從2014開年冷淡行情的措手不及，到限購松綁、930房貸新政和新一輪降息周期開啟后，房地產(chǎn)年終出現(xiàn)短暫翹尾行情。波云詭譎的市場，2015年房地產(chǎn)將走向何方？《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》提供2015十大地產(chǎn)預言供大家分享。

　　1、不動產(chǎn)價格“不動”了

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份全國100個城市新建住宅平均價格為10542元/平方米，環(huán)比、同比繼續(xù)下跌。其中環(huán)比下跌0.44%，連續(xù)8個月下跌，且跌幅擴大了0.06個百分點。同比下跌的城市有85個，比上個月增加了3個。下跌幅度也有所擴大，達到了2.69%，接近九成的城市房價跌回了一年前。

　　2014年以來，政府一系列救市措施如取消限購、放開公積金貸款、房貸解禁、定向降準、以及全面降息之后，11月份市場短暫回調(diào)。但從12月份的數(shù)據(jù)來看，市場并沒有出現(xiàn)反彈，而只是短暫效應的反應。

　　從未來中國預期的經(jīng)濟增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長。屆時，盡管貨幣政策會定向?qū)捤蛇m度刺激宏觀經(jīng)濟，樓市也會帶來客觀上的政策利好，但是，大多數(shù)城市的樓市仍然會面臨去庫存的壓力，我們預計2015年房地產(chǎn)市場價格將維持平價跑量的特征，市場趨向平穩(wěn)。

　　2、政策托底住房消費

　　2014年10月29日，國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求推進住房等六大領(lǐng)域消費。在穩(wěn)定住房消費方面，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。會議明確“穩(wěn)定住房消費”的說法，標志著2011年以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控終于明確定調(diào)要“穩(wěn)定”。同時也將住房定性為“消費”，是滿足基本居住需求，對于把住房作為投機投資的行為，同樣不鼓勵。

　　此外，中國社科院12月26日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告》，建議政策“引導市場預期、穩(wěn)定住房消費”。至于刺激到什么程度和怎么刺激，是根據(jù)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，采取必要的措施。較重要的是，合理引導市場預期。

　　政策的導向加上市場的呼吁，我們預計，2015年，限購、公積金、稅費、利率以及融資政策均有望在2014年寬松的基礎(chǔ)上進一步落地。但制約成交回暖的根源在于信貸和流動性的持續(xù)緊縮，因此降息周期開啟后頭套房貸利率下行將是2015年政策的較大看點。

　　3、1萬家中小房企年內(nèi)消失

　　數(shù)據(jù)顯示,截至2014年12月18日,2014年年內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達245宗,總價值為1210億元（包括已完成與未完成交易），同比增長幅度約為80%。隨著并購大潮的來臨，房地產(chǎn)行業(yè)進入“下半場”已經(jīng)成為共識，房地產(chǎn)行業(yè)正在向“強者恒強”的方向發(fā)展，行業(yè)集中度將明顯提升。

　　2014年，房企倒閉潮在全國各地愈演愈烈，部分中小房企、專業(yè)化程度較差的房企永遠退出歷史舞臺。我們預計2015年，中國8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨一次徹底洗牌，房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象將會更為頻繁地發(fā)生，將有一萬家中小房企在年內(nèi)消失。

　　4、輕資產(chǎn)運營模式漸成氣候

　　隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。在此背景下，不少企業(yè)開始嘗試向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

　　2014年以來，包括萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)相繼提出了“輕資產(chǎn)”發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。萬科宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)，保利地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺。

　　萬科的小股操盤屬于輕資產(chǎn)的一種嘗試，即以較少的占用自己的資金來達到利潤較大化。這種轉(zhuǎn)型將非常有利于公司股本回報率的提升，輕資產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率都能提高到20%以上。

　　隨著利潤水平的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資產(chǎn)發(fā)展模式是一個必然的趨勢。2015年輕資產(chǎn)運營模式將漸成氣候。

　　5、一線城市限購漸進式松綁

　　自從南寧打響限購松綁榜首槍后，46個限購城市先后逐步放開，目前僅剩北上廣深和三亞尚在執(zhí)行限購政策。

　　“取消限購”的傳言從未停止，北上廣深頻頻有類似傳聞，歲末年初，上海將于2015年3月31日之前取消限購的消息廣泛傳播，隨后官方辟謠，政策短期內(nèi)不會調(diào)整。

　　北京、上海、廣州、深圳四個一線城市已經(jīng)將限購作為調(diào)控人口規(guī)模的工具之一，短期內(nèi)不可能取消。而隨著房產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策主要向支持住房消費轉(zhuǎn)變，政策可能進行微調(diào)。2015年一線城市限購將漸進式松綁。

　　6、REITS試點跑步向前

　　暫停4年后，2014年REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行頭現(xiàn)松動。

　　2014年年初，證監(jiān)會批復中信證券推出頭單真正權(quán)益型類REITs產(chǎn)品，蘇寧以11家門店為基礎(chǔ)推出REITs產(chǎn)品實現(xiàn)13億元的稅后凈收益。隨后，也給予肯定。9月30日，央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點工作。

　　12月消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs試點方向，試點范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　監(jiān)管層大力推廣REITs產(chǎn)品，主要是房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟復蘇中的重要地位決定的。隨著新一輪REITs試點臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期面臨的融資難問題有望“改善”。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)惠等復雜關(guān)系。

　　目前我國REITs試點前期主要由政府推動，參與試點的企業(yè)多以資金實力雄厚的國企和央企為主，隨著區(qū)域性REITs市場的發(fā)展，未來將向行業(yè)性REITs延伸，比如養(yǎng)老、醫(yī)療等細分領(lǐng)域。

　　7、國有房企混合所有制破冰

　　十八屆三中全會《決定》提出“積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟”，2014年《政府工作報告》進一步提出“加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟”。國企民企融合成為新一輪國資國企改革重頭戲。

　　各省市先后公布了國企改革意見。中石化邁開實質(zhì)性一步，25家境內(nèi)外企業(yè)入股，不少國企均在醞釀混合所有制改革。中糧集團曾被傳進入混合所有制試點名單，旗下上市公司中糧地產(chǎn)遭游資暴炒，可見資本市場對“混改”看好。

　　混合所有制新舉措，讓更多資本擁有豐富參與機會，具備“資本盛宴”雛形。而房地產(chǎn)團處于完全競爭領(lǐng)域，進行混合所有制改革的動力較為充足。

　　國企混合所有制改革的號角全面吹響了，國企的壟斷、低效率將逐漸改變。中石化的混改只是開端，國企改革的主題以及發(fā)展混合所有制經(jīng)濟將可能貫穿整個2015年。

　　8、三四線城市地產(chǎn)風險暴露

　　2014年8月份監(jiān)管層“勸誡”信托暫棄三四線城市。據(jù)報道，銀監(jiān)會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產(chǎn)項目，盡量不做民企位于非核心城市的房地產(chǎn)項目。

　　建行表示或收縮三四線城市房地產(chǎn)貸款，建行負責人稱，更傾向于選擇和央企房地產(chǎn)企業(yè)合作，并盡量選擇一、二線城市的地產(chǎn)項目，收縮三四線城市項目。

　　中國金融業(yè)已經(jīng)密切關(guān)注三四線城市的樓市風險，甚至已經(jīng)開始撤出。

　　在土地財政的驅(qū)動下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應，泡沫化趨勢明顯。

　　新的趨勢是，房地產(chǎn)地區(qū)分化也越來越明顯。在人口和資金持續(xù)流入的一線城市，以及二線核心城市，市場仍有源源不斷的剛需支撐。但在人口持續(xù)流出,且嚴重供過于求的三四線城市,樓市持續(xù)萎靡。

　　9、房地產(chǎn)先導性價值被挖掘

　　新型城鎮(zhèn)化進程不斷推進，中國正掀起一波新城新區(qū)發(fā)展熱潮。在很多由地方行政規(guī)劃主導的新城新區(qū)陷入泥沼的情況下，民營的力量大約在五六年前開始進入市場。一批由他們主導的產(chǎn)業(yè)新城不斷煥發(fā)出蓬勃的活力，并獲得了從地方政府到入駐企業(yè)，再到資本市場的一致認可。

　　產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以城市經(jīng)濟發(fā)展為目的，將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面有機融合，較大限度地融合資源，集約化經(jīng)營、規(guī)范化運行的新興房地產(chǎn)和新型產(chǎn)業(yè)形式。

　　房地產(chǎn)先導性的產(chǎn)業(yè)地位獲得認可，一批龍頭房企打出“城市配套服務(wù)商”“城市運營商”概念。產(chǎn)業(yè)新城模式多點開花、多方合作形成平臺效應。

　　10、地產(chǎn)金融繼續(xù)領(lǐng)漲股市

　　2014年，A股“一馬當先”。年度大漲52.87%，創(chuàng)出2010年以來較大年漲幅，高居全球各大股市頭位。滬深兩市全年成交金額近75萬億，遠超2007年的大牛市，連續(xù)數(shù)日破萬億的單日成交量，更是創(chuàng)下了全球資本市場的新紀錄。

　　目前來看，A股在2015年繼續(xù)飄紅是大概率事件。26家券商中，只有1家看空，7成看漲。在2015這個羊年，A股有很大機會成為一只“紅羊羊”。

　　地產(chǎn)股、券商和銀行等金融股表現(xiàn)亮眼，央行降息后，地產(chǎn)、金融股輪流領(lǐng)漲，成為這一輪上漲的焦點板塊，并A股市場不斷向上拓展空間。

　　1月2日為港股2015年頭個交易日，港股假期后復市，較終紅盤高開高收，為2015年打響頭炮，內(nèi)地房地產(chǎn)股領(lǐng)漲。

　　從行業(yè)角度看，降息對利率敏感型和高負債率行業(yè)的企業(yè)影響會比較大，比如周期性的大盤藍籌股、地產(chǎn)股等，而這些股票在指數(shù)中的權(quán)重較高，對于市場走向的影響也更大。

　　2015年貨幣政策將持續(xù)寬松，對利率高度敏感的地產(chǎn)業(yè)將大幅受益。地產(chǎn)股和金融股將繼續(xù)領(lǐng)漲股市。

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