2014年，全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道，海南樓市同受打擊，對(duì)于海南樓市的低迷原因，開發(fā)商多解釋為傳統(tǒng)淡季使然。

而如今進(jìn)入下半年，意味著即將進(jìn)入海南傳統(tǒng)旺季期，而下半年的海南樓市是否可以印證開發(fā)商的說法，淡季所以低迷，旺季即可回溫？海南下半年房?jī)r(jià)將如何變化？廣大購房者是購房，還是繼續(xù)觀望？

分析

上半年海南樓市量?jī)r(jià)齊跌

據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2014年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%。只有簽約均價(jià)同比微漲1.92%，均價(jià)為12035.74元/平方米。

從商品房成交套數(shù)上看，上半年海南樓市有17個(gè)市縣商品房有成交。但除了文昌、定安、瓊中、白沙、儋州、樂東成交套數(shù)同比上漲外，其他市縣的成交套數(shù)均同比下跌超過20%。成交量上，西線樓市相比東中線樓市要樂觀。

從商品房成交均價(jià)上看，單看上半年各市縣成交均價(jià)，發(fā)現(xiàn)除了瓊海、萬寧、白沙漲幅較大，分別為20.97%、63.03%、77.25%；?？?、三亞、文昌成交均價(jià)略有上漲，均約3%；剩下的市縣不管是上漲還是下跌，幅度都很小。成交均價(jià)上，仍是東線項(xiàng)目位居前位。

雖說東線項(xiàng)目成交均價(jià)較高，但從成交總金額漲跌上看，西線項(xiàng)目較為樂觀。17個(gè)市縣中，僅文昌、萬寧、定安、瓊中、白沙、儋州6個(gè)市縣每個(gè)月的成交總金額是上漲趨勢(shì)，其漲幅分別為46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%，其余的市縣成交總金額跌幅明顯。

縱觀全省上半年商品房每月的成交均價(jià)，基本上呈逐月遞減趨勢(shì)。雖與去年同期相比，還略有上漲，但除了2月份，每個(gè)月的成交總金額下跌幅度均超過20%，即平均每月成交總金額下跌26.49%。

同時(shí)，據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至6月30日，2014年上半年海南在售樓盤共514個(gè)，共有144盤價(jià)格發(fā)生了變化。其中100個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，較高漲幅達(dá)19.95%；44個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，較高降幅16.76%；114個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格無法對(duì)比，其原因多半是因?yàn)槠渌莆飿I(yè)類型不同，或是特價(jià)房源價(jià)格；256個(gè)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格無變動(dòng)，占在售樓盤的50%。

從商品房跌漲樓盤的分布區(qū)域上看，數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格起伏更多集中在東線城市，其次為西線、中線。東線以海口、瓊海樓盤價(jià)格變動(dòng)居多，西線則以儋州、澄邁、定安居多。

整體來說，海南樓市量?jī)r(jià)齊跌，不容樂觀。而在當(dāng)前樓市風(fēng)云中，較迷惑的群體想必就是購房者，而較讓購房者關(guān)注的應(yīng)該是未來房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？而購房的較好時(shí)機(jī)究竟是什么時(shí)候？

預(yù)測(cè)

房?jī)r(jià)會(huì)微跌但空間有限

從海南上半年樓市相關(guān)數(shù)據(jù)可看出，東線商品房?jī)r(jià)格仍呈微漲狀態(tài)。但其成交量及總成交金額都明顯下滑。價(jià)格的微漲并不能彌補(bǔ)銷量的下滑。所以，東線樓市沒數(shù)據(jù)上看到的樂觀，未來存在微跌趨勢(shì)。

某房企負(fù)責(zé)人稱，東線項(xiàng)目地價(jià)逐年增長(zhǎng)。以?？跒槔壳昂？跇敲鎯r(jià)至少1500元/㎡，加上建安成本2300元/㎡，稅費(fèi)及園林等費(fèi)用，合計(jì)成本價(jià)為5600元/㎡。所以，目前均價(jià)在8000元/㎡的?？诜?jī)r(jià)算為合理。三亞的成本價(jià)更是不止5600元/㎡。

雖說從成本上看，東線房?jī)r(jià)似乎沒降價(jià)的可能。而且從數(shù)據(jù)上看，東線項(xiàng)目房?jī)r(jià)還略有漲幅。但同時(shí)可看出東線成交量下跌幅度較大，價(jià)格上的微漲并不能彌補(bǔ)銷量的下滑。加上目前東線商品房存量很大，僅今年前5個(gè)月?？谑猩唐贩繋齑媪棵娣e就有560萬平方米。從海南省統(tǒng)計(jì)局5月發(fā)布的信息來看，一季度海南房地產(chǎn)投資開發(fā)資金增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于到位資金增速，開發(fā)商資金來源面臨壓力。同時(shí)，開發(fā)商還將面臨每個(gè)月的銷量任務(wù)壓力。

上半年的五一黃金周期間，雅居樂清水灣“5折優(yōu)惠”甩貨，推出200多套特價(jià)房，并打出“讓房?jī)r(jià)回到2009年”的口號(hào)。同時(shí)，據(jù)知情人士透露，雅居樂清水灣當(dāng)時(shí)推出的特價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止200多套，甚至多出好幾倍。

所以即使進(jìn)入下半年海南傳統(tǒng)旺季期，開發(fā)商仍面臨很大的走量壓力。即使考慮到成本因素，東線項(xiàng)目還是會(huì)略微降價(jià)，或者會(huì)時(shí)不時(shí)推出一定量的特價(jià)房幫助走量。而個(gè)別資金周轉(zhuǎn)不過來的項(xiàng)目，或直接低價(jià)出售，或遭遇并購。

西線樓市房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？從數(shù)據(jù)上看，海南西線樓市情況較東中線樂觀。原因有四：一是西線樓盤項(xiàng)目逐漸增多，商品房供貨量增大；二是西線的樓市相關(guān)數(shù)據(jù)基數(shù)較東中線??；三是西線樓市開發(fā)較晚，地價(jià)較低，使得同樣擁有海景資源的西線商品房?jī)r(jià)格較東中線低；四是海南西環(huán)高鐵預(yù)計(jì)明年通車帶來的高鐵效應(yīng)。所以，西線樓市屬于海南樓市的，故在樓市低迷的情況下，其成交量上漲趨勢(shì)會(huì)比較顯著，同時(shí)其房?jī)r(jià)也具備上漲潛力。

但實(shí)際上，受整體樓市影響，政府對(duì)閑置土地的清查，以及西線商品房供貨量的逐漸加大，加上整體西線樓市還不夠成熟，所以西線商品房?jī)r(jià)格還是以下跌為主。“臨高整體樓市均價(jià)為4200元/㎡，售價(jià)較高的項(xiàng)目也就是金沙灘項(xiàng)目精裝8000元/㎡，長(zhǎng)島藍(lán)灣項(xiàng)目毛坯7500/㎡。而沒海景的項(xiàng)目都賣不動(dòng)，恒泰琉金歲月從去年12月的5700元/㎡，降到現(xiàn)今的3200元/㎡。”臨高某房企銷售顧問說。

“儋州的樓市主要分為兩大片區(qū)，一是那大片區(qū)，主打剛需市場(chǎng)，均價(jià)約4000元/㎡；二是濱海新區(qū)，主打度假市場(chǎng)，均價(jià)約6500元/㎡。據(jù)了解，儋州濱海新區(qū)四月份的均價(jià)約7500元/㎡。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

至于中線項(xiàng)目，目前項(xiàng)目不多，房?jī)r(jià)也不高，均價(jià)約在4800元/㎡。據(jù)瓊中半山和園的銷售顧問小葉稱，目前瓊中樓盤價(jià)格無任何變化，也無任何促銷活動(dòng)。主要原因是沒有客戶。

所以，整體而言，海南房?jī)r(jià)會(huì)微跌，但下跌空間有限。

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