閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
時值歲末,突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕后,房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署明年調(diào)控。土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊,樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段。
據(jù)一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露,2011年,房地產(chǎn)調(diào)控將著力于保障房建設(shè)和分配體系的完善、土地出讓和管理制度的改革以及房產(chǎn)稅擴(kuò)征等領(lǐng)域。另外,貨幣政策逐步收緊也將考驗房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈?!伴L短策結(jié)合是今后樓市調(diào)控的主要特點(diǎn)?!?
保障房再發(fā)力
作為房地產(chǎn)業(yè)制度性變革的重要元素,保障房建設(shè)以及分配模式改革將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)之一。 日前表示,“總理應(yīng)該管的主要是保障性住房,解決的主要是中低收入者的問題。土地要頭先保障保障性用房。”
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)的《關(guān)于報城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》,2011年,全國計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套,并要求各地方政府調(diào)整之前上報的“2009-2012年三年保障性住房建設(shè)規(guī)劃”和地方“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃。
相比2010年的580萬套的建設(shè)量,2011年計劃建設(shè)的保障房將增長72.4%,大大高于此前市場對2011-2012年全國保障性住房建成量分別約為680萬套和620萬套的預(yù)期。
資料顯示,2009年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模約為260萬套,2010年為580萬套,2011年將高達(dá)1000萬套。僅這3年的數(shù)據(jù),全國保障性住房就已達(dá)到1840萬套。如果按照此數(shù)計算,意味著平均每10個家庭可以擁有1套保障房。
業(yè)內(nèi)人士指出,經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)傳遞出一個信息,即建立一個保障與市場共存的機(jī)制,通過兩只手,即保障房和商品房來共同解決供給問題。如果每年堅持1000萬套的保障房建設(shè),其對商品房價格的平抑作用將逐漸顯現(xiàn)出來。
專家指出,保障房大規(guī)模建設(shè)的同時,也應(yīng)改革相應(yīng)的分配制度,以實(shí)現(xiàn)保障房福利體系的公正和公平。
目前,有地方政府已開始建立市民收入水平、資產(chǎn)價值和現(xiàn)有住房面積的信息庫,并建立相應(yīng)的核查制度。另外,為實(shí)現(xiàn)房源的合理供給,保障房的建設(shè)和銷售正在逐步分開。開發(fā)商在建好保障房之后,以政府限價轉(zhuǎn)交給地方政府,政府或政府指定的機(jī)構(gòu)根據(jù)申購者的充分信息資料加以甄別,并通過公示等措施加強(qiáng)社會監(jiān)督。
專家建議,限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的立項、開發(fā)、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)也應(yīng)設(shè)立配套的問責(zé)制度以及追溯懲戒制度,無論哪個環(huán)節(jié)出了問題,政府和司法機(jī)關(guān)都應(yīng)追究相關(guān)人士的行政或法律責(zé)任。
土地閑置將遭嚴(yán)查
12月以來,各地地王頻出,引發(fā)房價跟風(fēng)上漲,19日,國土部緊急發(fā)文表示,要加強(qiáng)土地調(diào)控,嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策,打擊囤地炒地、閑置土地等違法違規(guī)行為。提出對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊,市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個工作日內(nèi),上報國土資源部和省國土資源主管部門。
美聯(lián)物業(yè)研究發(fā)布報告稱,國土部此次出臺的通知屬于加強(qiáng)版,或為啟動樓市第三輪政策調(diào)控的急先鋒。但如果各地方政府不堅決落實(shí)執(zhí)行,仍難以起到實(shí)質(zhì)性的作用。
4月份以來,地價快速上漲。國土部解釋稱,全國土地供應(yīng)并不少,一些企業(yè)購置土地后沒有及時開發(fā),有囤積現(xiàn)象。為此,國土部開始要求省級國土部門,對因為政府原因閑置土地,在明年1月中旬之前將尚未完成整改處置的土地和具體的地塊信息、閑置原因向社會公示,還將公布一批因企業(yè)原因造成土地閑置名單,禁止企業(yè)及控股股東在問題查處到位前參與競爭拿地。
有專家表示,本輪土地調(diào)控風(fēng)暴可能將以嚴(yán)查處理閑置土地為調(diào)控。全國政協(xié)委員張皎指出,對閑置用地處理,除了執(zhí)行國家的相關(guān)法律法規(guī)之外,各級土地主管部門應(yīng)該抓緊研究制定閑置土地處置的操作程序,制定實(shí)施細(xì)則、“閑置土地處置操作程序”等配套法規(guī)。
“面粉”的上漲速度已經(jīng)超過了“面包”,“招拍掛”土地出讓方式也受到詬病,改革土地出讓方式也有望成為新調(diào)控手段。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,如果僅要求土地不得溢價50%,政府完全可以將售價提高。而如果人為地把土地價格壓下來,很可能造成由于市場競爭不充分,在競爭者之間產(chǎn)生不公。一些地塊由于位置和面積較好,出現(xiàn)地王的可能性很大,溢價率應(yīng)該以市場平均價格為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。
目前,北京、上海、深圳等地逐步開始探索新的土地出讓方式。今年10月份,深圳以“定地價、競房價”的方式出讓一塊安居型商品房用地,該宗地安居型商品房的較高銷售基準(zhǔn)價格為8000元/平方米(含裝修),競拍將以8000元/平方米為較高基準(zhǔn),價低者得,較終集團(tuán)以7380元/平方米的較低報價拍得該地塊。
房產(chǎn)稅擴(kuò)征或起步
據(jù)接近發(fā)改委財政金融司的人士介紹,部分城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)成熟,相關(guān)管理條例的修訂及地方試點(diǎn)工作正在加緊推進(jìn)。2011年,如果房價繼續(xù)大幅上漲,房產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能推出。
“9·29新政”后,明確提出將“加快房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)推進(jìn)工作,并推廣到全國”;至此,房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域的路線圖逐漸清晰?!艾F(xiàn)在只是時間問題,房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在數(shù)月內(nèi)啟動;上海、重慶將分頭試點(diǎn)后再總結(jié)推廣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。
據(jù)了解,明年較有可能試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的城市主要集中在上海、重慶;另外,深圳、北京試點(diǎn)的可能性也很大。上海市已建立房屋狀況信息,為征收房產(chǎn)稅鋪路,上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件,一旦國家政策明確,可加快推進(jìn)。
房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí),關(guān)鍵要解決房產(chǎn)評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關(guān)于房產(chǎn)稅改革的探討和嘗試,主要也是解決這兩大難題。
知情人士透露,對于征稅對象的甄別,主動權(quán)將交給地方。地方建設(shè)主管部門將以國務(wù)院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎(chǔ)面積標(biāo)準(zhǔn),同時,結(jié)合各主要城市人均居住面積的情況,由地方政府劃定轄區(qū)內(nèi)的免征面積,而后上報相關(guān)主管部門批準(zhǔn)并備案。
建設(shè)部一位官員表示,如果一人擁有多套住宅,而權(quán)屬人又不在當(dāng)?shù)?,目前的設(shè)計中,可以借用個人所得稅自主申報的方式,要求以年末為結(jié)點(diǎn),權(quán)屬人進(jìn)行申報并繳納稅負(fù),同時制定嚴(yán)厲的罰則,當(dāng)然,這一切的前提在于,政府掌握清楚的房屋權(quán)屬情況。
除了房產(chǎn)稅以外,加息也被認(rèn)為是遏制房價上漲的較猛藥。今年央行已連續(xù)兩次加息,五年期以上的貸款利率已經(jīng)由年初的5.94%上調(diào)至6.4%。雖然兩次加息幅度不大,不過對于房貸按揭者來說月供卻增加了不少。經(jīng)過兩次加息,貸款利率仍打七折為4.48%,每月月供則為5054.98元,每月增加了189.29元。如果加上利息折扣減少的因素,每月增加的按揭額更大。
摩根士丹利表示,中國央行或許在明年上半年還將加息2至3次,且不對稱升息的機(jī)率也將上升。加息有助于縮小負(fù)利率,讓公眾購房投資的愿望降低,同時增加了開發(fā)商和投資客的資金成本。(林喆 萬晶) 時值歲末,突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕后,房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署明年調(diào)控。土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊,樓市調(diào)控已經(jīng)步入常態(tài)化階段。
據(jù)一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露,2011年,房地產(chǎn)調(diào)控將著力于保障房建設(shè)和分配體系的完善、土地出讓和管理制度的改革以及房產(chǎn)稅擴(kuò)征等領(lǐng)域。另外,貨幣政策逐步收緊也將考驗房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈?!伴L短策結(jié)合是今后樓市調(diào)控的主要特點(diǎn)?!?
保障房再發(fā)力
作為房地產(chǎn)業(yè)制度性變革的重要元素,保障房建設(shè)以及分配模式改革將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)之一。 日前表示,“總理應(yīng)該管的主要是保障性住房,解決的主要是中低收入者的問題。土地要頭先保障保障性用房。”
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)的《關(guān)于報城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》,2011年,全國計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套,并要求各地方政府調(diào)整之前上報的“2009-2012年三年保障性住房建設(shè)規(guī)劃”和地方“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃。
相比2010年的580萬套的建設(shè)量,2011年計劃建設(shè)的保障房將增長72.4%,大大高于此前市場對2011-2012年全國保障性住房建成量分別約為680萬套和620萬套的預(yù)期。
資料顯示,2009年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模約為260萬套,2010年為580萬套,2011年將高達(dá)1000萬套。僅這3年的數(shù)據(jù),全國保障性住房就已達(dá)到1840萬套。如果按照此數(shù)計算,意味著平均每10個家庭可以擁有1套保障房。
業(yè)內(nèi)人士指出,經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)傳遞出一個信息,即建立一個保障與市場共存的機(jī)制,通過兩只手,即保障房和商品房來共同解決供給問題。如果每年堅持1000萬套的保障房建設(shè),其對商品房價格的平抑作用將逐漸顯現(xiàn)出來。
專家指出,保障房大規(guī)模建設(shè)的同時,也應(yīng)改革相應(yīng)的分配制度,以實(shí)現(xiàn)保障房福利體系的公正和公平。
目前,有地方政府已開始建立市民收入水平、資產(chǎn)價值和現(xiàn)有住房面積的信息庫,并建立相應(yīng)的核查制度。另外,為實(shí)現(xiàn)房源的合理供給,保障房的建設(shè)和銷售正在逐步分開。開發(fā)商在建好保障房之后,以政府限價轉(zhuǎn)交給地方政府,政府或政府指定的機(jī)構(gòu)根據(jù)申購者的充分信息資料加以甄別,并通過公示等措施加強(qiáng)社會監(jiān)督。
專家建議,限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的立項、開發(fā)、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)也應(yīng)設(shè)立配套的問責(zé)制度以及追溯懲戒制度,無論哪個環(huán)節(jié)出了問題,政府和司法機(jī)關(guān)都應(yīng)追究相關(guān)人士的行政或法律責(zé)任。
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