近日，由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價(jià)指數(shù)顯示，合肥房價(jià)由于漲幅超過40%，位居2016年全球房價(jià)漲幅，由此可見合肥房價(jià)在去年的漲價(jià)力度。

不過，進(jìn)入今年1月份以來，特別是春節(jié)假日期間，關(guān)于合肥樓市暴跌的信息不斷傳出，在這兩天一度成為輿論的熱點(diǎn)。

對此，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者于近日展開了調(diào)查。

每平方米降價(jià)4000元都無人問津？

作為2016年樓市上漲*快的城市，合肥部分板塊的樓市價(jià)格上漲超過一倍，這也一度讓合肥成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，一時(shí)間投資客和改善型購房者，蜂擁的進(jìn)入合肥，開始搶房，導(dǎo)致合肥樓市一度出現(xiàn)一房難求的局面。

合肥這種量價(jià)大幅上漲的局面，在去年10月份出臺限購政策之后，得到一定的控制，在11月份之后進(jìn)入平穩(wěn)局面。然而，進(jìn)入今年1月份以來，合肥樓市就傳出價(jià)格大幅下跌的說法，特別是進(jìn)入春節(jié)假期期間，這種說法達(dá)到了頂峰，這兩天也因?yàn)閮r(jià)格大幅下跌的說法，再次讓合肥成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

傳出下跌的來源是部分購房者在合肥市12345政府服務(wù)直通車網(wǎng)站的投訴，有業(yè)主投訴稱，合肥蜀山區(qū)房價(jià)暴跌16%，下跌幅度是各區(qū)之*。而目前合肥二手房開啟拋售模式，政府卻拿新房價(jià)格說保持穩(wěn)定，我們業(yè)主表示極其憤怒，百姓資產(chǎn)大幅縮水。

價(jià)格平穩(wěn)的合肥北城，也遭到購房者的投訴稱，北城房價(jià)要暴跌，降價(jià)20萬仍賣不掉。進(jìn)入12月，北城樓市進(jìn)入寒冬，看二手房的客戶極少，投資客絕跡，很多房源降價(jià)20萬依舊難賣。11月份120賣掉的房子，現(xiàn)在102萬都賣不出去。

在去年價(jià)格漲幅*大的區(qū)域?yàn)I湖也遭到了購房者的投訴稱，濱湖二手房暴跌，濱湖區(qū)一直是投資客的集中區(qū)，但是樓市限購后，二手房價(jià)格開始下跌，這慌了不少業(yè)主。該業(yè)主表示：

濱湖二手房從11月開始就一直跌，進(jìn)入12月跌幅更加擴(kuò)大，某些樓盤的二手房每平(方米)降價(jià)4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價(jià)一路狂跌，若明年政策還不放松，我家房子價(jià)值豈不腰斬？大家都不買房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定會大幅上漲。

有意思的是，這些二手房因?yàn)槎址拷祪r(jià)掛牌，而無人問津，甚至喊出要求政府救市的口號。

針對上述購房者的投訴，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從合肥多家二手房中介了解到，進(jìn)入去年12月份以來，確實(shí)有不少二手房房東將房源降價(jià)掛出急于出售，“這兩個(gè)月以來，我們接到掛牌銷售的房源，大都是選擇降價(jià)銷售，*低的降價(jià)幅度也在5萬元，*高降價(jià)達(dá)到30萬元，但是這些降價(jià)的房源并未受到市場的歡迎，降價(jià)掛牌之后也沒有快速銷售出去?！焙戏式痍芍薪閷O經(jīng)理對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者說。

根據(jù)合肥百瑞地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自去年10月2日合肥正式啟動“限購”政策至今3個(gè)多月里，合肥九區(qū)三縣約有近500家二手房價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)。其中，位于合肥廬陽區(qū)的雍景苑小區(qū)均價(jià)降了約3348元/平方米；合肥政務(wù)區(qū)名為綠怡匯林的二手房跌幅達(dá)-11.73%，均價(jià)下跌了2238元/平方米；合肥高新區(qū)的維多利亞別墅二手房跌幅達(dá)-34.39%。

大幅下跌為“假象”

如果根據(jù)二手房東的投訴來看，合肥的房價(jià)好像出現(xiàn)了下跌，但是事實(shí)情況并非如此。

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從多位合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，這兩天傳出的合肥房價(jià)出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，僅僅是部分二手房房東降價(jià)掛牌導(dǎo)致，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀，特別是新房價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下跌。

對此，上述孫經(jīng)理還對記者說：

這些急于降價(jià)掛牌的二手房房東，大都是此前殺入合肥的投資客，在合肥出臺限購令后，樓市趨于穩(wěn)定，這些投資客急于抽身，所以選擇降價(jià)出售房源。但問題是，由于限購令的出臺，使得很多購房者開始處于觀望局面，購房者買漲不買跌的心理再次出現(xiàn)，這也導(dǎo)致了一些二手房房東即使降價(jià)出售，也難以賣掉手中持有的房源。

二手房房東下調(diào)價(jià)格急于出售，那么新房的價(jià)格如何？為此，每日經(jīng)濟(jì)新聞記者從多家目前在售的合肥樓盤了解到，他們并未聽說有樓盤價(jià)格出現(xiàn)大跌，目前他們在售的樓盤價(jià)格，與春節(jié)之前，和去年12月份的價(jià)格相比，并未出現(xiàn)太大變化。

其中，一家大型房企安徽公司的陳姓經(jīng)理對記者說：

公司在合肥在售的兩家樓盤價(jià)格和去年12月份相比，并無太大變化，整個(gè)濱湖區(qū)和政務(wù)新區(qū)的新房價(jià)格也沒有出現(xiàn)網(wǎng)上所說的大跌情況，價(jià)格基本保持穩(wěn)定?？赡軙袠O個(gè)別樓盤在春節(jié)期間，為了促銷吸引購房者眼球，作出了一定的下調(diào)，但是下降幅度也不大，對合肥樓市價(jià)格整體并無影響。

而合肥本地媒體《安徽商報(bào)》的報(bào)道顯示，1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤價(jià)格出現(xiàn)變動，其中2家價(jià)格上漲，8家價(jià)格下跌，4家新盤首開。在價(jià)格下跌的樓盤中，蜀山區(qū)有2家樓盤價(jià)格下跌，一個(gè)是長江西路沿線某樓盤，降價(jià)0.78元/平方米，另一個(gè)是南二環(huán)邊某樓盤降價(jià)250元/平方米；新站區(qū)兩樓盤降價(jià)均未超過0.5元/平方米；高新區(qū)某樓盤降價(jià)0.21元/平方米。

對此，合肥房房地產(chǎn) 人士張斌對記者說：

部分二手房房東掛牌價(jià)格，不能代表合肥樓市整體局面，所謂合肥樓市價(jià)格出現(xiàn)暴跌的說法，更多的是那些二手房投資客急于套現(xiàn)，營造出的一個(gè)假象。

業(yè)內(nèi)人士：2017年樓市以穩(wěn)為主

而合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌也表示，目前樓市保持平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有變，全國范圍內(nèi)的調(diào)控只是針對部分過熱區(qū)域。合肥在幾個(gè)月的限購等調(diào)控下，數(shù)據(jù)顯示全市均價(jià)并沒有出現(xiàn)較大的漲跌。個(gè)別樓盤降價(jià)并不能代表整個(gè)樓市，后續(xù)走勢還有待觀察。

雖然價(jià)格下跌為假象，但是合肥樓市的成交量確實(shí)出現(xiàn)了大幅下滑的局面。

根據(jù)合肥房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，合肥市區(qū)9區(qū)成交一手商品住宅1384套，同比降幅超過80%，三縣累計(jì)成交1108套。

而根據(jù)去年1月合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)等數(shù)據(jù)，當(dāng)月合肥市區(qū)9區(qū)銷售一手商品住宅7564套，均價(jià)尚未破萬；三縣共成交5116套。

值得注意的是，從總體上看，今年1月在限購等一系列調(diào)控措施下，成交量萎縮明顯。

對此，張斌對每日經(jīng)濟(jì)新聞記者說：

合肥樓市成交量的下跌，在很多開發(fā)商是有預(yù)估的。之所以出現(xiàn)如此大幅的下跌，是因?yàn)槿ツ旰戏蕵鞘袃r(jià)格的瘋漲，吸引了剛需、改善型和投資客的大量涌入，嚴(yán)重透支了潛在的購房者，在限購令出臺之后，很多購房者變得更加理性，開始處于觀望局面，所以導(dǎo)致了1月份成交量如此大的下滑。

業(yè)內(nèi)人士也表示，這種成交量的下跌，會在接下來的幾個(gè)月延續(xù)，但是下跌幅度不會比1月份那么大，會有所收縮。

根據(jù)1月份熱點(diǎn)城市樓市的上市量和成交情況，一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，整個(gè)市場開始冷靜下來了，2017年樓市將以穩(wěn)為主。

此外，央行于昨日(2月3日)將7天期逆回購利率從2.25%上調(diào)至2.35%，14天從2.4%上調(diào)至2.5%，28天從2.55%調(diào)至2.65%；同時(shí)，根據(jù)媒體報(bào)道，將隔夜SLF利率從2.75%上調(diào)至3.1%，7天SLF利率從3.25%上調(diào)至3.35%，1個(gè)月SLF利率從3.6%上調(diào)至3.7%。

對此，海通證券姜超認(rèn)為，地產(chǎn)凜冬將至。他表示：

截至16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險(xiǎn)資本，但是發(fā)放房貸要計(jì)提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp.

所以，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，其實(shí)意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

而2016年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/span>

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