始終在300億元業(yè)績(jī)左右徘徊的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（02777.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富力地產(chǎn)”），似乎將在2014年爆發(fā)。

　　4月1日，富力地產(chǎn)公布榜首季度業(yè)績(jī)，1-3月，富力地產(chǎn)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約151.59億元，合約銷(xiāo)售總面積約89.71萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別上升71%及16%。

　　這是富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉提出分季度完成2014年700億銷(xiāo)售目標(biāo)后榜季度成績(jī)單，按照李思廉的表述，700億元將按照榜首季度銷(xiāo)售100億-110億元，余下三個(gè)季度平均銷(xiāo)售200億元的進(jìn)度來(lái)完成。從目前來(lái)看，富力地產(chǎn)的榜首季度已經(jīng)超額完成既定任務(wù)。

　　不過(guò)，記者在梳理相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，按照富力地產(chǎn)50%左右的去化，2014年可供售貨1420億元來(lái)看，完成目標(biāo)本應(yīng)不是問(wèn)題，但是仔細(xì)研究其項(xiàng)目組團(tuán)后，還是發(fā)現(xiàn)其中存在一定的變數(shù)。比如深耕北、上、廣之后的區(qū)域擴(kuò)張，浙江和海南（樓盤(pán)）區(qū)域從目前來(lái)看，存在較大變數(shù)。另一方面，富力地產(chǎn)2013年全新收購(gòu)的項(xiàng)目中，260億元來(lái)自一線城市，這些城市對(duì)售前、售中要求嚴(yán)格，能否順利在2014年轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售額，也還存在一定變數(shù)。

　對(duì)于為何選擇在調(diào)控升級(jí)、大環(huán)境并不是很好的2014年調(diào)高銷(xiāo)售目標(biāo)，富力地產(chǎn)方面在回復(fù)記者采訪時(shí)表示，2014年銷(xiāo)售目標(biāo)的大幅增長(zhǎng)是經(jīng)過(guò)前期鋪墊的，屬于正常的發(fā)力。同時(shí)對(duì)于外界存在的新推組團(tuán)去化變數(shù)，富力地產(chǎn)亦表示，“多個(gè)新項(xiàng)目于2013年已開(kāi)工，從開(kāi)工到取得預(yù)售證在一年之內(nèi)完成，公司具有多年的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于按時(shí)取得預(yù)售證，充滿信心。”

　　跨過(guò)700億至關(guān)重要

　　從2010年到2012年，富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)?00億元左右徘徊三年，2013年這個(gè)數(shù)據(jù)終于破四，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額422億元，有行業(yè)人士將其理解為富力地產(chǎn)已經(jīng)走出了行業(yè)所說(shuō)的“300億元之坎”。不過(guò)這之后，富力地產(chǎn)并沒(méi)有按照慣常的增長(zhǎng)率來(lái)制定銷(xiāo)售目標(biāo)，而是直接調(diào)至700億元。

　　對(duì)于富力地產(chǎn)預(yù)訂接近7成的增長(zhǎng)率，方圓地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，達(dá)成目標(biāo)有一定難度，“根據(jù)一般情況，一家房地產(chǎn)企業(yè)每年的業(yè)績(jī)能達(dá)到50%的增長(zhǎng)率就已經(jīng)很厲害了。”

　　記者查閱富力地產(chǎn)過(guò)去四年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，從2010-2013年，富力的銷(xiāo)售額分別為322.46億元、300.4億元和322億元以及422億元。被外界解讀為自持商業(yè)過(guò)多，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足的富力，終于在連續(xù)三年銷(xiāo)售額徘徊在300億之后，成功突圍。

　　“2014年銷(xiāo)售目標(biāo)的大幅增長(zhǎng)是經(jīng)過(guò)前期鋪墊的，屬于正常的發(fā)展周期。”富力地產(chǎn)在回復(fù)記者采訪時(shí)，如此表示制定700億元目標(biāo)的緣由。

　　邁過(guò)“300億元之坎”的背后，我們似乎應(yīng)該回過(guò)頭來(lái)分析一下，富力為什么將2014年目標(biāo)突然調(diào)高至700億元？

　　對(duì)此，富力地產(chǎn)方面的表述是，集團(tuán)過(guò)去平穩(wěn)在三四百億元有一段時(shí)間了，已經(jīng)在這個(gè)平臺(tái)站穩(wěn)了腳，由于去年的購(gòu)地較多。在2014年、2015年都會(huì)陸續(xù)爆發(fā)，所以700億元的銷(xiāo)售目標(biāo)是合理的。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，富力去年購(gòu)進(jìn)土地近20幅，可供售貨金額在2014年將達(dá)到的1420億元。

　　從富力地產(chǎn)方面的表述，也印證了上述的分析。李思廉年初時(shí)表示，富力2013年的銷(xiāo)售合格，但相比較起來(lái)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)稍落后，“2014年要追一下才行。”上月業(yè)績(jī)會(huì)上，其又表述，2014年的高增長(zhǎng)并不是富力長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的目標(biāo)，對(duì)于預(yù)計(jì)2016年沖擊千億元的富力地產(chǎn)而言，今后兩年的增長(zhǎng)率將保持在20%-30%。

　　因此，2014年能否完成700億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，對(duì)于富力地產(chǎn)完成沖擊榜首軍團(tuán)、實(shí)現(xiàn)千億集團(tuán)至關(guān)重要，“能跨過(guò)去這個(gè)坎，2016年的千億目標(biāo)可能會(huì)順暢很多。”上述分析人士表示。

　　1420億可售貨值

　　700億元，對(duì)于富力地產(chǎn)而言，是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，能否完成主要還是看去年拿的地能不能快速轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售，貨量是否能夠支持。

　　對(duì)此，富力地產(chǎn)方面在回復(fù)采訪時(shí)表示，“公司抓緊市場(chǎng)機(jī)會(huì)，主要集中在一、二線城市增加土地儲(chǔ)備，值得一提的是，在一線城市里面，除了加強(qiáng)原有的廣州（樓盤(pán)）區(qū)域、北京（樓盤(pán)）—天津（樓盤(pán)）區(qū)域，進(jìn)一步加強(qiáng)上海（樓盤(pán)）及周邊區(qū)域，使公司在整個(gè)一線城市布局更加均衡。”

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)的拿地布局去年明顯加速，僅2013年上半年就合計(jì)拿地780萬(wàn)平方米，金額達(dá)到127億元。僅半年的時(shí)間，富力就用完了2013年預(yù)計(jì)的100億元購(gòu)地款。這與2012年富力僅新增4塊土地，總建筑面積為153.2萬(wàn)平方米形成了鮮明反差。

　　值得注意的是，富力地產(chǎn)去年同時(shí)加快了擴(kuò)張的步伐，除了固守幾個(gè)核心城市之外，富力也積極拓展二、三線城市，例如福州、佛山、沈陽(yáng)、無(wú)錫等城市。按照李思廉早前的公開(kāi)表述，富力的區(qū)域擴(kuò)張，將主要以二三線城市為主，暫不考慮四五線城市。

　　據(jù)了解，富力在去年上半年已投資超過(guò)40億元在長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)，超過(guò)大本營(yíng)廣州以及其他地區(qū)。而分析2013年富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，的確得益于提供剛需型物業(yè)城市的銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，其中，廣州、北京、太原、天津等地均獲得較好的成績(jī)。

　　截至目前，富力地產(chǎn)土地儲(chǔ)備達(dá)3410萬(wàn)平方米。其中570萬(wàn)平方米來(lái)自長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、梅州及無(wú)錫4個(gè)新城市，其他新增土地則位于北京、廣州、天津、上海、杭州及大同，土地收購(gòu)行為使得該集團(tuán)業(yè)務(wù)所及城市由15個(gè)升至19個(gè)，地域多元化更進(jìn)一步。

　　據(jù)富力地產(chǎn)年報(bào)表述，獲取新土地后，富力已經(jīng)立即開(kāi)工。截至2013年底在建總建筑面積增加37%至約1000萬(wàn)平方米，分屬于48個(gè)項(xiàng)目。在建面積連同2014年計(jì)劃中的開(kāi)工面積，估計(jì)可取得預(yù)售證的可售物業(yè)價(jià)值超過(guò)1400億元。按照2013年50%的去化率，可完成700億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　700億背后的調(diào)整

　　2008年金融危機(jī)期間，富力地產(chǎn)就曾經(jīng)因?yàn)樵黾幼猿治飿I(yè)的策略，因?yàn)橘Y金鏈緊繃而錯(cuò)過(guò)了較佳的發(fā)展時(shí)機(jī)，如今試圖再次發(fā)力的富力地產(chǎn)，集團(tuán)內(nèi)部也在物業(yè)結(jié)構(gòu)方面悄然發(fā)生了一些變化。

　　2013年年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目在總營(yíng)業(yè)額中的占比下降到了30%，中高端住宅、剛需產(chǎn)品的比例分別為42%、28%。從上述數(shù)據(jù)的變化可知，富力地產(chǎn)較主要的調(diào)整在于對(duì)原來(lái)持有的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓?zhuān){(diào)整商業(yè)物業(yè)和住宅之間的比例。

　　從早先來(lái)看，商業(yè)物業(yè)比例過(guò)高，對(duì)富力地產(chǎn)的資金占用情況相當(dāng)嚴(yán)重。2008年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度比例高達(dá)1∶1，商業(yè)地產(chǎn)沉淀了大量資金。加上上市之初的大肆圈地和商業(yè)占比過(guò)高，富力地產(chǎn)似乎陷入了不斷燒錢(qián)的怪圈，凈負(fù)債率大幅攀升。上市之初，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為20%出頭，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率高達(dá)139.5%。“那幾年富力大肆圈地是正常行為，因?yàn)榇蠹叶荚谀敲醋觯^主要還是商業(yè)占有了太多資金。”這兩個(gè)因素疊加，才導(dǎo)致富力錯(cuò)過(guò)了上市后幾年的黃金發(fā)展期。

　　直至2009年，富力地產(chǎn)抓住了金融危機(jī)過(guò)后的地產(chǎn)業(yè)勃發(fā)機(jī)會(huì)，加快項(xiàng)目推出、減少購(gòu)地支出、放緩商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并重組了90億元的債務(wù)。與此同時(shí)，在2008年及2010年兩次調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，富力布局商業(yè)地產(chǎn)較早的領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)開(kāi)始發(fā)力。

　　在度過(guò)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的拖累以及厘清商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的比例之后，富力地產(chǎn)的資金壓力得到一定緩解。截至2013年底，富力地產(chǎn)擁有現(xiàn)金243.4億元，借款總額為人民幣 614.5億元，其中2014年需要償還的借款只有一項(xiàng)，為2011年4月發(fā)行2014年到期的離岸7.00%優(yōu)先票據(jù)人民幣26.12億元。

　　“公司主營(yíng)業(yè)務(wù)一直以配合剛性需求的住宅為主，商業(yè)為輔，近幾年商業(yè)銷(xiāo)售一直占集團(tuán)的30%左右，比較穩(wěn)定。長(zhǎng)遠(yuǎn)也傾向于維持這一比例。”富力地產(chǎn)方面表示，公司已經(jīng)找到了商業(yè)與住宅的合理定位。

　　雖然看上去負(fù)債率還處于高位，但是根據(jù)富力地產(chǎn)的新增土地儲(chǔ)備來(lái)看，負(fù)債率升高主要是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備增加，按照700億元的業(yè)績(jī)和5成的去化目標(biāo)，這個(gè)數(shù)據(jù)將會(huì)在短時(shí)間內(nèi)得到緩解。

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