3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了“2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。

  3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了“2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)顯示，房價走勢仍然呈現(xiàn)分化的現(xiàn)象，一線城市新建住宅和二手住宅的同比漲幅都超過了10%，深圳更是超過了50%；南京、廈門、杭州、合肥等二線城市的房價漲幅也比較高。而在部分二線城市及三四線城市，房價仍然是同比下降。在一線城市的下，更多城市的房價開始上漲，新建商品住宅價格指數(shù)同比下降的城市數(shù)量減少為37個。

  去年12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會議將“去庫存”作為今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，提出“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格”。但市場的反應(yīng)卻與人們的預(yù)期背道而馳，今年以來，房價的總體走勢是加速上漲。這當(dāng)然是不利于消耗庫存的，2月末商品房待售面積比去年末增加2077萬平方米，達(dá)到73931萬平方米，其中，住宅待售面積增加1387萬平方米。顯然，庫存壓力更大了。

  2015年二季度以來，房價在走勢分化中總體上漲，至今仍未改善。這種現(xiàn)象在以往的房價上漲周期中也出現(xiàn)過。根本原因在于區(qū)域發(fā)展不平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)性失衡。一線城市和東部地區(qū)發(fā)展水平高，吸引了大量外來人口，房地產(chǎn)市場需求快速增長，但這些城市的土地和空間是有限的，供給增長跟不上需求增長的步伐，因而房價上漲的動力很強(qiáng)。其他城市的土地和空間比較充足，但發(fā)展水平與一線城市差距很大，人口處于凈流出的狀況，因而房地產(chǎn)市場需求增長較慢，房價處于較低的水平。于是，一線城市及部分二線城市與其他城市的房價走勢很容易分化。在以往的上漲周期中，其他城市由于“洼地效應(yīng)”會對投資投機(jī)者產(chǎn)生吸引力，房價會在一線城市的下出現(xiàn)一波大幅上漲。而在這個上漲周期，雖然其他城市的房價在一線城市的下有一些上漲，但比以往緩慢得多，原因之一是中國經(jīng)濟(jì)正在減速，中西部地區(qū)遇到的問題比東部地區(qū)還多。

  從需求側(cè)來看，資金向一線城市集中，是房價走勢分化的直接原因。從2015年地區(qū)社會融資規(guī)模增量來看，北京、廣東、江蘇、上海獲得了較多融資。一線城市不但更容易獲得銀行信貸，其他金融工具也更多。今年快速發(fā)展的頭付貸，就大多發(fā)生在一線城市。從供給側(cè)來看，在房地產(chǎn)市場中，市場機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，導(dǎo)致投機(jī)行為盛行，則加劇了房價走勢的分化。房地產(chǎn)供應(yīng)的周期很長，因此房價的指揮棒作用并不十分有效，房價上漲往往不能促進(jìn)供給增長，反而可能使供給被囤積起來。這些年一線城市房價持續(xù)上漲，但土地供應(yīng)少、開發(fā)進(jìn)度慢，加劇了供不應(yīng)求的狀況。而在一線城市房價仍然快速上漲的情況下，其他城市的政府和開發(fā)商就不會有決心降低房價。

  一方面，由于房地產(chǎn)形勢分化、各地情況不同，化解房地產(chǎn)庫存需要因城施策。另一方面，由于房價走勢分化的根本原因在于區(qū)域發(fā)展不平衡、各地房地產(chǎn)市場相互影響，去庫存工作其實(shí)是全國一盤棋，需要有全局思維，上級政府部門應(yīng)該承擔(dān)更多責(zé)任。去庫存不能腳痛醫(yī)腳，不能只看到房地產(chǎn)，而應(yīng)從經(jīng)濟(jì)整體的角度去考慮問題，需要將去庫存工作與促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展、推動產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能結(jié)合起來。

  按照這樣的思路，去庫存應(yīng)該是“安居工程”而不是讓居民加杠桿。三四線城市在上級政府幫助下，平價（低于原來的價格）收購房地產(chǎn)庫存，再以租或售的方式提供給在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯娜藛T（有一定的限購措施），當(dāng)?shù)氐淖》渴袌鰞r也會隨之下行。同時，改善公共服務(wù)。這樣的“安居工程”可以吸引更多人口定居下來?！鞍簿印币c“樂業(yè)”結(jié)合起來，政府部門促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，使當(dāng)?shù)鼐用裼懈喙ぷ鳈C(jī)會，他們“樂業(yè)”之后才能真正“安居”。而“安居工程”吸引人口轉(zhuǎn)移，也能對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移起到促進(jìn)作用。三四線城市的地方政府沒有足夠能力完成這樣的“安居工程”及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，必須有更高層級的政府部門做出全局性的安排。

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