2016年，中國樓市走過了驚心動魄的一年。2016年經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制?！伴L效機制”成為2017年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要目標和落腳點。

    經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)長效機制的要求，也得到了相關部委的響應。國家發(fā)展改革委主任徐紹史在此前的國新辦發(fā)布會上表示，正在制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，包括法律法規(guī)規(guī)定和財政金融政策。

    然而“長效機制”如何建立?多位專家都給出了自己的“藥方”。專家普遍認為，建立房地產(chǎn)市場長效機制牽一發(fā)而動全身，涉及土地財政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，并非只是在房地產(chǎn)市場打轉，而是要進行全方位的改革。

    中國社科院城市與競爭力研究主任倪鵬飛在接受中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪時表示，房地產(chǎn)長效機制指由房地產(chǎn)基本制度所形成的，個體與整體目標一致的，從而能確保市場穩(wěn)健和住有所居的，市場相關各方相互關系與作用機理。它是由多個機制組成的機制大系統(tǒng)，主要有兩方面：，市場機制，具體包括市場主體間的競爭、價格、供求、風險等機制，以及市場主體內(nèi)在的激勵與約束機制。，政府機制，包括政府對市場經(jīng)濟的、行政的和法律的調(diào)節(jié)、調(diào)控、監(jiān)管、保護、干預等機制，以及政府內(nèi)部的運行、激勵和約束機制。

    清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，從經(jīng)濟工作會議來看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩(wěn)預期。

    近10年多來，我國經(jīng)濟逐步走上了過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展的增長模式，扭曲了住房供需關系，房屋逐步演變成投資品和 消費品。國務院研究室司長唐元對中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，分析房價亂漲價的原因，*為核心的是商品房隨意定價機制，也就是房產(chǎn)定價脫離房產(chǎn)實際價值，導致房地產(chǎn)行業(yè)具有了暴利機制。解決房地產(chǎn)行業(yè)的問題，必須采取標本兼治的思路，從根本原因上入手，采取有針對性的措施。

    唐元建議，從遏制房地產(chǎn)行業(yè)暴利為切入點，完善房價調(diào)控措施，對新建商品房實施*高限價政策。具體思路是：將房地產(chǎn)定位為滿足群眾基本需求的民生商品，限制投機炒作，加大政府對商品房價的管制力度，對新建商品房在科學評估基礎上，按照成本加合理利潤(比如20%以內(nèi))原則核定和執(zhí)行*高限價政策，糾正定價機制過度市場化問題。

    讓住房回歸居住屬性，基礎性制度改革無疑成為關鍵。深圳市房地產(chǎn)研究研究員李宇嘉認為，基于樓市與地方政府行為和財政金融關系之復雜、利益關系之深遠，應當要把革新土地財政作為建立房地產(chǎn)長效機制的“牛鼻子”。首先，以地均產(chǎn)值和就業(yè)人口為剛性指標，建立存量工業(yè)用地騰退紅線。其次，應當建立“先租后買、產(chǎn)權共有、以租抵供”的新房供應機制，新房(特別是新區(qū))以成本或折扣計價反算租金水平，讓新市民低成本入住。另外，土地出讓凈收入(輔以財政補貼和轉移支付)可全部用來建設醫(yī)院、學校等公共服務設施，以降低城市化成本。

    蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究主任黃志龍認為，建立房地產(chǎn)市場長效機制茲事體大，涉及到地方政府土地財政、土地改革、和地方財權事權劃分等事關改革全局的內(nèi)容，特別是房產(chǎn)稅立法作為房地產(chǎn)長效機制的核心內(nèi)容之一，一旦立法完成并執(zhí)行，將對房地產(chǎn)市場預期造成較大影響。由此看來，房地產(chǎn)市場長效機制不可能畢其功于一役，決策層短期內(nèi)將穩(wěn)住房價上漲勢頭，以“時間換空間”，即以居民收入增長逐漸消化房價泡沫，漸次推進上述相關改革和立法，*終建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制。

    “房地產(chǎn)長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表?！蹦啭i飛表示，房產(chǎn)稅和個人住房信息系統(tǒng)進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調(diào)控效果;在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節(jié)方面還有待于完善。

    房地產(chǎn)長效機制的構建上，倪鵬飛建議，開征房產(chǎn)稅和實施炒房重稅制度，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機制;改革并建立公共財政新體制，形成對地方公共服務、基礎設施的財政投入與人口流動正掛鉤，與城市行政級別及財政收入倒掛鉤的機制;健全政府市場管理和內(nèi)部管理行政制度，構建政府的運行機制、激勵機制和約束機制;加快出臺“住房法”、“住房租賃法”和“房產(chǎn)稅法”，構建支持“住”強保護和抑制“炒”硬約束的法律機制。

    “什么時機出臺、分幾年落實推進都需要思考?！眹鴦赵簠⑹孪谋髲娬{(diào)，要預防政策變成口號。房地產(chǎn)長效機制有了初步頂層設計之后，再配合具體措施出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉長期以來形成的以資產(chǎn)市場為主的房市波動局面。

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