樓市風(fēng)向標(biāo)

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2016年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從環(huán)比看，一二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)總體趨于平穩(wěn)，三四線城市漲幅回落。這說(shuō)明樓市嚴(yán)厲調(diào)控和去杠桿正發(fā)揮作用。與此同時(shí)，在近期召開(kāi)的地方兩會(huì)中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”也在各地政府工作報(bào)告中頻繁出現(xiàn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年樓市交易量?jī)r(jià)下調(diào)將是大概率事件，但值仍將維持高位，房?jī)r(jià)則不具備大幅下跌的條件。

導(dǎo)讀

“促穩(wěn)”已經(jīng)成為2017年一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線城市“調(diào)控從嚴(yán)”的方向不會(huì)改變。這也意味著，未來(lái)局部市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施。

近期，多個(gè)省、市、自治區(qū)召開(kāi)地方兩會(huì)，對(duì)2017年的工作進(jìn)行部署。由于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”局面，政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)就成為焦點(diǎn)。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的梳理，在已召開(kāi)兩會(huì)的省市區(qū)中，絕大部部分提及了樓市。其中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”成為政府工作報(bào)告中出現(xiàn)*多的字眼，“堅(jiān)持居住屬性”、“抑制投資投機(jī)”、“合理增加供應(yīng)”等說(shuō)法也被頻繁提及，部分城市甚至提出“控房?jī)r(jià)”、“擠泡沫”的說(shuō)法。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，經(jīng)過(guò)2016年的大幅上漲后，地方政府不希望看到市場(chǎng)再出現(xiàn)大起大落。在2016年四季度熱點(diǎn)城市連續(xù)做出政策調(diào)整之后，未來(lái)仍可能有調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)局部市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大部分分析人士和機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“小年”。市場(chǎng)成交量會(huì)比去年有所下滑，但值仍將維持高位，房?jī)r(jià)則不具備大幅下跌的條件。

主基調(diào)“促穩(wěn)”

截至2017年1月18日，四個(gè)一線城市已全部召開(kāi)地方兩會(huì)，在各自的2017年政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)互有異同。

北京對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)為，“把握住房的居住屬性，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國(guó)情市情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>

上海（樓盤(pán)）表示，“堅(jiān)持"房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的"定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

廣州（樓盤(pán)）強(qiáng)調(diào)“合理增加住宅用地供應(yīng)，盤(pán)活城市閑置和低效用地，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善多層次住房供應(yīng)體系，加大調(diào)控力度，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。深圳（樓盤(pán)）則表示，“堅(jiān)持"房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的"的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，有效降低高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的"擠壓"影響?！?/span>

不難看出，“促穩(wěn)”已經(jīng)成為2017年一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。

部分熱點(diǎn)城市也在兩會(huì)期間發(fā)布了政府工作報(bào)告，除住房保障部分外，大部分在市場(chǎng)調(diào)控部分也都提及“促穩(wěn)”，但側(cè)又有所不同。

其中，南京（樓盤(pán)）強(qiáng)調(diào)“落實(shí)穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施”；合肥（樓盤(pán)）表示“全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控"十條新政"（2016年10月3日出臺(tái)的一攬子調(diào)控政策）”；天津（樓盤(pán)）提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”的說(shuō)法；重慶（樓盤(pán)）表示“堅(jiān)決遏制炒房行為”；廈門(mén)（樓盤(pán)）則提出“加快商業(yè)、辦公房地產(chǎn)去庫(kù)存”。

一些省級(jí)政府也在此間召開(kāi)了兩會(huì)，部分省份的政府工作報(bào)告中對(duì)樓市做出部署。如湖北省要求“實(shí)行一城一策、分類調(diào)控”；吉林省的在去庫(kù)存上面，“下大氣力去庫(kù)存……提前完成商品住房去庫(kù)存三年任務(wù)”；河南省對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控著墨較多，其中還專門(mén)對(duì)省會(huì)鄭州（樓盤(pán)）做出指示，“強(qiáng)化鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加市場(chǎng)供給，控制房?jī)r(jià)上漲。”

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲，部分城市出現(xiàn)明顯的泡沫，因此地方政府不希望樓市再出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，維持市場(chǎng)穩(wěn)定并適度擠泡沫，成為很多熱點(diǎn)城市的政策導(dǎo)向。

張大偉還指出，不同城市的調(diào)控思路有所區(qū)別，則反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化愈加明顯。如部分熱點(diǎn)城市要求增加供應(yīng)，吉林省則強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”，湖北省則要求在省內(nèi)也實(shí)行“一城一策、分類調(diào)控”。

調(diào)控仍有余波

盡管各地對(duì)樓市的表態(tài)有所區(qū)別，但從總體基調(diào)來(lái)看，大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線城市“調(diào)控從嚴(yán)”的方向不會(huì)改變。這也意味著，未來(lái)局部市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施。

就在各地紛紛召開(kāi)兩會(huì)期間，部分的調(diào)控措施仍在陸續(xù)推出：重慶在2017年1月7日發(fā)布調(diào)控文件，嚴(yán)控主城區(qū)房?jī)r(jià)；上海在本月上旬暫停了百余個(gè)商住項(xiàng)目的網(wǎng)簽；濟(jì)南（樓盤(pán)）于2017年1月17日出臺(tái)“限購(gòu)令”。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，僅2017年1月上半月，全國(guó)就有7個(gè)城市12次發(fā)布樓市調(diào)控政策。而從2016年四季度以來(lái)，武漢（樓盤(pán)）、鄭州、杭州（樓盤(pán)）、南京等城市出臺(tái)調(diào)控措施的頻率都超過(guò)了3次。

2016年雖是房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲之年，同樣也是調(diào)控頻繁的年份。尤其從去年四季度開(kāi)始的兩輪調(diào)控，被認(rèn)為較好地抑制了市場(chǎng)過(guò)熱。

首輪調(diào)控政策集中在國(guó)慶長(zhǎng)假前后，從2016年9月末至10月初，全國(guó)20多個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，政策內(nèi)容集中在限購(gòu)、限價(jià)、增加供應(yīng)等方面。次輪調(diào)控集中在2016年11月，熱點(diǎn)城市通過(guò)清查房企資金來(lái)源、嚴(yán)控首付貸、消費(fèi)貸等方式防止資金違規(guī)進(jìn)入樓市，部分城市還提高了信貸杠桿。

張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控的余波仍在，但現(xiàn)有的調(diào)控手段只能著眼短期。從監(jiān)管層的表態(tài)，以及樓市“促穩(wěn)”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制的研究也將是明年的一項(xiàng)工作。

2016年12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制?！北本⑸钲?、天津等城市的兩會(huì)上，同樣提及了該問(wèn)題。

從目前披露出的信息，尚難看出長(zhǎng)效機(jī)制的整體框架。但房地產(chǎn)稅收、租賃市場(chǎng)發(fā)展、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)等方面的制度被認(rèn)為是其中的重要部分，且前兩個(gè)領(lǐng)域有可能在今年取得一定突破。

就今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大部分機(jī)構(gòu)做出“小年”的判斷，認(rèn)為市場(chǎng)將進(jìn)入一段下行周期。國(guó)海證券(000750,股吧)的分析指出，預(yù)計(jì)2017年全年商品房銷售面積同比下滑8.3%，銷售額下滑6.5%，房地產(chǎn)投資增速在1.7%左右。房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，盡管2016年四季度房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收斂，但短期內(nèi)房?jī)r(jià)并不具備向下大幅調(diào)整的條件。

招商證券(600999,股吧)也認(rèn)為，預(yù)計(jì)2017年的商品房銷售量下降10%左右。但規(guī)模仍將達(dá)到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點(diǎn)（仍高于 2013年）。該機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)與前者類似：開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o影響供給節(jié)奏，土地價(jià)格影響成本端且對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成正反饋，流動(dòng)性及通脹預(yù)期通過(guò)影響投資需求進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成一定支撐。

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