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新常態(tài)下部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市 或再迎政策市
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:經(jīng)濟參考報 閱讀 565 次
2014年的房地產(chǎn)市場較終以冷收官,成交量、價格、投資悉數(shù)下滑。在仍難以脫離土地財政的財政體系下,地方財政也因此受牽,財政收入下降明顯。也正是因為此,2015年伊始,地方政府便啟動第三波救市,相關(guān)部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸。
對此,業(yè)內(nèi)人士指出,2015年樓市或再度迎來政策市,但在高庫存的影響下,本輪政策市將不同于往常引起大幅波動,而是樓市將在一段時間內(nèi)維持穩(wěn)定狀態(tài)。
地方頻頻救市從補購房者到補開發(fā)商
近日,四川資陽市被曝出臺20條措施穩(wěn)定住房消費,涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、頭套房認定標準等多方面。并表示,上述措施于1月21日起執(zhí)行,有效期一年。
具體來看,資陽取消了城區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價條件,并明確提出,居民家庭住房套數(shù)以購房所在地房管部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢結(jié)果為依據(jù)。取消境外機構(gòu)和個人在資陽市的購房限制,并對居民購房予以獎勵,凡在資陽市城區(qū)購購頭套普通商品住房的,一次性給予7000元的購房獎勵,若在近期房交會上成交的再獎勵2000元,并調(diào)整了住房公積金貸款政策。
值得注意的是,這在四川并不是個例。據(jù)四川住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)得知,自2014年至今,四川省內(nèi)已有11個市州正式出臺“微刺激”政策,例如眉山市對在城區(qū)購購商品房給予每平方米60元的補貼;廣元市對房展會期間的購房者,給予契稅稅率1至1.5個百分點的補助;遂寧市放寬開發(fā)企業(yè)城市建設(shè)配套費等規(guī)費繳納時限。對此,四川省住建廳相關(guān)負責人介紹稱,2015年要落實房地產(chǎn)“去行政化”工作,加大“去庫存”力度,針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè),研究制定進一步消化庫存、推進住宅產(chǎn)業(yè)化的可操作性的政策措施。因此,絕大部分市州將出臺類似措施。此外,就全省而言,今年起將取消非住宅(即寫字樓、商鋪等)抵押手續(xù)費(上限2萬元),免收小微企業(yè)的房屋登記費和住房交易手續(xù)費(上限2萬元);同時將調(diào)整普通住房認定標準,將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍。
將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興,更是除了對購房人有一定補貼、優(yōu)惠外,對房企也有大力度稅費減免。紹興市表示,自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日,市民購房所繳契稅地方留成部分將給予補貼,具體為按房屋成交的計稅價格0.8%補貼,并以實際繳納的契稅地方留成部分為上限。公積金貸款額度從單職工50萬元、雙職工60萬元提高至單職工60萬元,雙職工80萬元。
此外,對于開發(fā)商,放寬土地出讓金支付期限。紹興表示,以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)工程,在優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)的前提下,允許按每期建設(shè)用地面積2萬平方米以上(含2萬平方米),分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、分期進行建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實。新出讓的經(jīng)營性用地,土地出讓金繳納期限適當放寬,允許從成交之日起一年內(nèi)全部繳清,其中成交之日起1個月內(nèi)應(yīng)繳清全部土地出讓價款的50%(含保證金)。對履約保證金實行總額控制,履約保證金超過200萬元的,按200萬元計提;不足200萬元的,按現(xiàn)有比例執(zhí)行。提高差別化分階段返還比例。項目按期開工的,可先行返還80%的履約保證金;辦理延期開工并按延期約定開工的,可先行返還70%的履約保證金。
與此同時,地下空間用于建停車場不再收取土地出讓金,并取消原“商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。
紹興市相關(guān)負責人表示,在各執(zhí)收部門或行業(yè)主管部門將按照“可取消的予以取消,可歸并的進行歸并,可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則,研究提出相關(guān)處置意見。
事實上,去年8月份紹興曾出臺過11條救市措施,其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細則,被業(yè)內(nèi)評價為“較無底線的救市”。但業(yè)內(nèi)人士表示,這些政策的效果很有限。“去年出的政策主要是放開限購限貸,但當?shù)貥潜P的銷售業(yè)績?nèi)匀徊痪皻?,尤其是當?shù)亻_發(fā)商和購房者都看空今年樓市,政府的土地也賣得不好。”
因此,此次紹興再度變本加厲。上述人士稱,此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場的萎靡,開發(fā)商促銷力度很大,不少開發(fā)商都是貼著成本賣房還有半價賣房。但紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,開發(fā)商以價換量的結(jié)果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套,環(huán)比下降7.3%這樣的“成績”。
部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市
值得注意的是,在地方放松意愿強烈的同時,部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn)。
2月4日,央行時隔兩年多再次宣布實施全面降準,2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣(6.2515,0.0043, 0.07%)存款準備金率0.5個百分點。這是自去年11月21日央行宣布降息以來,貨幣政策再次寬松化,也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來資金面利好。
與此同時,各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市。此前,住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》則提出,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租,并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。隨后1月20日,住建部部長陳政高表態(tài),房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市,出臺支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。在此背景下,福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》明確:將統(tǒng)購商品房,解決安置房需求。
對此,中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認為,這一政策將對購房者而言有托底的作用,在政府回購承諾的影響下,購房者入市的積極性會提高。他認為在庫存高企的三四線城市,開發(fā)商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府。
除住建部外,核心決策層對房地產(chǎn)表述也有一定轉(zhuǎn)向。此前,中國國務(wù)院總理 在瑞士達沃斯論壇上率先給樓市開出“定心丸”。 表示,中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的,并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給,房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。隨后,中國央行行長周小川也作出房地產(chǎn)市場未現(xiàn)全國性問題的研判。
此外,國家統(tǒng)計局長馬建堂在回答記者問時也指出,四季度以來的數(shù)據(jù)告訴我們,隨著一些行政性的限購措施的放開,金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整,房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。
對此,G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略研究主任、經(jīng)濟學(xué)家張其佐在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,部委頻頻發(fā)聲表現(xiàn)出政府方面希望樓市和經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展,防止大起大落,但不能過分解讀。
張其佐表示,從目前來看,樹立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要。中國經(jīng)濟下行壓力仍然較大,因此仍難以完全擺脫房地產(chǎn)。
對此,全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生表示,2014年,房地產(chǎn)整體投資增速下滑至接近個位數(shù),年末單月甚至為負值,在宏觀經(jīng)濟整體下滑的背景下,地方政府難以改變對房地產(chǎn)的依賴,因此,仍然會選擇加大微調(diào),以放松對房地產(chǎn)的支持力度。
樓市新常態(tài)下的政策市
值得注意的是,隨著樓市預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好,百城住宅價格在新年頭月止跌。中指院較新數(shù)據(jù)顯示,015年1月全國100個城市(新建)住宅平均價格10564元/平方米,環(huán)比微張0.21%,這也意味著,百城住宅平均價格結(jié)束了環(huán)比8連跌局面。
從環(huán)比漲跌城市個數(shù)看,44個城市環(huán)比上漲,56個城市環(huán)比下跌。與上月相比, 1月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個,其中漲幅在1%以上的城市有9個,較上月增加6個。其中,十大城市住宅均價環(huán)比同時止跌上漲。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18990元/平方米,環(huán)比止跌上漲,漲幅為0.59%。北上廣深一線城市更是全線上漲。北京漲幅較大,環(huán)比上漲1.15%,上海環(huán)比上漲0.78%,深圳環(huán)比上漲0.64%,廣州環(huán)比上漲0.33%。
那么房地產(chǎn)勢頭是否將會重新燃起?對此,聶梅生認為,房地產(chǎn)市場將再度迎來政策市。但她指出,此輪政策市將與過去不同,將是在新常態(tài)下的變革。因此,不會帶來巨幅波動。
的確,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨著新常態(tài)。萬科北京區(qū)域頭席執(zhí)行官毛大慶就表示,人口紅利拐點、城鎮(zhèn)化降速以及社會總庫存難解決是中國房地產(chǎn)無法避免的三大問題。因此,在資金壓力下,2015年房企將在淡出大開發(fā)模式的同時,降價回籠資金以消庫存現(xiàn)象將更加突出。
對于人口紅利,毛大慶表示,作為支撐房地產(chǎn)的完全剛需,榜購購的購購力,中國20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降,15歲至64歲的勞動生產(chǎn)力人口數(shù)量也在顯下滑,這就意味著顯然已出現(xiàn)人口紅利拐點。
在此背景下,高企的庫存消化周期將更加延長。毛大慶表示,現(xiàn)階段中國人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)1.03套,這意味著從總體來看,房屋總數(shù)已經(jīng)足夠,但目前我國城市間不平衡,北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9,但很多城市超過1,甚至將已批未建住房計算的話,部分地區(qū)將高達1.5—1.6。
另一方面,從國土部數(shù)據(jù)來看,現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標,與開發(fā)商仍未開工的土地合計,已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫存,僅以現(xiàn)在的土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年。
的確,上海房地產(chǎn)研究院較新報告顯示,35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底,上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,和11月份基本持平,同比增長15.4%。其中,35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。
因此,毛大慶認為,在房地產(chǎn)市場態(tài)勢轉(zhuǎn)變后,房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式,一方面加快去庫存回籠資金速度,另一方面,轉(zhuǎn)型尋求自身出路。
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