筆者發(fā)現(xiàn)國人中較流行的就是“拐點”論。“團購拐點論”“股票拐點論”“人民幣升值拐點論”，較近較流行的就是“房地產(chǎn)拐點論”。

　　什么是“拐點”？

　　在高等數(shù)學上，拐點是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c。在拐點兩邊，曲線的方向并未出現(xiàn)轉折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。

　　實際上，就嚴格的“拐點”意義說，不管房價是否出現(xiàn)過下降，我國房價變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉為減速的拐點，也有2009年由減速轉為加速的拐點，還有2010年再由加速轉為減速的拐點。

　　其實在價格曲線上，由升轉降、或者由降轉升的那一點，不叫“拐點”，而叫做“極值點”，或者叫“頂點”。而房價由升轉降，或者由降轉升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現(xiàn)的現(xiàn)象。而且只要市場存在，這個現(xiàn)象就永遠不會完結。所以說，“拐點”會永遠存在，所謂的“拐點論”可以說是一頂“忽悠”老百姓的大帽子而已。

　　暴利與降價空間

　　有人說了，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，既然這么暴利，其中肯定有很大的降價空間。這么想就錯了，其實暴利與降價空間并沒有直接聯(lián)系。

　　舉個例子，我們假定，在北京某地蓋房子，成本是10000元/平方米。這10000元包括土地、、人工勞動、建筑材料、管理費用等。房子蓋好后，開發(fā)商以11000元/平方米的價格銷售。也就是說，在這個例子中開發(fā)商的毛利率只有10%；換言之，這個房子的降價空間較多只有1000元。而秘密在于，蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的。在這個例子中，在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預售款。事實上，很多開發(fā)商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節(jié)，他們經(jīng)常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的游戲。這個項目一期的預售款可能會被用來蓋上一個項目的四期，以此進一步提高資金的利潤率和周轉速度。在經(jīng)濟學意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定，開發(fā)商的利潤率達到了50%，而降價空間較多只有10%。所以說，有暴利未必有降價空間。

　　那有人就要問了，中國房地產(chǎn)到底是降還是不降？那這么問就又錯了。單把房地產(chǎn)看作一個整體，討論降還是不降，就會缺乏現(xiàn)實指導意義。筆者的結論是，有的降，有的升。

　　核心競爭力決定房產(chǎn)價值

　　什么地方會降？二三級城市，郊區(qū)，缺乏品質保障的樓盤。為什么？因為這些地方供給基本面，基礎就不高。需求有限，更容易受到政策調控與市場風向的影響。所以先降的一定是這樣的樓盤。拿北京郊區(qū)通州為例，北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，通州目前在售住宅成交均價為15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。二則，樓盤本身不高，無論是人文環(huán)境還是自然環(huán)境，都沒有升值空間。當市場回歸理性后，頭先淘汰的一定是這樣的樓盤。其實任何行業(yè)都一樣，本身缺乏核心競爭力的產(chǎn)品必然會被市場所淘汰。

　　什么地方不會降？甚至會升值？核心城市，核心地段，有品質保障的樓盤。大家可以看看，硅谷的房子，巴黎的房子什么時候降過？為什么不降反升？一則，供給基本面在那放著呢，永遠的供小于求。這樣受政策等環(huán)境影響就會小很多。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。大眾城市房價依舊堅挺。二則，也是較重要的，有品質保障。不僅是樓盤本身的質量與自然環(huán)境，人文環(huán)境更加重要。樓盤質量高，自然環(huán)境好，決定的是樓盤作為產(chǎn)品的用戶體驗價值。用戶體驗價值再高也提升有限。而人文環(huán)境帶來的價值，則是可以無限增長的。舉個例子，北京海淀核心區(qū)域的億城西山公館。和硅谷很相似。項目完全融合進整體環(huán)境中，形成了三重園林的景觀；海淀房地產(chǎn)項目稀缺，像西山公館如此高品質低密度項目在北京市場上更為稀缺；億城華府系列產(chǎn)品“西山公館”將以極高的產(chǎn)品品質和極高的居住空間與尺度，承接西山之勢，以建筑的內(nèi)外規(guī)劃充分詮釋現(xiàn)代東方的設計內(nèi)涵，從社區(qū)營造到園林設計和居住空間，以“世界當代”“東方精神”于“圍合而溝通”、“淵博而簡約”的現(xiàn)代東方設計理念，打造公館大宅。

　　結論，不要盲目的迷信“拐點論”，具體問題具體分析。把握降中的升，堤防升中的降，理性的選擇更加重要。

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