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富力借700億沖擊“榜首軍團” 實現(xiàn)千億集團
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網 閱讀 586 次
始終在300億元業(yè)績左右徘徊的廣州富力地產股份有限公司(02777.HK,以下簡稱“富力地產”),似乎將在2014年爆發(fā)。
4月1日,富力地產公布季度業(yè)績,1-3月,富力地產累計合約銷售金額約151.59億元,合約銷售總面積約89.71萬平方米,與去年同期相比,分別上升71%及16%。
這是富力地產董事長李思廉提出分季度完成2014年700億銷售目標后個季度成績單,按照李思廉的表述,700億元將按照季度銷售100億-110億元,余下三個季度平均銷售200億元的進度來完成。從目前來看,富力地產的季度已經超額完成既定任務。
不過,記者在梳理相關資料后發(fā)現(xiàn),按照富力地產50%左右的去化,2014年可供售貨1420億元來看,完成目標本應不是問題,但是仔細研究其項目組團后,還是發(fā)現(xiàn)其中存在一定的變數(shù)。比如深耕北、上、廣之后的區(qū)域擴張,浙江和海南(樓盤)區(qū)域從目前來看,存在較大變數(shù)。另一方面,富力地產2013年全新收購的項目中,260億元來自一線城市,這些城市對售前、售中要求嚴格,能否順利在2014年轉化為銷售額,也還存在一定變數(shù)。
對于為何選擇在調控升級、大環(huán)境并不是很好的2014年調高銷售目標,富力地產方面在回復記者采訪時表示,2014年銷售目標的大幅增長是經過前期鋪墊的,屬于正常的發(fā)力。同時對于外界存在的新推組團去化變數(shù),富力地產亦表示,“多個新項目于2013年已開工,從開工到取得預售證在一年之內完成,公司具有多年的經驗,對于按時取得預售證,充滿信心。”
跨過700億至關重要
從2010年到2012年,富力地產業(yè)績在300億元左右徘徊三年,2013年這個數(shù)據終于破四,實現(xiàn)銷售額422億元,有行業(yè)人士將其理解為富力地產已經走出了行業(yè)所說的“300億元之坎”。不過這之后,富力地產并沒有按照慣常的增長率來制定銷售目標,而是直接調至700億元。
對于富力地產預訂接近7成的增長率,方圓地產頭席市場分析師鄧浩志認為,達成目標有一定難度,“根據一般情況,一家房地產企業(yè)每年的業(yè)績能達到50%的增長率就已經很厲害了。”
記者查閱富力地產過去四年的年報發(fā)現(xiàn),從2010-2013年,富力的銷售額分別為322.46億元、300.4億元和322億元以及422億元。被外界解讀為自持商業(yè)過多,導致現(xiàn)金流不足的富力,終于在連續(xù)三年銷售額徘徊在300億之后,成功突圍。
“2014年銷售目標的大幅增長是經過前期鋪墊的,屬于正常的發(fā)展周期。”富力地產在回復記者采訪時,如此表示制定700億元目標的緣由。
邁過“300億元之坎”的背后,我們似乎應該回過頭來分析一下,富力為什么將2014年目標突然調高至700億元?
對此,富力地產方面的表述是,集團過去平穩(wěn)在三四百億元有一段時間了,已經在這個平臺站穩(wěn)了腳,由于去年的購地較多。在2014年、2015年都會陸續(xù)爆發(fā),所以700億元的銷售目標是合理的。據記者不完全統(tǒng)計,富力去年購進土地近20幅,可供售貨金額在2014年將達到的1420億元。
從富力地產方面的表述,也印證了上述的分析。李思廉年初時表示,富力2013年的銷售合格,但相比較起來銷售數(shù)據稍落后,“2014年要追一下才行。”上月業(yè)績會上,其又表述,2014年的高增長并不是富力長遠追求的目標,對于預計2016年沖擊千億元的富力地產而言,今后兩年的增長率將保持在20%-30%。
因此,2014年能否完成700億元的銷售目標,對于富力地產完成沖擊軍團、實現(xiàn)千億集團至關重要,“能跨過去這個坎,2016年的千億目標可能會順暢很多。”上述分析人士表示。
1420億可售貨值
700億元,對于富力地產而言,是一個不小的挑戰(zhàn),能否完成主要還是看去年拿的地能不能快速轉化為銷售,貨量是否能夠支持。
對此,富力地產方面在回復采訪時表示,“公司抓緊市場機會,主要集中在一、二線城市增加土地儲備,值得一提的是,在一線城市里面,除了加強原有的廣州(樓盤)區(qū)域、北京(樓盤)—天津(樓盤)區(qū)域,進一步加強上海(樓盤)及周邊區(qū)域,使公司在整個一線城市布局更加均衡。”
記者查閱資料發(fā)現(xiàn),富力地產的拿地布局去年明顯加速,僅2013年上半年就合計拿地780萬平方米,金額達到127億元。僅半年的時間,富力就用完了2013年預計的100億元購地款。這與2012年富力僅新增4塊土地,總建筑面積為153.2萬平方米形成了鮮明反差。
值得注意的是,富力地產去年同時加快了擴張的步伐,除了固守幾個核心城市之外,富力也積極拓展二、三線城市,例如福州、佛山、沈陽、無錫等城市。按照李思廉早前的公開表述,富力的區(qū)域擴張,將主要以二三線城市為主,暫不考慮四五線城市。
據了解,富力在去年上半年已投資超過40億元在長三角土地市場,超過大本營廣州以及其他地區(qū)。而分析2013年富力地產業(yè)績的增長,的確得益于提供剛需型物業(yè)城市的銷售額大幅增長,其中,廣州、北京、太原、天津等地均獲得較好的成績。
截至目前,富力地產土地儲備達3410萬平方米。其中570萬平方米來自長沙、貴陽、梅州及無錫4個新城市,其他新增土地則位于北京、廣州、天津、上海、杭州及大同,土地收購行為使得該集團業(yè)務所及城市由15個升至19個,地域多元化更進一步。
據富力地產年報表述,獲取新土地后,富力已經立即開工。截至2013年底在建總建筑面積增加37%至約1000萬平方米,分屬于48個項目。在建面積連同2014年計劃中的開工面積,估計可取得預售證的可售物業(yè)價值超過1400億元。按照2013年50%的去化率,可完成700億元的銷售目標。
700億背后的調整
2008年金融危機期間,富力地產就曾經因為增加自持物業(yè)的策略,因為資金鏈緊繃而錯過了較佳的發(fā)展時機,如今試圖再次發(fā)力的富力地產,集團內部也在物業(yè)結構方面悄然發(fā)生了一些變化。
2013年年報顯示,富力地產的商業(yè)項目在總營業(yè)額中的占比下降到了30%,中高端住宅、剛需產品的比例分別為42%、28%。從上述數(shù)據的變化可知,富力地產較主要的調整在于對原來持有的商業(yè)物業(yè)進行銷售、轉讓,調整商業(yè)物業(yè)和住宅之間的比例。
從早先來看,商業(yè)物業(yè)比例過高,對富力地產的資金占用情況相當嚴重。2008年,富力商業(yè)地產和住宅地產開發(fā)速度比例高達1∶1,商業(yè)地產沉淀了大量資金。加上上市之初的大肆圈地和商業(yè)占比過高,富力地產似乎陷入了不斷燒錢的怪圈,凈負債率大幅攀升。上市之初,富力地產的凈負債率僅為20%出頭,2006年就攀升至71.5%。2007年,富力地產的凈負債率高達139.5%。“那幾年富力大肆圈地是正常行為,因為大家都在那么做,較主要還是商業(yè)占有了太多資金。”這兩個因素疊加,才導致富力錯過了上市后幾年的黃金發(fā)展期。
直至2009年,富力地產抓住了金融危機過后的地產業(yè)勃發(fā)機會,加快項目推出、減少購地支出、放緩商業(yè)地產發(fā)展,并重組了90億元的債務。與此同時,在2008年及2010年兩次調控之后,商業(yè)地產的價值開始顯現(xiàn),富力布局商業(yè)地產較早的領跑優(yōu)勢開始發(fā)力。
在度過商業(yè)地產對資金的拖累以及厘清商業(yè)地產與住宅地產的比例之后,富力地產的資金壓力得到一定緩解。截至2013年底,富力地產擁有現(xiàn)金243.4億元,借款總額為人民幣 614.5億元,其中2014年需要償還的借款只有一項,為2011年4月發(fā)行2014年到期的離岸7.00%優(yōu)先票據人民幣26.12億元。
“公司主營業(yè)務一直以配合剛性需求的住宅為主,商業(yè)為輔,近幾年商業(yè)銷售一直占集團的30%左右,比較穩(wěn)定。長遠也傾向于維持這一比例。”富力地產方面表示,公司已經找到了商業(yè)與住宅的合理定位。
雖然看上去負債率還處于高位,但是根據富力地產的新增土地儲備來看,負債率升高主要是因為土地儲備增加,按照700億元的業(yè)績和5成的去化目標,這個數(shù)據將會在短時間內得到緩解。
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