隨著樓市信貸政策不斷收緊，前期房價過快上漲的城市有望進入平穩(wěn)健康發(fā)展期。業(yè)內(nèi)人士表示，信貸收緊會使市場成交量有所下滑，從而使房價上漲態(tài)勢被抑制。隨著今年經(jīng)濟逐漸趨穩(wěn)，信貸資源或結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有望助推房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。

    房貸利率優(yōu)惠收窄影響有限

    近期，北京多家銀行表示，將首套房貸款利率優(yōu)惠調(diào)至九折。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行客戶經(jīng)理表示，確實已將優(yōu)惠折扣上調(diào)至九折。同期，有房地產(chǎn)中介也稱，“現(xiàn)在銀行只能給到基準利率的九折，小銀行也做不到8.5折。對購房者來說，還款利息相應變高?！?/p>

    另外，對于北京市銀行業(yè)自律協(xié)會近日制定的《關(guān)于加強北京地區(qū)個人住房貸款業(yè)務自律管理促進業(yè)務健康發(fā)展的公約》中新增的執(zhí)行二套房貸款期限*長不得超過25年的內(nèi)容，房地產(chǎn)中介工作人員也給予了證實。對于上述內(nèi)容，該中介工作人員對記者表示，“二套房貸款期限縮短至25年，實際上也就是變相提高利息。假設(shè)三百萬的商業(yè)貸款，等于現(xiàn)在每個月要多還1000多塊錢?！?/p>

    業(yè)內(nèi)人士稱，“此次北京地區(qū)政策的出臺，從個人購房者角度來講，成本確實增加。對于房企來說也是利空，應積極做好產(chǎn)品營銷，有針對性地回避政策管控帶來的風險，使整個銷售業(yè)績不會受到影響?！?/p>

    另外，值得注意的是，不僅北京地區(qū)，實際上前期熱點城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率優(yōu)惠都有所收緊。根據(jù)融360房貸統(tǒng)計結(jié)果顯示，當下大部分地區(qū)的銀行首套房貸款優(yōu)惠已上調(diào)至9折。

    光證資管經(jīng)濟學家徐高表示，房貸首付利率優(yōu)惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產(chǎn)所占份額也較大，因此會從貨幣政策方面針對房地產(chǎn)市場做一些調(diào)整。該政策肯定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但是也需考慮到，其實一二線城市的限購政策在此之前就已經(jīng)大幅收緊，因此房貸首付利率優(yōu)惠收窄影響并不會特別大。

    信貸方面加大收緊力度

    “總的來看，繼去年認房又認貸、提高首套房首付比例，再到今年的將首套房貸款利率調(diào)整為不低于9折、縮短貸款期限，都屬于因城施策的一部分，目的在于通過控制信貸規(guī)模，抑制北京房價過快上漲，讓房價維持在合理區(qū)間?！比?60房貸分析師如是表示。

    從數(shù)據(jù)來看，限購政策的不斷收緊，在熱點城市已經(jīng)有所反映。比如，北京樓市開年銷售明顯大幅下降。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，1月份北京市新建商品住宅網(wǎng)簽2999套，環(huán)比2016年12月下降36.8%，同比去年1月下降32.8%;成交均價為38006元/平方米，環(huán)比去年12月下降6.6%。

    不同于以往的是，本次調(diào)控政策，其發(fā)布機構(gòu)是北京銀行業(yè)自律協(xié)會，市場監(jiān)管意圖明顯，對抑制房價仍然有一定的作用。另外根據(jù)政策效果，不排除以后出臺其他新政策的可能。

    某國有銀行內(nèi)部人士表示，從大環(huán)境來看，去年四季度以來經(jīng)濟企穩(wěn)態(tài)勢初現(xiàn)，有關(guān)方面對資產(chǎn)泡沫更加防范，由此才有了大行委外的回收等貨幣市場政策收緊措施。從那時起，銀行間以及一年期國債利率就出現(xiàn)了整體攀升態(tài)勢。“從另一方面看，在過去一年按揭投放超預期后，由于央行窗口指導，今年增量回落成為必然?！痹搰秀y行內(nèi)部人士表示，在這種環(huán)境下，增加利率也成為一種市場選擇。

    深圳市房地產(chǎn)研究李宇嘉表示，春節(jié)前后，央行不間斷上調(diào)貨幣市場長短期融資利率、公開市場逆回購利率，用非傳統(tǒng)的方式加息，被市場解讀為貨幣寬松結(jié)束。在利率已實現(xiàn)市場化，融資多渠道、通道化的新形勢下，再考慮到2016年8月份貨幣市場利率收緊已經(jīng)開啟，對樓市而言，未來房貸利率或存上調(diào)可能。在易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進看來，在商業(yè)銀行貸款額度較為充足時，相對來說可以給予較多優(yōu)惠。但在貸款額度較少時，房貸方面就會顯得比較苛刻。所以從某種程度上也說明，2017年在貸款額度方面偏緊，因此，商業(yè)銀行會有惜售的心態(tài)，對貸款推銷的主動性有所弱化。

    信貸資源或傾斜三四線城市

    交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》顯示，在當前房地產(chǎn)市場“抑泡沫”和“去庫存”背景下，小康家庭對未來不動產(chǎn)投資持謹慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類人群對不動產(chǎn)投資意愿均有下滑，現(xiàn)在多套房家庭的不動產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢顯著。

    今年“兩會”即將召開，嚴躍進表示，政策方面仍會堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”導向。對于剛需購房者會繼續(xù)給予一些鼓勵性支持措施，包括購房落戶等保障。而對于炒房來講，前期房價上漲過快的城市還是會建立一個和房價掛鉤的政策體系，如果房價上漲過快的話，政策還是會收緊。如果上漲幅度相對較小，根據(jù)各地情況，不同的分區(qū)調(diào)控會有不同的措施。

    上述國有銀行內(nèi)部人士表示，從銀行方面來講，如果政策再收緊，可能將窗口指導包括北上廣深等熱點地區(qū)的貸款及融資總量控制，還可能停止表外融資渠道，放緩按揭投放速度。

    “2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高。部分熱點城市調(diào)控政策的收緊或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展?！敝袊笖?shù)研究院報告指出，在新型城鎮(zhèn)化和去庫存的政策支持下，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

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