在《財經(jīng)》昨天在南京舉辦的"2010年理財投資策略論壇"上,國金證券(600109)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示,在國內(nèi)房子本質(zhì)上是投資品,不是消費(fèi)品,但房價泡沫要等城市化完成才消失,北京、上海未來將成為亞洲超級都市。他還大膽預(yù)言,2017年可能發(fā)生金融危機(jī)。

《蝸居》的住房需求很

房子不是消費(fèi)品而是投資品

"房子在中國不是消費(fèi)品,而是投資品。"金巖石表示,如果說房子是消費(fèi)品,那它一定要合消費(fèi)者的利益,合消費(fèi)者的利益有兩個較基本的標(biāo)準(zhǔn),是房價等于10到15年的租金,是房價不超過25%到30%的家庭可支配收入。按照這個標(biāo)準(zhǔn),中國房地產(chǎn)泡沫是非常之高的,因為我們現(xiàn)在租金回報是45到70年,一般的城市工薪一輩子的收入也不可能購到他所滿意的房子。

"把房地產(chǎn)定義為投資品,也是國家規(guī)定的。在我國的CPI當(dāng)中,衣食住行中的'住'是統(tǒng)計的房租,而不是房產(chǎn)價格,而美國CPI當(dāng)中占房產(chǎn)高達(dá)42%,美國人是把房產(chǎn)當(dāng)做消費(fèi)品的,所以中國房地產(chǎn)的剛性需求不是來源于消費(fèi),而是來源于投資,而房地產(chǎn)的投資需求就決定了房價的合理標(biāo)準(zhǔn)不是由本地人的收入和預(yù)期決定的,而是由外來人的收入和外來人的預(yù)期決定的。"

金巖石表示,《蝸居》這部電視連續(xù)劇講的一個是房價逼良為娼的故事,大家看到的好像是一個非常簡單的需求,就是要有一套房子住,其實(shí)這個需求非常 ,如果他真要房子,農(nóng)村有,他要的是以房產(chǎn)為名義的財富。"我當(dāng)年在美國就是購不起房的人,從哈佛畢業(yè)后,我就是租房子住,為什么就不能租房子呢？很多人認(rèn)為造經(jīng)適房能夠解決住房問題,經(jīng)適房如果給了不該給的人就是腐敗,給了該給的人就是次貸,所以沒錢的人應(yīng)該老老實(shí)實(shí)租房子,然后你就有一個夢想,總有我能購房子,這樣才有奮斗的動力。"

房價由80%的外來人口決定

二手房占八成才成消費(fèi)品

金巖石表示,未來二三十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題就是"城市化",在城市化的進(jìn)程中,通常是把發(fā)達(dá)國家定義為有70%城市人的國家,因此,所謂發(fā)展中國家就是正在城市化的國家,發(fā)達(dá)國家就是城市化完成的國家。

如果把城市化看做是一個新的生活方式,那么,伴隨著城市化的進(jìn)程,房地產(chǎn)開發(fā)必然存在著三個階段:個階段就是房子以毛坯房占主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場,在這個階段銷售的其實(shí)不是房子而是地,是把稀缺的土地切成若干碎塊,賣給投資人的,"為什么說毛坯房不是消費(fèi)品？我們在歐美購房子,左手拿鑰匙,右手戴著白手套,摸到哪里白手套都是白的,一塵不染,這才是消費(fèi),我們在國內(nèi)購房誰戴過白手套驗過房子？"個階段,當(dāng)我們看到主流銷售從毛坯房變成精 的時候,房地產(chǎn)作為投資品的時代接近結(jié)束,房地產(chǎn)開始具有了二元屬性,也就是它既是消費(fèi)品又是投資品。到了第三個階段,當(dāng)我們看到一個城市每銷售十套房子,其中八套是二手房。這個時候房地產(chǎn)才真正回歸到它作為消費(fèi)品的本性,而在這個階段,通常你可以看到全世界所有處在這個階段的國家都是發(fā)達(dá)國家。

"因此,把房子作為標(biāo)的,我們現(xiàn)在仍然處在一個房地產(chǎn)業(yè)是城市化的驅(qū)動器的階段,按照這樣一個標(biāo)準(zhǔn),我們現(xiàn)在城市的房價是由80%的外來人口決定的。"

中國處于成長超級泡沫周期

城市化結(jié)束后房價才會回歸

福布斯2008年提出未來十大超級都市,只有一個在歐美國家,另外九個全都在亞洲國家。按全球較貴的城市排名,孟購排在第九,平均均價是6.5萬元人民幣一平米,俄羅斯莫斯科是14.3萬元人民幣一平方米,中國有可能成為亞洲超級都市的城市是北京、上海。中國正處在一個長的周期當(dāng)中,這個周期就是索羅斯講的長期的超級泡沫,長期的超級泡沫理論告訴我們,泡沫可以長期存在。經(jīng)濟(jì)學(xué)家次研究資產(chǎn)泡沫,是在1929年大蕭條之后,有一個教授寫了一本書《1933年大蕭條》,觀點(diǎn)是不在泡沫中瘋狂就在泡沫中死亡。八十年過去了,我們看到的是人不斷在泡沫中瘋狂,卻很少有人死亡,因為我們學(xué)會了在泡沫中歌唱,與泡沫共同成長。這就是現(xiàn)代社會的財富觀。

"中國的房地產(chǎn)泡沫要在城市化基本結(jié)束的時候才會消失。"他認(rèn)為,在城市化的進(jìn)程中,土地的稀缺和貨幣的發(fā)行必然帶來一個結(jié)果,就是房價在未來若干年內(nèi)平穩(wěn)上升,持續(xù)上升,直到中國擺脫了貧困從發(fā)展中國家變成發(fā)達(dá)國家,所以泡沫延續(xù)的時間越長,我們就越有可能用泡沫化的財富去創(chuàng)造更多的財富傳奇,將來足夠我們承受泡沫破滅給我們帶來的風(fēng)險。

按25年一個泡沫周期理論

2017年或發(fā)生金融危機(jī)

"我們正在泡沫中走向繁榮,同時也在醞釀著下一個經(jīng)濟(jì)危機(jī)。"盡管金巖石宣揚(yáng)了泡沫的好處,但也提醒大家關(guān)注兩個時點(diǎn):個時點(diǎn)是未來三年,臥虎藏龍,今年是虎年,我們能夠守住牛年經(jīng)濟(jì)的V形反轉(zhuǎn),確認(rèn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,因此今年樓市和股市都平平淡淡,明年是兔年,后年是龍年,因此,從較近三年看,沒有大的風(fēng)險。

時點(diǎn)是2017年,金融海嘯不是一個偶發(fā)性事件,而是一個全球化新財富周期,2007年、1997年、1987年、1977年、1967年,每十年全球發(fā)起一次金融危機(jī),前九年傻瓜都能賺錢,后一年全賠錢,這個周期下一個節(jié)點(diǎn)就是2017年,今天我們正在走向著下一個十年。

金巖石預(yù)言,2017年再次發(fā)生金融危機(jī)有可能是發(fā)生在中國,按照索羅斯先生每25年一次超級泡沫,中國的超級泡沫起點(diǎn)是1992年,那一年是中國經(jīng)濟(jì)改革開放狂飆的起點(diǎn),銀行在那一年誕生,中國證券法當(dāng)年生效,樓市按揭貸款試點(diǎn)也在當(dāng)年開始,大家算算看,1992年后的25年是哪年？是2017年,這就是未來的風(fēng)險。"所以我告訴大家,泡沫雖然是財富,但長期存在風(fēng)險,出來混總得有人還,只希望大家不要接較后一棒。" 本組撰稿 陳春林 薛 蓓

金巖石的預(yù)言很雷人

國金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石較近幾年在市場上作了很多預(yù)測,比如07年預(yù)言股市要漲到8000點(diǎn),雖然較后被市場證明非常不準(zhǔn)確,但個人覺得,預(yù)測的真正意義并不在于要有多么的準(zhǔn)確,而是給我們提供了一種分析問題的思路,因為現(xiàn)實(shí)世界是復(fù)雜的,我們需要傾聽不同的聲音,才能避免決策的失誤。這一次金巖石先生又預(yù)言2017年可能發(fā)生金融危機(jī),聽起來很雷人,該不該相信,還是大家自己判斷吧。陳春林

經(jīng)濟(jì)學(xué)家"代表"誰？

從"回老家購房論"到"房價下跌幻像論",較近從房產(chǎn)界大佬到一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者,對于房價又開始"堅挺",特別是后者,經(jīng)常繞不開這個話題。

有意思的是,不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家也承認(rèn)房市存在泡沫,另一方面,有學(xué)者認(rèn)為,泡沫也會激發(fā)財富激情。問題是,究竟誰來承擔(dān)這個泡沫破滅的結(jié)果？房市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要部分,經(jīng)濟(jì)學(xué)者當(dāng)然也是對樓市有話語權(quán)的人,可以發(fā)出自己的觀點(diǎn),但同時他們也是購房人或?qū)⒁彿康娜?。那該如何界定其說話的身份呢？"就作為一家之言聽聽吧,"有老百姓這樣無奈地告訴記者。

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股市:二季度或向上挑戰(zhàn)3478高點(diǎn)

股市走向也是昨天論壇的一大主題。南京證券策略分析師周旭認(rèn)為,在經(jīng)歷7個月整理后,未來的A股市場會面臨一次選擇,在二季度大盤指數(shù)會接近去年或者超過去年的3478點(diǎn)高點(diǎn)。

二季度投資機(jī)會,他認(rèn)為存在于幾個方面。頭先是通脹壓力、人民幣升值及金融創(chuàng)新下的機(jī)會。個是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),包括節(jié)能新材料、智能電網(wǎng)及一些新的經(jīng)濟(jì)模式。第三個方面就是與消費(fèi)相關(guān)的板塊。

(作者：陳春林 薛蓓)

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