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開發(fā)商以價換量3月供應(yīng)井噴 樓市是真降還是假摔?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 640 次
2014年1—3月,受樓市政策階段性收緊、春節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響,樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn),商品住宅成交量出現(xiàn)“普跌”。隨后,繼杭州、常州、溫州等城市個別樓盤大幅降價之后,寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象,廣州等一線城市也有不少樓盤“平價”入市,甚至開始打折促銷與“墊頭付”營銷。
伴隨這些房價松動的熱傳,關(guān)于中國樓市“降價潮擴散”、“房價迎來拐點”、“樓市將要崩盤”等觀點成為各界熱議的話題。本期投資周刊將綜合實地調(diào)查、多方數(shù)據(jù)和專家分析,為你尋找房價真相。
廣州3月降價的23個樓盤中,大部分跌幅都在5%以內(nèi),其中網(wǎng)簽均價下降了36.47%的增城保利東江頭府跌幅較大。
市場
開發(fā)商“墊頭付”重現(xiàn)江湖
以價換量讓郊區(qū)盤頻頻“日光”
從杭州的馬年樓市“榜首降”開始,“降價潮”正成為樓市的一個熱詞。常州、無錫等城市也相繼爆出有樓盤下調(diào)售價沖銷量的消息。還有消息稱,在普遍被看好的一線城市中,不少樓盤較近也以低于預(yù)期的價格入市,甚至暗中下調(diào)單價高達3000元。
有媒體報道,受到購房者觀望情緒加重的影響,深圳有開發(fā)商悄然降價。如3月份新推的樓盤水木丹華,較低價格相比去年已經(jīng)下降3000元/平方米,而龍崗區(qū)“鴻威de森林”項目更是打出9字頭的促銷宣傳方式。
在廣州,同樣出現(xiàn)了不少降價或變相降價的消息。時代地產(chǎn)廣州在售項目全線“88”折,敏捷旗下樓盤的降價促銷都成為市場一時焦點,另一些樓盤則推出了“頭付分期”、“開發(fā)商墊頭付”等活動,以降低購房門檻為噱頭,吸引不少人的關(guān)注。
事實上,隨著春節(jié)后市場逐漸回復(fù)正常,3月廣州樓市供應(yīng)相比2月出現(xiàn)井噴。而部分開發(fā)商或真或假的“讓利”舉動,也迅速獲得了市場的反映,不少樓盤頻現(xiàn)“日光”、“準(zhǔn)日光”的消息。
數(shù)據(jù)顯示,廣州3月降價的23個樓盤大部分跌幅都在5%以內(nèi),而其中網(wǎng)簽均價下降了36.47%的增城保利東江頭府跌幅較大。但這個項目3月8日推出的三四房洋房產(chǎn)品,卻借助價格優(yōu)勢和區(qū)域規(guī)劃調(diào)整利好,當(dāng)日成交八成。
同樣位于增城的金地·公園上城淺山,其三期11棟開售推出百余套單位,據(jù)開發(fā)商稱也在兩個公里內(nèi)售罄。該項目雖然配套尚未成熟,但均價只要7000—7500元/平方米,借助78平方米兩房單位僅賣50多萬元的價格受到剛需熱捧。
同開盤的番禺全新樓盤星尚,當(dāng)天推出250套單位,商家報稱當(dāng)天賣了八成,銷售金額超過2.5億元。其毛坯單位較低售價約為1.1萬元/平方米,比帶裝修的單位便宜了約2000元/平方米,尤其搶手,余貨已所剩無幾。
位于增城的尚東陽光、位于南沙的越秀濱?,B城、位于番禺的亞運城等郊區(qū)樓盤,同樣以較低錄得七成以上的去貨率。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜總結(jié)認為,近期熱銷的樓盤,大多是售價2萬元/平方米以下的外圍郊區(qū)項目,單位面積則在100平方米左右,屬于典型剛需盤,價格是較大優(yōu)勢。而合富輝煌(中國)頭席市場分析師黎文江則直言,其暢銷是因開發(fā)商讓利定價較為合理,是“以價換量”。
調(diào)查
一線房價陷入“滯脹”
降價樓盤僅占20% 多數(shù)為價格不變
盡管3月的廣州樓市表現(xiàn),在一線城市中較為搶眼,但對于售樓價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,市場傳言的“降價潮”也并未出現(xiàn)??傮w而言,北上廣深一線城市的新房雖有部分樓盤出現(xiàn)價格小幅下調(diào),但整體上屬于“滯脹”狀態(tài)。
日前,因開盤時將原先吹風(fēng)價2.6萬/平方米下調(diào)到2.2萬/平方米,北京萬科橙項目引來了眾多媒體關(guān)注。但據(jù)北京萬科總經(jīng)理毛大慶的說法,價格的調(diào)整并非為了“降價走量”,而是因為“希望配合政府做好房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的問題,新開樓盤接受了政府的價格指導(dǎo)”。其吹風(fēng)價是精裝修價格,而降價后賣的則是毛坯房。
據(jù)某網(wǎng)站的調(diào)查,3月北上廣三個一線城市三百在售樓盤中,漲價樓盤合計96個,占32%。價格基本不變的樓盤144個,占48%,是市場的主流。而降價樓盤為60個,占20%,占比較小,具體分析樓盤,大部分價格下跌樓盤跌幅不超過5%。
其中,廣州100個在售項目中,32個項目價格上漲,數(shù)量比2月多了6個,保持基本不變的有45個,是市場的主力,此外有23個項目價格出現(xiàn)了下跌,不過降價樓盤數(shù)量卻比2月份減少了7個。
在北京的100個在售樓盤中,共有79個項目價格不變,12個項目價格上漲,9個項目價格下降,對比2月份情況,基本保持一致,仍持穩(wěn)占據(jù)主流。
其中,北京的漲價樓盤三分之一項目是售價在4萬/平方米以上的改善或豪宅項目,其中超過一半漲幅不足5%;9個降價樓盤則以順義和通州的郊區(qū)盤為主,占了5個,除降幅較大樓盤外,其余8個樓盤的降幅都不足5%。
相比之下,上海的3月樓市成交量則出現(xiàn)了下降,漲價和降價的樓盤數(shù)量都超過北京,分化更為明顯。
對上海100個在售項目的價格調(diào)查顯示,其3月有52個樓盤成交均價較上月上漲,較高漲幅達26.64%,數(shù)量比上月增加一成,降價樓盤28個,持平的有20個。
其中,8個項目漲幅超過10%,較高漲幅的是位于嘉定的綠洲香格麗花園,漲幅達26.64%,從2月的13590元/平方米漲到3月的17210元/平方米。3月成交均價環(huán)比下跌的有28個項目,較上月減少4個,僅有兩個項目跌幅超過10%,大部分仍是小幅調(diào)整。
面對明顯回落的成交量,業(yè)內(nèi)人士認為,主要布局一二線城市的上市房企受制于業(yè)績要求,可能對銷量更為看重,因而未來新推的樓盤價格難有太大提升,或仍以“平價”入市為主。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)就顯示,4月北京將入市的38個,其中大部分都是中低端商品住宅,漲幅基本控制在5%-10%,與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價已不可同日而語。
數(shù)據(jù)
3月樓市成交量回暖
一線城市土地成交仍火熱 二線則趨冷
從更大范圍來看,3月盡管成交回暖,但國內(nèi)樓市表現(xiàn)已遠不如去年同期,房價走勢陷入博弈勢在必行。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至23日,3月全國54個城市合計住宅簽約14.85萬套,相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達到了45.8%,二線跌幅達到了48.2%。
3月18日,國家統(tǒng)計局公布了今年2月份全國70個大中城市房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這個較權(quán)威的官方數(shù)據(jù)顯示,2月國內(nèi)70個大中城市房價整體漲幅有所收窄,新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別為11.1%和6.4%,分別比上月回落了1.3個和1個百分點,新建住宅房價的環(huán)比和同比漲幅更是雙雙回落。
細看這份統(tǒng)計數(shù)據(jù),和今年1月相比,新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市個數(shù)分別為57個和46個,分別比上月減少了5個和2個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中,漲幅比上月回落的城市有40個,比上月增加了15個,更有溫州、牡丹江、安慶和濟寧4個城市出現(xiàn)新房價格環(huán)比下降的情況。
從同比數(shù)據(jù)看,2月份70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)均與1月相同,均為69個,但同比漲幅回落。新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中,漲幅回落的城市有65個,比上月增加了28個。
盡管和去年同期相比,上海、廣州、深圳、北京4個一線城市仍然位列新建商品住房同比漲幅的前四位,漲幅也都超過15%,較二三線城市顯得更為堅挺。但2月份卻是多個月以來一線城市房價同比漲幅頭次全部低于20%,顯現(xiàn)出放緩趨勢。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說,今年前兩個月房地產(chǎn)開發(fā)投資依然在回落中,這表明目前房地產(chǎn)延續(xù)了去年下半年以來不同地區(qū)分化態(tài)勢。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究統(tǒng)計,上周全國土地市場共成交13宗土地,土地市場交易量下滑得非常明顯。而從近幾周全國土地市場的情況來看,一線城市土地市場成交仍較火熱,但二城市的市場交易明顯趨冷。自全國“兩會”之后,一、二線城市的土地市場分化的現(xiàn)象表現(xiàn)得更加明顯。
美聯(lián)物業(yè)報告認為,一線城市作為眾多房企的主戰(zhàn)場,其土地市場的交易或?qū)⒊掷m(xù)火熱;而二線城市的土地市場交易量雖然目前有所下滑,但其市場活躍度仍然較高,預(yù)計,隨著各地方政府推地節(jié)奏恢復(fù)后,其市場交易量將有所回升。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2014年1—2月份,全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量跌價滯”狀況,商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元,同比分別下降0.1%和3.7%。
與此同時,商品房庫存則不容樂觀。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國商品房待售面積則大幅增加。數(shù)據(jù)顯示,截至2月末,全國商品房待售面積51397萬平方米,比去年末增加2102萬平方米,僅住宅待售面積就增加了1770萬平方米。
住房登記明確
將影響深遠
■風(fēng)向
3月28日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知,要求于2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這是繼坊間傳聞將開展不動產(chǎn)登記的消息以來,官方頭次明確地給出的一個時間表。
這一消息進一步加劇了外界對于政策走向的猜測。此前,SOHO中國董事長潘石屹曾在微博中表示:“這(不動產(chǎn)登記)是好政策,如果今年實施,房價馬上會跌。”知名經(jīng)濟學(xué)者馬光遠也表示,一旦政策實施,房價會有相應(yīng)的下調(diào)。中國社會科學(xué)院副院長李揚更是預(yù)計,今年6月全
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