筆者發(fā)現(xiàn)國(guó)人中較流行的就是“拐點(diǎn)”論。“團(tuán)購(gòu)拐點(diǎn)論”“股票拐點(diǎn)論”“人民幣升值拐點(diǎn)論”，較近較流行的就是“房地產(chǎn)拐點(diǎn)論”。

　　什么是“拐點(diǎn)”？

　　在高等數(shù)學(xué)上，拐點(diǎn)是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c(diǎn)。在拐點(diǎn)兩邊，曲線的方向并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。

　　實(shí)際上，就嚴(yán)格的“拐點(diǎn)”意義說(shuō)，不管房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)過(guò)下降，我國(guó)房?jī)r(jià)變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)很多次“拐點(diǎn)”了。這其中至少有2008年由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點(diǎn)，也有2009年由減速轉(zhuǎn)為加速的拐點(diǎn)，還有2010年再由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點(diǎn)。

　　其實(shí)在價(jià)格曲線上，由升轉(zhuǎn)降、或者由降轉(zhuǎn)升的那一點(diǎn)，不叫“拐點(diǎn)”，而叫做“極值點(diǎn)”，或者叫“頂點(diǎn)”。而房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降，或者由降轉(zhuǎn)升的變化是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)程中必定會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。而且只要市場(chǎng)存在，這個(gè)現(xiàn)象就永遠(yuǎn)不會(huì)完結(jié)。所以說(shuō)，“拐點(diǎn)”會(huì)永遠(yuǎn)存在，所謂的“拐點(diǎn)論”可以說(shuō)是一頂“忽悠”老百姓的大帽子而已。

　　暴利與降價(jià)空間

　　有人說(shuō)了，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，既然這么暴利，其中肯定有很大的降價(jià)空間。這么想就錯(cuò)了，其實(shí)暴利與降價(jià)空間并沒(méi)有直接聯(lián)系。

　　舉個(gè)例子，我們假定，在北京某地蓋房子，成本是10000元/平方米。這10000元包括土地、、人工勞動(dòng)、建筑材料、管理費(fèi)用等。房子蓋好后，開(kāi)發(fā)商以11000元/平方米的價(jià)格銷售。也就是說(shuō)，在這個(gè)例子中開(kāi)發(fā)商的毛利率只有10%；換言之，這個(gè)房子的降價(jià)空間較多只有1000元。而秘密在于，蓋房子的成本并非全是開(kāi)發(fā)商出的。在這個(gè)例子中，在10000元的成本中開(kāi)發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來(lái)自銀行貸款，5000元來(lái)自從購(gòu)房人的預(yù)售款。事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商連2000元的“本錢(qián)”都不用出，在銷售旺盛季節(jié)，他們經(jīng)常“玩”的是“五個(gè)鍋三個(gè)蓋”的游戲。這個(gè)項(xiàng)目一期的預(yù)售款可能會(huì)被用來(lái)蓋上一個(gè)項(xiàng)目的四期，以此進(jìn)一步提高資金的利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)速度。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，利潤(rùn)率有成本利潤(rùn)率和資金利潤(rùn)率之分。暴利來(lái)自資金利潤(rùn)率，而降價(jià)空間只取決于成本利潤(rùn)率。按照我們的上述假定，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率達(dá)到了50%，而降價(jià)空間較多只有10%。所以說(shuō)，有暴利未必有降價(jià)空間。

　　那有人就要問(wèn)了，中國(guó)房地產(chǎn)到底是降還是不降？那這么問(wèn)就又錯(cuò)了。單把房地產(chǎn)看作一個(gè)整體，討論降還是不降，就會(huì)缺乏現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。筆者的結(jié)論是，有的降，有的升。

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力決定房產(chǎn)價(jià)值

　　什么地方會(huì)降？二三級(jí)城市，郊區(qū)，缺乏品質(zhì)保障的樓盤(pán)。為什么？因?yàn)檫@些地方供給基本面，基礎(chǔ)就不高。需求有限，更容易受到政策調(diào)控與市場(chǎng)風(fēng)向的影響。所以先降的一定是這樣的樓盤(pán)。拿北京郊區(qū)通州為例，北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，通州目前在售住宅成交均價(jià)為15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。二則，樓盤(pán)本身不高，無(wú)論是人文環(huán)境還是自然環(huán)境，都沒(méi)有升值空間。當(dāng)市場(chǎng)回歸理性后，頭先淘汰的一定是這樣的樓盤(pán)。其實(shí)任何行業(yè)都一樣，本身缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品必然會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

　　什么地方不會(huì)降？甚至?xí)担亢诵某鞘?，核心地段，有品質(zhì)保障的樓盤(pán)。大家可以看看，硅谷的房子，巴黎的房子什么時(shí)候降過(guò)？為什么不降反升？一則，供給基本面在那放著呢，永遠(yuǎn)的供小于求。這樣受政策等環(huán)境影響就會(huì)小很多。11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。大眾城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。二則，也是較重要的，有品質(zhì)保障。不僅是樓盤(pán)本身的質(zhì)量與自然環(huán)境，人文環(huán)境更加重要。樓盤(pán)質(zhì)量高，自然環(huán)境好，決定的是樓盤(pán)作為產(chǎn)品的用戶體驗(yàn)價(jià)值。用戶體驗(yàn)價(jià)值再高也提升有限。而人文環(huán)境帶來(lái)的價(jià)值，則是可以無(wú)限增長(zhǎng)的。舉個(gè)例子，北京海淀核心區(qū)域的億城西山公館。和硅谷很相似。項(xiàng)目完全融合進(jìn)整體環(huán)境中，形成了三重園林的景觀；海淀房地產(chǎn)項(xiàng)目稀缺，像西山公館如此高品質(zhì)低密度項(xiàng)目在北京市場(chǎng)上更為稀缺；億城華府系列產(chǎn)品“西山公館”將以極高的產(chǎn)品品質(zhì)和極高的居住空間與尺度，承接西山之勢(shì)，以建筑的內(nèi)外規(guī)劃充分詮釋現(xiàn)代東方的設(shè)計(jì)內(nèi)涵，從社區(qū)營(yíng)造到園林設(shè)計(jì)和居住空間，以“世界當(dāng)代”“東方精神”于“圍合而溝通”、“淵博而簡(jiǎn)約”的現(xiàn)代東方設(shè)計(jì)理念，打造公館大宅。

　　結(jié)論，不要盲目的迷信“拐點(diǎn)論”，具體問(wèn)題具體分析。把握降中的升，堤防升中的降，理性的選擇更加重要。

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