幻辉竿嘎缎彰臓I銷負(fù)責(zé)人表示，萬科、雅居樂、富力這樣的大房企，人員充足、營銷費(fèi)用較高，有資本出島大規(guī)模撒網(wǎng)。“像我們這樣的小項(xiàng)目，沒有人力、財(cái)力出島營銷，只能與分銷商合作，這是較簡單、較實(shí)際的方法。”上述負(fù)責(zé)人告訴記者。

熊市三亞獲投資反增兩成企業(yè)加速洗牌

購房人少了，房子自然不好賣。據(jù)三亞官方剛發(fā)布的《2014年三季度三亞市房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析》稱，今年前三季度，三亞全市房屋銷售面積73.99萬平米，同比下降43.7%。

對此，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國表示，今年以來，房屋銷售增速下降主要是受到房地產(chǎn)市場銷售不景氣、相關(guān)政策法規(guī)對房地產(chǎn)的調(diào)控、上年同期基數(shù)偏大等系列因素的影響，導(dǎo)致三亞市房地產(chǎn)銷售市場均保持在兩位數(shù)的下降幅度。

去化量下滑，使得本來就庫存高筑的海南樓市，積糧更廣。

據(jù)海南克而瑞較新數(shù)據(jù)顯示，2014年三亞前三季度住宅市場成交量有所萎縮，成交價格同比有明顯上漲。并且，三亞前三季度商品住宅市場存量環(huán)比上漲7.87%，增長速度創(chuàng)新高。

當(dāng)前存量378.35萬平米，2013年榜首季度到2014年第三季度?？谏唐纷≌渤山?94.45萬平米，月均去化9.26萬平米。

根據(jù)計(jì)算，在無新增供應(yīng)的前提下當(dāng)前存量需41個月才能去化完畢，去化壓力加劇。

僅迎賓路新入市的項(xiàng)目就達(dá)20余個，庫存將越來越多。“今年整體樓市都不理想，有的項(xiàng)目改了一兩次開盤時間，到目前都不敢開盤。”海南克而瑞總經(jīng)理沈虹分析稱，“如果蓄客量沒有達(dá)到預(yù)期效果，開發(fā)商根本就不敢解籌，可能一解籌就‘死’了。”

在銷售低迷之時，三亞今年房地產(chǎn)開發(fā)投資依舊保持平穩(wěn)增長。

前三季度，三亞全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成265.1億元人民幣，同比增長20.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位354.8億元，比上年同期增長66.3%，資金到位率為133.8%；商品營業(yè)用房完成投資25.6億元，同比增長85.8%，比上年同期提高110.5個百分點(diǎn)，高于住宅和其他投資增長。

“其實(shí)三亞是一個弱肉強(qiáng)食的地方，沒有穩(wěn)定的客戶來源，沒有充足的資金儲備，就逐漸會被擠垮。” 業(yè)內(nèi)人士詹鵬說，留下來的應(yīng)該就是大的開發(fā)商和項(xiàng)目，接下來的價格戰(zhàn)或?qū)⒊霈F(xiàn)新變化，愈演愈烈。

在實(shí)地走訪期間，記者在與迎賓路相鄰的榆亞路發(fā)現(xiàn)，有的樓盤已經(jīng)掛出大橫幅，要開始“項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”。

“三亞沒有霧霾、沒有冬天，到三亞購房子就是購健康、購生態(tài)環(huán)境，今后樓市需求會很大。”沈虹說，但是，房地產(chǎn)商需要進(jìn)一步提升品質(zhì)和配套服務(wù)，提供差異化的產(chǎn)品，“同質(zhì)化競爭激烈，沒有足夠?qū)嵙筒粔驅(qū)I(yè)的企業(yè)，或?qū)⒚媾R被市場淘汰。”

記者手記：海南不相信眼淚

小張大學(xué)畢業(yè)后，選擇留在海南，做房地產(chǎn)銷售已經(jīng)三年。一邊與我攀談，一邊抱怨著自己生不逢時。

“2010年，國際旅游島剛剛批下來，早幾年畢業(yè)的學(xué)長賣房狠狠地?fù)屏艘还P，他們有人在海南置業(yè)，有人拿錢回了老家。”談話中我得知，他剛畢業(yè)那年整了點(diǎn)錢，在?？谝操徚朔?，誰知道這幾年市場不好，他還貸的壓力很大。

像小張這樣在畢業(yè)后，選擇留島的人不在少數(shù)，基本上在從事房地產(chǎn)銷售及相關(guān)行業(yè)，這幾年對于他們來說是不小的考驗(yàn)。“有很多人扛不住了，選擇了離島，我們這部分置業(yè)了還在堅(jiān)守。”他說。

從事這個行業(yè)較基層的銷售人員如此，上層的地產(chǎn)公司日子同樣不好過，大魚吃小魚更是市場必然規(guī)律，綠城、碧桂園等大型房企通過吞噬滯銷項(xiàng)目，順利進(jìn)入海南乃至三亞市場。

“海南市場門檻在提高，島上的小房企沒錢拿地、無自有渠道銷售，資本雄厚的大房企則在島上瘋狂拿地、搶占市場。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴我。

從今年初開始，萬科收購香水君瀾項(xiàng)目剩余開發(fā)和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅磡香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)與珊瑚宮殿……

弱肉強(qiáng)食的三亞市場，從來不相信眼淚，剝離資金周轉(zhuǎn)壓力的競爭，將讓企業(yè)有時間和精力深耕項(xiàng)目本身的品質(zhì)，這也正是旅游地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)。

“躺著掙錢”的房企格局已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，除了基礎(chǔ)性的配套設(shè)施，旅游地產(chǎn)將注入養(yǎng)生、養(yǎng)老、購物、國際論壇等更為多元化的旅游體驗(yàn)。

大房企進(jìn)入市場，也為海南樓市帶來新鮮血液。

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