春節(jié)前夕，上海突然暫停了對部分類住宅項目的銷售。

　　1月7日上海住建委通過官網(wǎng)發(fā)布消息，自1月6日起，上海市住建委會同相關(guān)部門，將對上海商業(yè)辦公類項目進(jìn)行集中清理核查，在此期間將暫停網(wǎng)上簽約。

　　在業(yè)界看來，類住宅可能受到新政策的管控，可能與投資需求涌入有關(guān)。

　　“土地與現(xiàn)房價格倒掛。上海去年有8個區(qū)縣出現(xiàn)了經(jīng)營性用地‘面粉’接近，甚至貴過‘面包’一手商品房的現(xiàn)象。這被業(yè)界認(rèn)為是上海房地產(chǎn)供需失衡加劇的表現(xiàn)，進(jìn)而促使更多的投資者涌入樓市，投資不同種類的房地產(chǎn)產(chǎn)品?！?中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁劉天旸1月11日說。

　　商辦樓成交破1900億

　　據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，至1月9日上海已有146個類住宅項目，被暫停銷售。

　　對于為何暫停此類項目網(wǎng)簽的問題，上海住建委在官網(wǎng)表示，近期接到了不少關(guān)于商業(yè)辦公類項目的違規(guī)銷售、擅自改建的投訴?！巴瑫r，一些項目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人?！鄙虾Ｊ凶〗ㄎ矫姹硎?，為保障購房人的合法權(quán)益、規(guī)范市場秩序，在市場整頓期間，上海將暫停此類項目的網(wǎng)簽。

　　作為樓市產(chǎn)品系列中的組成部分，酒店式公寓為“類住宅”中*為人熟知的產(chǎn)品。

　　分析人士告訴記者，除了酒店式公寓，SOHO、LOFT、服務(wù)式公寓等，均被稱為“類住宅”產(chǎn)品。與住宅項目的土地證為住宅、70年產(chǎn)權(quán)相比，類住宅項目多數(shù)在商業(yè)或辦公性質(zhì)的土地上建造，其產(chǎn)權(quán)從30年至40年不等。雖然產(chǎn)權(quán)為商辦性質(zhì)，但其房間布局、使用功能，多介于酒店、辦公與住宅之間，很多情況下被視為公寓類產(chǎn)品而用于居住，因此被稱為準(zhǔn)住宅類產(chǎn)品。

　　仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理周志鋒表示，由于類住宅項目為商業(yè)或辦公性質(zhì)，因此對樓市有很強(qiáng)投資意愿的購買群體，很難受到限購令的約束。而這類項目受到約束，可能與資金大量涌入類住宅市場有一定關(guān)聯(lián)。

　　投資者對房地產(chǎn)的追逐，從上海去年成交量的大幅度攀升中可見一斑。

　　據(jù)中原地產(chǎn)1月11日公布的報告，上海2016年全市房產(chǎn)出現(xiàn)普漲，新建商品房全年成交量突破7200億元，達(dá)到7278.5億元；這一成交量比2015年大幅度增長了19.2%。

　　《華夏時報》記者從中原地產(chǎn)獲得的*新數(shù)據(jù)顯示，上海2016年商辦樓總成交金額破1900億元，商辦投資意愿度加強(qiáng)，這其中服務(wù)式公寓的交易量增長了5.5%。

　　“在上海嚴(yán)格執(zhí)行限購令的形勢下，很多手中持有資金，而被限購令擋在購房門檻之外的投資者在一線城市尋找新的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。與此同時，類住宅商業(yè)產(chǎn)權(quán)的項目，也將目光瞄準(zhǔn)了住宅市場的買家。因此類住宅產(chǎn)品成為相當(dāng)受投資者青睞的產(chǎn)品，這類項目的成交也非常活躍?！敝苤句h表示。

　　調(diào)控細(xì)則有待落地

　　上海對類住宅項目暫停網(wǎng)簽，是否意味著接下來上海會出臺更嚴(yán)厲的政策？

　　對此太平戴維斯中國市場研究部主管簡可認(rèn)為，上海接下來不一定會出臺更多限制性的政策。

　　“雖然類住宅項目的銷售受到了限制，但結(jié)合市場和政策環(huán)境，更多是對2016年執(zhí)行層面和條款的梳理上，在實際操作上做出進(jìn)一步的落實。”簡可在接受記者采訪時表示，政府之所以暫停網(wǎng)簽，是為了更好地規(guī)范這一類型的產(chǎn)品。未來對商辦類產(chǎn)品的規(guī)劃，政府意在通過更好了解這類產(chǎn)品，對其進(jìn)行更加規(guī)范的操作。

　　“需求從住宅涌向其它產(chǎn)品領(lǐng)域。以類住宅為代表的酒店式公寓，比較受青睞；但投資者進(jìn)入商業(yè)和辦公樓的趨勢，則更加明顯。”劉天旸說。

　　雖然住宅成交量增長數(shù)量已經(jīng)相當(dāng)可觀，但商業(yè)和辦公樓的增長速度，遠(yuǎn)大于住宅。與商業(yè)和辦公相比，服務(wù)式公寓的增長量只能算得上是起步級別。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，去年滬辦公樓成交了479萬平方米，較2015年成交量增加50.4%；商業(yè)成交量212萬平方米，成交大幅增加55.55%。

　　分析人士指出，對類住宅暫停網(wǎng)簽只是步，在業(yè)界看來，對此類項目后續(xù)的細(xì)則還有待進(jìn)一步落實。

　　“現(xiàn)在類住宅只是暫停了銷售，還沒有出臺執(zhí)行細(xì)則。去年相關(guān)方面一度出臺了建議，認(rèn)為可以對商辦用房類型改造為可租屋的適當(dāng)?shù)胤艑挆l件。但結(jié)合當(dāng)前的政策，可以看出政府想進(jìn)一步梳理，如何更好地處理這樣的產(chǎn)品。預(yù)計接下來政府會落實細(xì)則，對類住宅項目做出較明確的指示。”太平戴維斯研究部助理董事張琳指出。

　　張琳在接受記者采訪時表示，從近期上海及重慶（樓盤）出臺的政策可以看出，今年房地產(chǎn)政策松動的可能性很低。

　　“投資需求剛剛露出從熱點城市向二線城市蔓延跡象，政府就立即出臺政策抑制這種趨勢的發(fā)展。從政府對市場相當(dāng)敏感，以及反應(yīng)速度很快來看，今年樓市政策松動的概率非常低。”張琳說。

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