據(jù)媒體報(bào)道，較近，某房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)蓋某，在內(nèi)部員工和朋友圈中發(fā)布了認(rèn)籌青島鵬利南華利源國(guó)際公館2幢2010室的消息。

　　一個(gè)43.56平方米的公寓，40人購(gòu)購(gòu)，每人出資2.98萬(wàn)元，這是蓋某在房地產(chǎn)領(lǐng)域分權(quán)的一個(gè)試驗(yàn)品。他的打算是：較近幾天路演這個(gè)項(xiàng)目，完成，如果這個(gè)項(xiàng)目成功，就接著推進(jìn)全國(guó)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目的，而且要按照數(shù)字貨幣的思路，讓這些產(chǎn)品都能夠?qū)崿F(xiàn)上市交易。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行調(diào)整，很多樓盤滯銷甚至爛尾，因此蓋某覺(jué)得這是進(jìn)入的好時(shí)機(jī)。他想拿出50到60個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行證券化嘗試。

　　蓋某表示，房地產(chǎn)頭先要解決的是房地產(chǎn)使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化、證券化的問(wèn)題。

　　媒體報(bào)道，針對(duì)青島鵬利南華公寓項(xiàng)目，蓋某設(shè)計(jì)了一種分權(quán)的模式：較低一次投入1.98萬(wàn)元，購(gòu)購(gòu)到40年每年7天的自己所屬集團(tuán)的全球度假酒店換住權(quán)和一定的股東分紅增值空間。產(chǎn)權(quán)由第三方律師事務(wù)所監(jiān)督管理，在杭州（樓盤）3.0易貨交易所登記備案以及隨時(shí)購(gòu)賣。按他的規(guī)劃，未來(lái)三年全球可交換入住的酒店是3000家。

　　近來(lái)是一個(gè)頗時(shí)尚的話題，它和房地產(chǎn)的結(jié)合很容易讓人聯(lián)想起當(dāng)年的合作建房。

　　筆者從事互聯(lián)網(wǎng)金融方面的法律工作數(shù)年，一直在關(guān)心著的未來(lái)走向。

　　目前，我國(guó)對(duì)于行業(yè)的監(jiān)管還是相對(duì)空白，除非資金鏈斷裂，一般不會(huì)有監(jiān)管部門去觸及類似的灰色地帶。

　　而此次看到的這個(gè)新聞中，出現(xiàn)了有律師事務(wù)所做房地產(chǎn)項(xiàng)目的“監(jiān)督管理”，還是想提醒一下：從事互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)，務(wù)必時(shí)刻繃緊警惕的弦。

　　眾所周知，法律風(fēng)險(xiǎn)中，較關(guān)鍵的是公眾性規(guī)避。雖然2010年12月13日較高院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中描述，為向社會(huì)公開(kāi)宣傳，在親友或者單位內(nèi)部針對(duì)特定對(duì)象吸收資金的，不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。

　　但是，我國(guó)刑法甚至整個(gè)法律體系都是建立在“重實(shí)質(zhì)正義”的基礎(chǔ)上的，如果有人惡意將陌生客戶加入朋友圈，然后進(jìn)行宣傳誘導(dǎo)，在滿足其他要件基礎(chǔ)上，可構(gòu)成非法吸收公眾存款罪等罪。加之，司法上對(duì)微信朋友圈的理解也有不同解釋—究竟是私人交流還是公共場(chǎng)合？這有待更多案例印證。

　　其次，律師不能“出具相應(yīng)房產(chǎn)證明”。我國(guó)律師制度與西方律師制度的區(qū)別比較大，我們有國(guó)家事業(yè)單位—公證處，由公證員為各項(xiàng)證據(jù)起到保全和監(jiān)督作用。律師可以做的工作叫做“律師見(jiàn)證”，只能作為公證的一種補(bǔ)充，其法律效果是在爭(zhēng)議時(shí)起到證人的作用，并不能當(dāng)然得“定紛止?fàn)?rdquo;。至于出具房產(chǎn)證明，這點(diǎn)估計(jì)是誤讀，有權(quán)機(jī)關(guān)是國(guó)家房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)。

　　第三，房地產(chǎn)模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權(quán)和全產(chǎn)權(quán)一樣合法有效的法律效果。我國(guó)共有制度一共就兩種：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份額享有房屋所有權(quán)。本次走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權(quán)益，遠(yuǎn)不是全部產(chǎn)權(quán)所有享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

　　筆者欣賞房地產(chǎn)企業(yè)在金融模式上的嘗試和創(chuàng)新，但建議操作者還是應(yīng)該注意到我國(guó)法律的現(xiàn)實(shí)和問(wèn)題—金融創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)在“起碼不犯罪”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，要警惕創(chuàng)新行為可能涉及到的刑事風(fēng)險(xiǎn)。

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