樓市火爆的“房?jī)r(jià)四小龍”蘇州、廈門(mén)、合肥、南京和武漢等城市率先于近期出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，恐怕治標(biāo)不治本。

  上半年一路狂飆的房地產(chǎn)市場(chǎng)在信貸之手和宏觀調(diào)控之手的左右翻轉(zhuǎn)下，正開(kāi)始找不到北。

  近日，樓價(jià)呈現(xiàn)大躍進(jìn)的一線城市和二線城市都出現(xiàn)調(diào)控跡象或者傳聞。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，樓市火爆的“房?jī)r(jià)四小龍”蘇州、廈門(mén)、合肥、南京和武漢等城市率先于近期出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。

  然而，與政府開(kāi)始嚴(yán)控“地王”控制房?jī)r(jià)的大方向格格不入的則是信貸方面的數(shù)據(jù)，*新統(tǒng)計(jì)顯示，7月新增人民幣貸款4636億，其中住戶部門(mén)貸款增加4575億元，意味著7月份新增貸款99%都是房貸。樓市將走向何方？是在政府調(diào)控下應(yīng)聲而落，還是會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)？地產(chǎn)商和業(yè)界專家的觀點(diǎn)逐漸出現(xiàn)了分化。

  房?jī)r(jià)瘋漲背后

  今年上半年，一線城市的房?jī)r(jià)一直都沒(méi)有歇著。

  8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門(mén)、南京3個(gè)二線城市新建住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過(guò)北上廣深等一線城市。事實(shí)上，上述熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)迎來(lái)了十幾個(gè)月的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。

  近日，北京鏈家地產(chǎn)天通苑一門(mén)店負(fù)責(zé)人顯得有些焦慮，“這段時(shí)間客戶和業(yè)主顯然不在一個(gè)頻道上，買房的客戶不是沒(méi)有，但是業(yè)主老是坐地 ，有的還不賣了，就等著再漲漲。因?yàn)樯习肽攴績(jī)r(jià)漲得太快了?！倍诒本┩┑貐^(qū)，去年年底單價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米左右的房子，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了單價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米。

  上海情況則是，量?jī)r(jià)齊升，熱度遠(yuǎn)高于“房?jī)r(jià)四小龍”。據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海8月新建商品住宅供應(yīng)量為39.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑49.4%，同比下滑48.7%。供應(yīng)量減少，但成交量為187.0萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42.2%，同比上漲50.1%。8月新房成交均價(jià)為42384元/平方米，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲40.2%。

  相比北上深一線城市，廣州房?jī)r(jià)*近幾個(gè)月一直在補(bǔ)漲，尤其*近兩宗地高價(jià)成交后，更推升了整個(gè)廣州樓市，二手房買賣當(dāng)中，一些業(yè)主坐地 。廣州2014年房?jī)r(jià)1.5萬(wàn)元/平方米左右，直到今年7月份攀至1.6萬(wàn)元/平方米，8月則繼續(xù)上升超過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米。

  另?yè)?jù)上海鏈家的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月份廈門(mén)、合肥、南京的商品住宅環(huán)比漲幅分別為4.6%、4.2%和3.6%，位于70個(gè)大中城市的前。這幾個(gè)城市今年1-8月份的住宅用地成交額已經(jīng)趕超去年，廈門(mén)與去年同期住宅用地成交量相比，則超過(guò)了200%。

  另外一個(gè)熱點(diǎn)城市珠海，房?jī)r(jià)今年上漲就沒(méi)有停過(guò)，8月甚至領(lǐng)漲全國(guó)其他城市，其房?jī)r(jià)已與廣州持平，成為弱二線城市逼平一線城市的典型。

  “有些同事今年賣房的收入都可以買一套房了，今年應(yīng)該是地產(chǎn)中介*好的年份吧?！敝楹Ｏ阒迏^(qū)地產(chǎn)中介吳先生對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，這片區(qū)的房?jī)r(jià)*高每平方米已超過(guò)3萬(wàn)元。

  說(shuō)起瘋狂的房?jī)r(jià)，就不能不提到其背后的兩大推手——信貸和地價(jià)。央行發(fā)布的7月份信貸數(shù)據(jù)顯示，該月人民幣貸款增加4636億元；其中，住戶部門(mén)貸款就增加4575億元，占比高達(dá)99%。

  另外，從半年報(bào)看，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行是個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)上的主力，上半年合計(jì)新增了13774.63億元個(gè)人住房貸款，占同期新增貸款的55.66%。四大行今年上半年已經(jīng)完成了去年全年約八成的房貸投放規(guī)模。盡管如此，各銀行在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上仍宣稱，將進(jìn)一步加大對(duì)個(gè)人房貸的信貸投放。

  除了信貸，地價(jià)對(duì)樓價(jià)的影響力也不容小覷。房?jī)r(jià)漲幅雖然已經(jīng)很瘋狂，但地價(jià)比房?jī)r(jià)還要瘋狂。面粉普遍比面包貴，成為今年熱點(diǎn)城市的普遍行情。

  8月26日廣州黃埔長(zhǎng)嶺居一地塊開(kāi)拍，中冶置業(yè)以36.792億元拿下，溢價(jià)率240.9%。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，隨后周邊樓盤(pán)坐地 ，直接將房?jī)r(jià)調(diào)高5%-10%出售，有的樓盤(pán)干脆找各種原因封盤(pán)待漲。

  限購(gòu)風(fēng)雨欲來(lái)

  面對(duì)過(guò)火的樓市，在提出“抑制資產(chǎn)泡沫”后，廈門(mén)、蘇州對(duì)二套房啟動(dòng)限購(gòu)令，南京、合肥也出臺(tái)了政策。

  8月31日，廈門(mén)市正式出臺(tái)限購(gòu)措施。具體政策是對(duì)三種家庭暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，即：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。此項(xiàng)政策9月5日開(kāi)始實(shí)行，將持續(xù)至明年12月31日。

  同日，中國(guó)人民銀行武漢分行及銀監(jiān)會(huì)湖北監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《中國(guó)人民銀行武漢分行湖北銀監(jiān)局關(guān)于調(diào)整武漢市差別化住房信貸政策通知》（下稱《通知》），武漢于9月1日起實(shí)行限貸政策。

  此前的8月11日，蘇州出臺(tái)限購(gòu)政策。對(duì)于非本市戶籍居民家庭限購(gòu)兩套住房，且購(gòu)買套住房時(shí)應(yīng)提供2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)稅或社保證明。不過(guò)蘇州的限購(gòu)政策嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是部分限購(gòu)，主要針對(duì)非本市戶籍家庭。

  南京則從土地拍賣方面進(jìn)行調(diào)控，該市規(guī)定土地拍賣競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，政府將對(duì)該地塊所建商品住房的預(yù)售條件進(jìn)行調(diào)整；其中，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到*高限價(jià)，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買時(shí)，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在*高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。

  業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)走向看，廊坊、天津、合肥、武漢、鄭州、昆山、花橋、杭州、福州、東莞、惠州、珠海等城市限購(gòu)可能性比較大。因?yàn)檫@些城市從地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看要么是不錯(cuò)的二線城市，要么是位于一線城市周邊的城市；其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房?jī)r(jià)增幅過(guò)快。

  樓市泡沫十字路口

  一路狂飆的樓市在遭遇限購(gòu)政策時(shí)能否被拽住奔跑的腳步，目前看來(lái)業(yè)界仍看法不一。

  盡管樓市紅火，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月下滑，作為先行指數(shù)的土地購(gòu)置面積同比下降7.8%，環(huán)比降幅擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，結(jié)合近期嚴(yán)控“地王”控制房?jī)r(jià)的大方向，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)投資都難有起色。

  中原監(jiān)測(cè)的城市數(shù)據(jù)顯示，從近期政策收緊的部分城市成交情況來(lái)看，廈門(mén)在出臺(tái)限購(gòu)之前，8月份的成交量環(huán)比降幅達(dá)到75%；南京也從前期高位有所降溫，8月以來(lái)的成交量環(huán)比降幅達(dá)到42%。而合肥在6月末政策出臺(tái)后，成交量快速回落，但7月后期又再度攀升。

  深圳房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一番暴漲之后，*近幾個(gè)月開(kāi)始率先盤(pán)整，成交量又回到漲價(jià)前，成交價(jià)格則處于高位盤(pán)整。據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8月二手住宅成交11206套，環(huán)比下降30.3%。

  住在香蜜湖片區(qū)的劉小姐告訴本報(bào)記者，自己手里一套今年高位時(shí)賣1200萬(wàn)的房子，現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)降到1100萬(wàn)。

  中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)稱，深圳目前處于暴漲之后的調(diào)整之中，不排除經(jīng)過(guò)盤(pán)整之后再向上走，主要有幾個(gè)因素對(duì)樓市起到支撐作用，“一是深圳經(jīng)濟(jì)基本面決定，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得了成功，今年上半年GDP增長(zhǎng)8.6%；二是深圳貨幣總量在全國(guó)排位第三，交易活躍度基礎(chǔ)依然存在；三是深圳房地產(chǎn)供需關(guān)系始終失衡，30%房屋自有率在全國(guó)*低，北上廣都超過(guò)了80%。”

  大部分業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，單就目前這些措施，仍難從根本上去掉市場(chǎng)繼續(xù)預(yù)期房?jī)r(jià)上揚(yáng)的內(nèi)火。就“地王”來(lái)說(shuō)，雖然相關(guān)部門(mén)已經(jīng)約談過(guò)部分央企，而且各地方政府也有表態(tài)，但目前看來(lái)，“地王”仍層出不窮。

  9月1日，鄭州土地9月首拍，央企華潤(rùn)以14.96億元搶得經(jīng)開(kāi)區(qū)41.83畝地。樓板價(jià)11920.38元/平米，每畝單價(jià)3576.13萬(wàn)元，溢價(jià)率434.29%。同一時(shí)間，鄭州市代市長(zhǎng)程志明還公開(kāi)提出將“加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度”。政策究竟能起多大作用，似乎還很難判斷。

  從全國(guó)信貸環(huán)境來(lái)看，寬松局面依舊。一家投資機(jī)構(gòu)高層表示，沒(méi)有信貸支持，樓市將成無(wú)水之源。

  “看一下*新的金融數(shù)據(jù)便知，地方調(diào)控不過(guò)是治標(biāo)，而信貸貨幣之本，并沒(méi)有真正被醫(yī)治。風(fēng)向雖變，然水勢(shì)未動(dòng)，樓市短期內(nèi)的走向很難改變?！北本└粐?guó)大通資產(chǎn)管理有限公司高管指出，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，加大金融資產(chǎn)的投資已是大勢(shì)所趨，房?jī)r(jià)短期仍是重要投資工具，但從長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅的到來(lái)是大勢(shì)所趨，不可避免，房產(chǎn)持有成本將增加，各種稅制的增長(zhǎng)，將降低房產(chǎn)的。

  有投資界人士告訴記者，地方政策，短期很難從根本上遏制房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲。原因在于，從宏觀層面，貨幣供應(yīng)持續(xù)增加、股市、債市疲軟吸納資金能力有限；在政府層面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，沒(méi)有找到新的增長(zhǎng)動(dòng)力，需要房地產(chǎn)的支持；大量的政策債務(wù)以及以銀行為主金融體系的穩(wěn)定，也需要房地產(chǎn)保持一定的增長(zhǎng)速度。

  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地王房企繼續(xù)看多后市，以央企為代表的開(kāi)發(fā)商充分利用寬松的貨幣和政策環(huán)境大量融資，從資本市場(chǎng)和銀行獲得低息的貸款，以撬動(dòng)更多的投資項(xiàng)目。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)是必然的，但這并不意味著房地產(chǎn)就會(huì)一蹶不振，行業(yè)的分化也將越來(lái)越明顯，城市分化、區(qū)域分化、企業(yè)分化、樓盤(pán)分化也將成為分化趨勢(shì)的主流。在出現(xiàn)分化趨勢(shì)前把握好先機(jī)，企業(yè)才能運(yùn)作得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

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