房地產(chǎn)市場(chǎng)下行已成定勢(shì)，限購(gòu)松綁也難有成效，各地方政府能否承受隨之而來(lái)的種種壓力?

　　9月24日中午，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾針對(duì)上述疑問召開電話會(huì)議，該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)亞太區(qū)主權(quán)及國(guó)際公共產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)的分析師鐘良指出，盡管地方政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)有較高的依賴性，大多數(shù)地方仍有能力來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇調(diào)整對(duì)其收入造成的影響。

　　事實(shí)上，各地方政府也沒有坐以待斃，在相繼松綁行政性限購(gòu)政策后，青島、福州等地方政府更悄然放松房貸。對(duì)此，鐘良認(rèn)為，大部分政府都會(huì)取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，北上廣深等一線城市的限購(gòu)政策在未來(lái)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　至于房貸政策，該分析師指出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的影響比較重大，除了地方政府進(jìn)行調(diào)整外，政府也在進(jìn)行一些微調(diào)措施，包括允許放寬房地產(chǎn)按揭貸款等舉措，來(lái)進(jìn)一步緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。

　　地方政府有能力“救市”

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾的報(bào)告，房地產(chǎn)收入可能占地方財(cái)政總收入的20%左右。假定在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷的情況下，這種房地產(chǎn)相關(guān)收入下降50%，那么地方政府總收入就會(huì)因此損失十個(gè)百分點(diǎn)。

　　“大多數(shù)地方仍有能力來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇調(diào)整對(duì)其收入造成的影響。”鐘良指出，盡管地方政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)有較高的依賴性，但地方政府仍有五個(gè)防線應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)對(duì)地方政府收入造成的沖擊。

　　據(jù)其分析，這五個(gè)防線分別為：一是減少或推遲以項(xiàng)目投資為主的非必要資本性輸出，二是削減行政性支出，三是加強(qiáng)稅收征管，四是動(dòng)用以財(cái)政性存款為主財(cái)政儲(chǔ)備，五是出售資產(chǎn)。

　　據(jù)標(biāo)普估計(jì)，地方政府通過削減資本性支出會(huì)彌補(bǔ)或減少三個(gè)百分點(diǎn)的損失收入;而通過減少行政性開支和加強(qiáng)稅收征管，地方政府可以找回另外一個(gè)百分點(diǎn)的損失收入;此外，通過利用財(cái)政儲(chǔ)備，也就是財(cái)政性存款的話，地方政府就會(huì)較少六個(gè)百分點(diǎn)的損失收入。

　　此外，鐘良進(jìn)一步分析指出，總體上二三線城市存在比較明顯的房地產(chǎn)供給過重的壓力，這些城市的地方政府受房地產(chǎn)下行的沖擊更大。

　　“而省級(jí)政府財(cái)政實(shí)力比省級(jí)以下政府實(shí)力要強(qiáng)得多，因此省以上的政府會(huì)對(duì)省級(jí)以下政府提供相應(yīng)支持，包括地方債券的支持等方面。”

　　標(biāo)普稱，從經(jīng)濟(jì)角度，地方政府也不會(huì)大量持續(xù)出售資產(chǎn)。對(duì)此，鐘良也透露，截至目前，地方政府真正出售資產(chǎn)的情況是非常少的。

　　他認(rèn)為，這說明地方政府財(cái)政目前還沒有那么糟糕，“另外也表明地方政府未來(lái)還有一定資產(chǎn)儲(chǔ)備，對(duì)房地產(chǎn)下行帶來(lái)的影響還有回旋和緩沖的余地”。

　　除上述五條防線，標(biāo)普也指出，除了銀行賬面上看得見的財(cái)政儲(chǔ)備外，地方政府還有其他隱藏儲(chǔ)備，因此外界可能低估了地方政府可以動(dòng)用的財(cái)政儲(chǔ)備和資金實(shí)力。

　　較后，標(biāo)普表示，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)地方政府沖擊的長(zhǎng)期解決方案是廣泛的公共財(cái)政改革。

　　標(biāo)普建議，地方政府可以采用公私合作制(PPP)等方式削減地方政府不必要的資本性支出，另外也可以透過加強(qiáng)稅收征管，增加受房地產(chǎn)影響較小的稅收收入，如住宅房地產(chǎn)稅、資產(chǎn)稅和消費(fèi)稅等。

　　下行至少持續(xù)半年

　　截止9月21日南京限購(gòu)?fù)顺觯珖?guó)只剩北上廣深等6市未松綁限購(gòu)，不過，這并未改善持續(xù)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“大部分政府都會(huì)取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，北上廣深等一線城市的限購(gòu)政策在未來(lái)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”鐘良認(rèn)為，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)會(huì)至少持續(xù)六個(gè)月。

　　他表示，地方政府取消行政性限購(gòu)，甚至提供一些給購(gòu)房者提供一些稅收減免等財(cái)政補(bǔ)貼，“但總體上看，這種刺激是有限的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖也是有限的”。

　　而財(cái)政體制改革需要較長(zhǎng)時(shí)間才能見到成效。因此，鐘良預(yù)測(cè)，一年以后，地方政府便不能僅僅依靠上述五條防線來(lái)維持長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展。

　　不過，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的影響比較重大。因此，鐘良認(rèn)為，除了地方政府進(jìn)行調(diào)整外，政府也在進(jìn)行一些微調(diào)措施，包括允許放寬房地產(chǎn)按揭貸款等來(lái)緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。

　　對(duì)于青島市正式發(fā)文放松頭套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在鐘良看來(lái)，雖然政府放松了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端，但是在需求端的各種限制仍可能削弱市場(chǎng)需求。

　　鐘良還表示，目前來(lái)講，用按揭貸款方式來(lái)購(gòu)房還受到其他方面因素影響;“宏觀環(huán)境的下行影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，另外引入住宅房地產(chǎn)稅也可能減少購(gòu)房預(yù)期”。

　　因此標(biāo)普預(yù)計(jì)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)間超過3年，且財(cái)政改革推進(jìn)緩慢，政府可能被迫出手干預(yù)，來(lái)防止地方政府面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力。

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