根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，整個上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居。其中，一線城市及部分熱點二線城市房價普漲、樓市行情火熱。而土地市場上，高價地又頻出。這一系列現(xiàn)狀，也引起了市場的關注和擔憂。

  為給過熱的市場降溫，近期一些熱點城市已陸續(xù)收緊政策或進入調(diào)控窗口期。盡管對樓市的后續(xù)效應還有待觀察，不過傳統(tǒng)的“金九銀十”或因此受影響。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，由于此前市場需求已遭過度透支，今年的“金九銀十”可能會成色不足。

  熱點二線城市漲幅超一線

  國家統(tǒng)計局*新公布數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，持平的城市有1個，下降的城市有11個，同比總體仍在上漲。分城看，一線城市由于去年同期基數(shù)相對較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄；而絕大部分二、三線城市由于去年同期基數(shù)相對較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴大。

  從一線城市來看，上半年深圳和上海的漲幅*為明顯。特別是深圳，去年僅一年左右的時間，深圳樓價的漲幅就超過20000元/平方米，今年一季度仍延續(xù)去年的漲勢，新房均價已達51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達16%，同比上漲47.4%；同樣領漲的還有上海，根據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海房價均價已漲至45411元/平方米。

  值得注意的是，上海市住建委9月6日正式發(fā)布消息重申，上海將繼續(xù)嚴格執(zhí)行3月25日發(fā)布的《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，保持本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  相較于滬深，北京的上漲態(tài)勢也并未減緩。根據(jù)北京市建委公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年北京新建住宅市場各區(qū)總成交額1254.37億元，環(huán)比去年下半年上漲15.5%，同比去年上半年也上漲5成，成交均價34838元/平方米，價格環(huán)比去年下半年上漲4000元/平方米，同比上漲6000元/平方米，價格持續(xù)處于增長通道。

  在四個一線城市中，廣州房價處于“慢?！睜顟B(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為15599元/平方米，同比僅上升6.14%。與北上深三大一線城市相比，廣州的樓價漲幅顯然很慢，不過業(yè)內(nèi)預計下半年樓市或要補漲，空間還很大。

  不過，今年部分熱點二線城市的表現(xiàn)可以說完全超過了一線城市。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市中，南京、廈門和合肥房價同比漲幅分別為33%、39.2%、33.8%，遠超北上廣；像天津、杭州、福州、南昌、鄭州、無錫和惠州等城市房價同比增幅均達到兩位數(shù)以上。

  除了商品房交易市場，一二線房地產(chǎn)市場火爆行情還體現(xiàn)在土地市場上，“高價地塊”頻出已引起業(yè)界的密切關注。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國50個主要城市拍出的“高價地”多達219宗，土地出讓金總額突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。其中，杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。

  多地進調(diào)控窗口期

  過熱的市場行情，已引起了業(yè)內(nèi)的關注與擔憂。

  對于下半年的樓市基調(diào)，發(fā)改委在7月14日發(fā)布宏觀經(jīng)濟運行情況并回應熱點問題時，已給出了明確的方向：對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲;對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫存。下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。

  9月6日，住建部亦發(fā)文強調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實際，堅持分類調(diào)控，因城施策。

  近期，部分二線城市已相繼出臺樓市收緊政策。業(yè)內(nèi)預計，接下來各地也會因“多米諾骨牌”效應逐步進入調(diào)控窗口期。

  在合肥，7月1日開始執(zhí)行差異化信貸政策，商品房*低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%；蘇州、南京也同時在8月11日公布調(diào)控新政；而武漢和廈門則分別于9月1日和9月5日起實行限貸、限購政策。

  隨著以上熱點城市相繼出臺調(diào)控政策后，業(yè)內(nèi)人士認為，由于部分城市房價和地價出現(xiàn)過熱傾向，為防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，未來熱點城市出臺收緊政策已成為大概率事件，而商品住房市場也有可能會迎來調(diào)整期。

  業(yè)內(nèi)：調(diào)控或升級

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經(jīng)到了出臺的“窗口期”，熱點城市尤其是房價上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。

  截至目前，包含北上廣深四個一線城市在內(nèi)，全國共有9個城市實行不同程度的限購和限貸政策?！捌鋵崗B門在7月就開始限貸，*近則是加碼限購?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉認為，從各地的政策順序來看，通過限貸來去杠桿往往是步，如果在房價未能抑制住的情況下，就有可能進一步升級調(diào)控重啟限購，“至于限制的具體力度則取決于房價漲幅的高低?！?/p>

  房企：市場過度透支

  實際上，早在蘇州、南京等地出臺調(diào)控政策后，很多開發(fā)商就未來市場走勢以及對企業(yè)的影響也提出了一些自己的觀點和看法。盡管對市場各有預判，不過都一致認為前期市場已遭過度透支。

  旭輝集團主席兼執(zhí)行董事林中就認為，政策出發(fā)點還是保持市場平穩(wěn)發(fā)展，一個城市這么高的漲幅，對于房地產(chǎn)市場不是很有利，會透支未來幾年的房價。相信政策出臺，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，是比較有利的；融僑集團品牌營銷總經(jīng)理張巖則表示，國家制定這些政策也是相對合理，開發(fā)商還沒到完全賣不了的地步。

  盡管房企比較樂觀，不過隨著重啟調(diào)控的城市越來越多，此前火熱的市場行情勢必很難延續(xù)下去，而傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”也會受到影響。

  新城控股副總裁歐陽捷認為，熱點城市*大的問題是無地可增，因此供應難以明顯增加，更多非熱點城市要么供求基本平衡，要么就在去庫存的路上，市場不會發(fā)生太大變化。

  在歐陽捷看來，接下來熱點城市房價增長會放緩，其它二線城市受熱點城市的溢出效應有所增長，三四線城市去庫存政策不會改變，但增長不會更多?！敖鹁陪y十依然是相對好的季節(jié)，但因為前期市場透支，房價上漲、阻擋了部分客戶，政策擠出和延后了部分需求，金九銀十不能抱以過多期望，不會再有過去那種火爆但依然好于往年的7-8月份?！?/p>

  而當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬判斷本年金九銀十還是會延續(xù)2016年整年的火熱態(tài)勢。不過，但是不可否認的是整體需求被這波18個月的行情過分透支，隨著各地方政府政策相繼出臺，后市量價增速勢必會受到影響，加之信貸政策的趨緊變化，未來熱點城市的成交量會有變化。

  但受供應有限影響，市場價格應會平穩(wěn)發(fā)展，本輪政策刺激使一二線城市市場火熱與三四線形成明顯反差。張鵬認為，隨著整體貨幣政策的收縮，如地方城市不出臺應對政策應會對三四線市場的成交量造成一定影響。

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