今年以來，一線城市和部分二線熱點城市出現(xiàn)了此起彼伏的快速上漲過程，接下來房地產(chǎn)走勢如何呢？

中國社科院25日在廣州舉辦的南國書香節(jié)上發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》（下稱《報告》）認(rèn)為，當(dāng)前樓市的突出問題是住房市場嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，社會經(jīng)濟內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級艱難，市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險較大，分化趨勢嚴(yán)重。

下半年增幅回落 部分城市或下跌

《報告》主編、中國社科院城市競爭力研究主任倪鵬飛認(rèn)為，2016年下半年樓市將會迎來一個短期的調(diào)整。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會缺席。

他介紹，從2106年下半年至2017年季度的預(yù)測時間段內(nèi)，房價增幅或呈回落趨勢。 房地產(chǎn)投資增長幅度或?qū)②吘彛?017年或?qū)⒊霈F(xiàn)波動。不過，近期國家出臺了《關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》，政策力度比較大，對三四線城市的農(nóng)民工購房預(yù)計會有比較大的刺激作用，從而對減緩樓市回落幅度會有較大作用。

此外，本世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場存在著一個短周期，大多是3年左右的周期。盡管有刺激，但下半年調(diào)整不可避免。 倪鵬飛認(rèn)說，如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是出現(xiàn)在政策刺激下的調(diào)整之年。

倪鵬飛說，2016年下半年，一些城市的房價下降的可能性不小。尤其是一些房價上漲過快的城市，暴漲之后暴跌的可能性更大。比如深圳現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的趨勢，其他城市也有這種可能性?！耙驗樗麄兪峭稒C導(dǎo)致的?！?/p>

以合肥為例，今年以來合肥房價的保障，雖然與該市經(jīng)濟基本面比較好、前期住房價格比較低等原因有關(guān)系，但更為重要的是，該市樓市50%以上購房者是安徽省內(nèi)來的，在這種情況下，合肥房價上漲的潛力被投資客注意到，所以投機者大量進入，迅速炒作起來?！叭绻?dāng)?shù)夭扇∠拶徴?，不是合肥的居民不能購，投資客肯定會退場，省內(nèi)其他地市的購房者也會大量減少，價格肯定會下降?！?/p>

“調(diào)整不是壞事，只有不斷的調(diào)整，這個市場才能夠更加健康。當(dāng)然，我們還是希望調(diào)整能更平穩(wěn)一些、幅度更小一些?！?/p>

從空間變化來看，倪鵬飛預(yù)計，未來樓市的區(qū)域分化將由“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”向兩極分化發(fā)展?，F(xiàn)在少數(shù)熱點城市是一線城市和部分二線熱點城市，大概就10個城市左右。從現(xiàn)在情況來看，由于新型城市化的推進、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、城市化的深入和升級給人口的變動創(chuàng)造了新的機會，所以熱點城市會有所增加。

這些增加的城市，包括東部大城市群，主要是東部一線城市和部分二線城市的周邊的城市和區(qū)域。比如京津冀的周邊目前處于熱火朝天的狀態(tài)；長三角沿著周邊的蘇錫常到南京、合肥這條線上，周邊的嘉興昆山南通等區(qū)域都會有比較大的一個提升；珠三角地區(qū)包括惠州、東莞、珠海等都有明顯的提升

此外還有人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的中西部城市 ;人口、經(jīng)濟發(fā)展較快和快速交通沿線的城市；擁有特色資源的一些城市，如擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游休閑與養(yǎng)老資源的城市。

這其中，*重要的指標(biāo)是人口，即人口的年均增量。因為人口增加，就意味著需求的增加。

經(jīng)濟房地產(chǎn)化之憂

在房價不斷走高的同時，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟之間的隱患與風(fēng)險也在不斷放大。

倪鵬飛說，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟已經(jīng)陷入到一個奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)還是高收入，無論是還購房自己住，還是投資的性質(zhì)，大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入。因此在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。

其次，從供給端來看，中國經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，盡管一直說要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、轉(zhuǎn)向制造業(yè)，鼓勵大眾創(chuàng)新等，但從實踐效果來看，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加。

再次，現(xiàn)如今熱點區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快就被房地產(chǎn)吸食和透支。比如，一個區(qū)域有一個重要的利好，很快就被房地產(chǎn)商進行炒作，往往這個利好還沒兌現(xiàn)，房價就上去了。

“海南國際旅游島建設(shè)這個概念剛出來，房價就嘩啦啦上去了?，F(xiàn)在比較明顯的是京津冀一體化，規(guī)劃剛出來房價就已經(jīng)炒起來了。這些區(qū)域，往往產(chǎn)業(yè)還沒搞起來，就被高房價扼殺在萌芽之中。”倪鵬飛說。

倪鵬飛說，這些都表明，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)。這其中一大表現(xiàn)，就是今年7月的新增貸款大部分都是房地產(chǎn)的貸款。

倪鵬飛說，目前大家普遍都認(rèn)為其他產(chǎn)業(yè)都不行，其他投資都沒有賺錢的機會，都向房地產(chǎn)方面投資，經(jīng)濟越來越依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越來越影響著經(jīng)濟。目前宏觀經(jīng)濟的房地產(chǎn)化十分嚴(yán)重，當(dāng)經(jīng)濟房地產(chǎn)化到一定程度，持續(xù)不下去的時候，那么經(jīng)濟就會出現(xiàn)停滯。

不僅如此，目前房地產(chǎn)市場的金融投資模式在推動這個循環(huán)。一些金融創(chuàng)新如低杠桿、零首付等使得更多人可能去炒房，開發(fā)企業(yè)貸款的創(chuàng)新房地產(chǎn)投資進一步資本化，進一步炒高地價和樓價。

那么這種局面還能持續(xù)多久呢？

倪鵬飛，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的真實需求飽和的程度。當(dāng)一二線城市的房地產(chǎn)過剩、真實供給大于真實需求的時候，房價上漲的動力、房地產(chǎn)進一步高速開發(fā)的動力就沒有了。

當(dāng)然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會繼續(xù)。“房地產(chǎn)泡沫很大原因是這種信心造成的，但是從根本上說，信心不可能離開真實需求太遠，房地產(chǎn)市場根本上還是來源于真實需求?！?/p>

“根據(jù)我們預(yù)測，大概在2025年的時候，長期的拐點可能要出現(xiàn)?！蹦啭i飛說，由于過度的投資，使得過剩提前到來。即便是一線城市，過剩有可能在2025年之前到來。

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