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據(jù)悉:明年房貸月供將為三次加息“購(gòu)單”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 671 次
昨日,記者從多家銀行獲悉,受到今年央行連續(xù)三次上調(diào)貸款利率的影響,下月起不少房貸客戶將要開始為加息“購(gòu)單”。由于房貸利率大多按年調(diào)整,央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的疊加效應(yīng)將在明年集中體現(xiàn)。以貸款100萬(wàn)元20年期為例,如果按照此前的7折利率計(jì)算,月供將增加422元;如果以基準(zhǔn)利率計(jì)算,月供將增加653元。
房?jī)r(jià)降不抵利息漲
記者了解到,目前北京樓市貸款繼續(xù)收緊,大部分頭套房購(gòu)房者都需要執(zhí)行基準(zhǔn)甚至以上利率。以一套200萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算,如果去年10月貸款100萬(wàn),按照當(dāng)時(shí)的利率來看,20年需要支付的利息款為47.5萬(wàn)左右。目前購(gòu)房者如果購(gòu)購(gòu)一套200萬(wàn)的房產(chǎn)則需要支付接近87萬(wàn)的利息,20年貸款期增加利息支出接近40萬(wàn),也就是接近房?jī)r(jià)的20%左右。
“貨幣政策緊縮是本輪調(diào)控限購(gòu)之外,較嚴(yán)厲的政策。”一位 的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,調(diào)控在前,即使通州、大興等板塊出現(xiàn)了跳降,也沒有超過20%,但購(gòu)房者選擇現(xiàn)在入市,實(shí)際支付的成本并沒有降低。而貸款利息大漲,不過是減少了部分頭付;在總的購(gòu)房成本中,減少給開發(fā)商的房款變成了銀行的利息。
7折優(yōu)惠與存款利率“倒掛”
據(jù)銀行方面相關(guān)工作人員介紹,目前的基準(zhǔn)利率為7.05,2009年到2010年大部分貸款執(zhí)行的都是0.7倍,而2009年之前的貸款也全部在2009年更換為7折貸款利率,而且在貸款合同中明確規(guī)定:在貸款合同續(xù)存期內(nèi),執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍。也就是說,到了2012年1月1日,之前的房貸需要執(zhí)行7.05的0.7倍,也就是4.94的利率。
但連續(xù)加息后,現(xiàn)在5年期的定期存款利率已經(jīng)達(dá)到了5.5的高點(diǎn)。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉算了一筆賬,同樣現(xiàn)有50萬(wàn)資金,以貸款100萬(wàn)20年期為例,如果選擇提前還貸,5年內(nèi)節(jié)省的利息為123375元,如果選擇5年期定期存款,獲得的利息則為137500元,還可以賺取1.4萬(wàn);如果將100萬(wàn)全部提前還款,根據(jù)還款節(jié)奏還款,在20年內(nèi)較少可以損失6萬(wàn)元的利息差。他同時(shí)表示,而且一旦再加息,利率差距還將拉大。如果選擇銀行其他理財(cái)產(chǎn)品或者信托等,收益將更高。
記者還了解到,目前多數(shù)銀行已停止辦理房貸業(yè)務(wù)。廣發(fā)銀行一位工作人員透露,時(shí)至年根加之限購(gòu)影響,“即使可以辦理,也需要至少在基準(zhǔn)利率上浮30%以上。”該工作人員還透露,較高上浮100%的情況也存在。
專家建議
三類情況不著急提前還貸
記者昨天從銀行了解到,目前尚未出現(xiàn)提前還貸潮。特別是在對(duì)降息預(yù)期高漲的情況下,貸款購(gòu)房者更是不著急。
每年年底都是提前還貸的高峰,但今年卻沒有出現(xiàn)提前還貸潮。記者昨天從工行、招行、農(nóng)行等銀行了解到,距離年底只有20多天時(shí)間,但打算趕在新利率實(shí)行前還款的人較前幾月并沒有明顯增加。
銀行理財(cái)專家指出,如果手上確有閑散資金,并且不想承受那么大的利息壓力,可以考慮提前還貸,此外有三種情況不太適合提前還貸。
一是享受7折利率房貸。在目前頭套房貸款利率都比基準(zhǔn)利率高的態(tài)勢(shì)下,提前還款看似節(jié)省利息,實(shí)則得不償失。以100萬(wàn)元20年期等額還本息貸款為例,部分客戶按照今年調(diào)息前5.94的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算,每月月供為6463元,明年這部分客戶還能按7.05基準(zhǔn)利率的7折還房貸,則每月月供僅為6563元,利率調(diào)整前后月供之差不過100元。
二是等額本金還款已過1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息,隨著還款時(shí)間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少。
三是投資收益高于貸款利率。管投資時(shí)雖有風(fēng)險(xiǎn),但如果不貪心,一年賺10%還是很有希望的。目前半年期、一年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率,足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。
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