2014年，全國樓市進入下行通道，海南樓市同受打擊，對于海南樓市的低迷原因，開發(fā)商多解釋為傳統(tǒng)淡季使然。

　　而如今進入下半年，意味著即將進入海南傳統(tǒng)旺季期，而下半年的海南樓市是否可以印證開發(fā)商的說法，淡季所以低迷，旺季即可回溫？海南下半年房價將如何變化？廣大購房者是購房，還是繼續(xù)觀望？

　　分析

　　上半年海南樓市量價齊跌

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2014年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%。只有簽約均價同比微漲1.92%，均價為12035.74元/平方米。

　　從商品房成交套數(shù)上看，上半年海南樓市有17個市縣商品房有成交。但除了文昌、定安、瓊中、白沙、儋州、樂東成交套數(shù)同比上漲外，其他市縣的成交套數(shù)均同比下跌超過20%。成交量上，西線樓市相比東中線樓市要樂觀。

　　從商品房成交均價上看，單看上半年各市縣成交均價，發(fā)現(xiàn)除了瓊海、萬寧、白沙漲幅較大，分別為20.97%、63.03%、77.25%；海口、三亞、文昌成交均價略有上漲，均約3%；剩下的市縣不管是上漲還是下跌，幅度都很小。成交均價上，仍是東線項目位居前位。

　　雖說東線項目成交均價較高，但從成交總金額漲跌上看，西線項目較為樂觀。17個市縣中，僅文昌、萬寧、定安、瓊中、白沙、儋州6個市縣每個月的成交總金額是上漲趨勢，其漲幅分別為46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%，其余的市縣成交總金額跌幅明顯。

　　縱觀全省上半年商品房每月的成交均價，基本上呈逐月遞減趨勢。雖與去年同期相比，還略有上漲，但除了2月份，每個月的成交總金額下跌幅度均超過20%，即平均每月成交總金額下跌26.49%。

　　同時，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至6月30日，2014年上半年海南在售樓盤共514個，共有144盤價格發(fā)生了變化。其中100個項目漲價，較高漲幅達19.95%；44個項目降價，較高降幅16.76%；114個項目價格無法對比，其原因多半是因為其所推物業(yè)類型不同，或是特價房源價格；256個在售項目價格無變動，占在售樓盤的50%。

　　從商品房跌漲樓盤的分布區(qū)域上看，數(shù)據(jù)顯示，價格起伏更多集中在東線城市，其次為西線、中線。東線以?？?、瓊海樓盤價格變動居多，西線則以儋州、澄邁、定安居多。

　　整體來說，海南樓市量價齊跌，不容樂觀。而在當(dāng)前樓市風(fēng)云中，較迷惑的群體想必就是購房者，而較讓購房者關(guān)注的應(yīng)該是未來房價會漲還是跌？而購房的較好時機究竟是什么時候？

　　預(yù)測

　　房價會微跌但空間有限

　　從海南上半年樓市相關(guān)數(shù)據(jù)可看出，東線商品房價格仍呈微漲狀態(tài)。但其成交量及總成交金額都明顯下滑。價格的微漲并不能彌補銷量的下滑。所以，東線樓市沒數(shù)據(jù)上看到的樂觀，未來存在微跌趨勢。

　　某房企負責(zé)人稱，東線項目地價逐年增長。以?？跒槔?，目前海口樓面價至少1500元/㎡，加上建安成本2300元/㎡，稅費及園林等費用，合計成本價為5600元/㎡。所以，目前均價在8000元/㎡的?？诜績r算為合理。三亞的成本價更是不止5600元/㎡。

　　雖說從成本上看，東線房價似乎沒降價的可能。而且從數(shù)據(jù)上看，東線項目房價還略有漲幅。但同時可看出東線成交量下跌幅度較大，價格上的微漲并不能彌補銷量的下滑。加上目前東線商品房存量很大，僅今年前5個月海口市商品房庫存量面積就有560萬平方米。從海南省統(tǒng)計局5月發(fā)布的信息來看，一季度海南房地產(chǎn)投資開發(fā)資金增速遠遠高于到位資金增速，開發(fā)商資金來源面臨壓力。同時，開發(fā)商還將面臨每個月的銷量任務(wù)壓力。

　　上半年的五一黃金周期間，雅居樂清水灣“5折優(yōu)惠”甩貨，推出200多套特價房，并打出“讓房價回到2009年”的口號。同時，據(jù)知情人士透露，雅居樂清水灣當(dāng)時推出的特價房遠遠不止200多套，甚至多出好幾倍。

　　所以即使進入下半年海南傳統(tǒng)旺季期，開發(fā)商仍面臨很大的走量壓力。即使考慮到成本因素，東線項目還是會略微降價，或者會時不時推出一定量的特價房幫助走量。而個別資金周轉(zhuǎn)不過來的項目，或直接低價出售，或遭遇并購。

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