一線城市樓市交易火熱，而很多三四線城市卻還在為去庫存發(fā)愁。

21世紀經濟報道記者注意到，四川省資陽市*近發(fā)布了“購房獎勵”政策，凡在該轄區(qū)購房將*高獲得1.6萬元的現金獎勵。

值得注意的是，資陽已經連續(xù)兩年提高購房獎勵金額。

房地產研究專家、西南財經大學副教授劉璐對21世紀經濟報道記者稱，除人口因素、就業(yè)吸納能力將影響樓市銷售外，西部地區(qū)各省市首位城市的虹吸效應明顯，也將增加周邊城市的去庫存難度。

三年兩度提高購房獎勵金

公開信息顯示，資陽市盡管位于成都市約100公里外，但屬于成都平原經濟區(qū)范圍，2016年該市GDP為943.4億元，是四川省6個GDP未破千億的市州之一。

3月初，資陽市政府發(fā)布《資陽市2017年房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》，圍繞房地產去庫存工作，提出15條政策措施，目標是年底商品住房庫存量下降10%。

其中關鍵一點，是對在2017年1月1日至12月31日期間在資陽城區(qū)購買商品房的購房人，給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵。同時，對在房交會上成交的商品住房，另外給予購房人4000元每套的購房獎勵。

換句話說，房交會上成交的商品住房單套*多獎勵1.6萬元。但3月15日，資陽市住建局相關人士對21世紀經濟報道記者回應稱，目前還未確定房交會的具體時間。

而若以2016年資陽城區(qū)商品住宅均價3621元/平方米計算，1.6萬元的獎勵約減少購房者5平方米的房價款。

事實上，這是繼2015年、2016年資陽市出臺房地產去庫存措施后，連續(xù)第三年出臺同類政策。其中購房獎勵金額逐年提高，從2015年的9000元，上浮三成至2016年1.2萬元，而今年政策再度提高到*高1.6萬元，若加上對購買車庫的獎勵，在當地購房*高可以拿到1.8萬元。

同時，購房獎勵的范圍也從2015年的首套房，擴大普惠性政策，即不局限于首套房獎勵，二套房、三套房同樣享受這一優(yōu)惠政策。

而資陽市連續(xù)三年依靠財政鼓勵購房的背景，是三四線城市去庫存艱難的體現。據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，整個2016年，僅在四川范圍內，就有包括瀘州（樓盤）、宜賓（樓盤）、達州（樓盤）、德陽（樓盤）等多地出臺了購房獎勵政策。

目前資陽市未公布的存量商品房消化周期，但根據當地政府公開信息，截至2016年12月底，資陽市商品房待售面積為412.65萬平方米，商品住房待售面積為235.64萬平方米。

而GDP總量、常住人口數量皆高于資陽市的四川省德陽市、遂寧（樓盤）市，2016年的商品住房待售面積卻少于資陽市——德陽市商品住房待售面積213.01萬平方米，消化周期為12.6個月，遂寧商品房住房待售面積233.46萬平方米，消化周期約13個月。

虹吸效應或產生影響

21世紀經濟報道記者注意到，資陽發(fā)布的上述政策，是今年《政府工作報告》中提“促進三四線城市去庫存，仍將是房地產市場調控主要任務”后，全國三四線城市中率先推出新一輪房地產刺激計劃的地區(qū)。

但一位要求匿名的全國性房地產公司策略部人士對21世紀經濟報道記者稱，在實地調研了資陽房地產情況后，決定不進入資陽市場投資。

“從開發(fā)角度上講，資陽市的樓面價并不高，”該人士稱，“但開發(fā)商拿地，講求人地掛鉤，即新增人口與土地新增配給要相適應，因此基本上不會去人口凈流出，同時是消費能力有限的地區(qū)去投資。資陽恰好呈現出人口持續(xù)凈流出，城市居民消費能力不足的特點?！?/span>

根據資陽市2017年《國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告》顯示，該市呈現出人口凈流出的形勢——2016年末資陽市戶籍總人口354.5萬人，但常住人口僅254.1萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口101.8萬人。

而中國社科院在2016年版的《中國縣域經濟發(fā)展報告》中，提出了類似資陽的三四線城市，去庫存難的另一種可能性。

上述《報告》對全國三四線城市的房地產去庫存方式進行分類，即特大城市近郊區(qū)縣（市）；到所屬地級城市的距離相對較近，同時人口眾多，自身承擔了較多城市功能的縣（市）；土地供應和房地產開發(fā)都比較有節(jié)制的縣（市）；以及受虹吸效應影響較大的縣（市）。

上述《報告》稱，除第四類情況外，其余類型的三四線城市均可實現“去庫存”目標。

進一步講，上述《報告》認為，受虹吸效應影響較大的縣（市）房地產售賣難，因為這類縣市距離更高層級和更大規(guī)模的地級城市并不很遠，商業(yè)設施和醫(yī)療服務相對鄰近的地級城市毫無優(yōu)勢可言，農民更愿意去地級城市購物和就醫(yī)，而這類縣（市）的高中教育基本上又是全域統(tǒng)籌，初中教育一定比例上也是全域統(tǒng)籌，只有小學教育比農村具有較大的質量優(yōu)勢，農民進城享受縣（市）的商業(yè)和公共服務的積極性不高，進一步削弱了農民進城的決心。

劉璐稱，西部省會城市和地市州城市的經濟發(fā)展程度有較大差異，以成都為例，在去年GDP達到1.2萬億的同時，四川省其他城市卻無一達到2000億元。

“這與東部沿海不一樣，沿海地區(qū)經濟發(fā)展平衡，除個別大城市外，GDP達到3000-5000億元的城市呈現片狀分布特點?！眲㈣捶Q，“而西部地區(qū)城市之間的差距卻很大，而這種差距越大，經濟處于地位的城市，對周邊資本和人口的吸引就越大?！?/span>

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