2011年是房企感到較為“困惑”的一年。
　　
　　在調(diào)控政策大錘壓頂之勢(shì)下，不管是千億大戶的萬科，還是業(yè)績(jī)看漲的龍湖，都在考慮著更為深遠(yuǎn)的一個(gè)問題，熬過2011年，如何備戰(zhàn)下一年？如何在行業(yè)格局變革的當(dāng)口笑到較后？
　　
　　正如陽光壹佰副總裁范小沖說過的，熬過這一輪行業(yè)的冬天不是關(guān)鍵，因?yàn)橄乱粋€(gè)冬天還會(huì)來臨，怎么才能保持企業(yè)在各種風(fēng)險(xiǎn)中都能保持核心競(jìng)爭(zhēng)力健康發(fā)展，這才是關(guān)鍵。
　　
　　調(diào)控改變了什么？
　　
　　2008年以前上市公司搶著蓋房子，不管你之前是什么身份，只要進(jìn)入了這一行就能掘到金子。
　　
　　那時(shí)候，上市公司只要與房地產(chǎn)沾邊，股價(jià)就蹭蹭地往上漲。但2011年三季度以來，地產(chǎn)股幾乎是“萬綠叢中不見紅”了。
　　
　　有人說，過去經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)就像開餐館，好開，菜炒出來就能賺錢，但今后則要看廚子的本事了。
　　
　　事實(shí)上，這就是調(diào)控政策帶給房地產(chǎn)行業(yè)的變化。
　　
　　調(diào)控持續(xù)了兩年多，從限購、限貸到征收房產(chǎn)稅等措施，“三重門”層層設(shè)卡，步步嚴(yán)防。
　　
　　在信貸政策封閉了開發(fā)商向銀行借貸的融資渠道，在限購政策迫使市場(chǎng)有效需求降低后，銀行的錢流向地產(chǎn)行業(yè)比例在減少，資本的流向在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
　　
　　錢從地產(chǎn)基金、信托、民間借貸等金融機(jī)構(gòu)中來，這些錢來得越來越貴，風(fēng)險(xiǎn)也越來越高。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年萬科融資利率是6%左右，中小房企則是12%-14%。2011年上半年，大型房企的融資利率都超過14%，部分中小房企達(dá)到30%以上。
　　
　　根據(jù)2011年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前131家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-632.5億元。其中，80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見地出現(xiàn)降低，為1806.9億元。
　　
　　按此計(jì)算，每家平均約持有現(xiàn)金13.79億元，只夠在一二線城市拿一塊稍好的地。而有80家現(xiàn)金流為負(fù)值，也就是說，上市房企靠借錢維持生計(jì)的占了61%。
　　
　　盡管如此，還有一大批是借不到錢的。
　　
　　據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較上年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。
　　
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，負(fù)債率在飆升，高杠桿經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就凸顯了出來。
　　
　　然而，調(diào)控政策持續(xù)加碼改變的不止是房企負(fù)債率的飆升，信托融資也出現(xiàn)了問題。市場(chǎng)銷售的持續(xù)疲軟，資金回流不到位，以信托融資為主的項(xiàng)目不斷地用高息債償還舊債，債務(wù)黑洞不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目要不成為爛尾樓，要不就拖垮了企業(yè)。
　　
　　由此帶動(dòng)的則是部分企業(yè)以變賣項(xiàng)目換生存，出售旗下一些項(xiàng)目全部或部分股權(quán)，減縮開工面積，減少拿地或者干脆不拿地，涉足非房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)以爭(zhēng)取暫時(shí)度過危機(jī)。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上市房企2011年半年報(bào)中，已有20多家房企轉(zhuǎn)身投資礦業(yè)，約占到上市房企的1/6。例如，華業(yè)地產(chǎn)去開金礦了，新湖中寶去開煤礦了。

　　30%房企出局？
　　
　　調(diào)控政策折騰了兩年多，房?jī)r(jià)終于走了下坡路。
　　
　　然而，在這一場(chǎng)博弈中，誰先出局了？行內(nèi)的人都明了：沒錢的。當(dāng)然，這其中也不排除有主動(dòng)退出的，例如那些非得以蓋房子、賣房子為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
　　
　　快速擴(kuò)張，大量囤地，高息借貸，銷售遇冷等因素緊緊卡住了中小企業(yè)的喉嚨。于是，2011年的地產(chǎn)行業(yè)上演了有趣的一幕，部分中小房企和十多家跨行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)不斷地退出。
　　
　　某地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月中旬，房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起，超過2010年全年的并購數(shù)量。
　　
　　有拋售者，自然有接盤者。
　　
　　據(jù)觀察，接盤者多是在這一行摸爬滾打多年，數(shù)次調(diào)控仍屹立不倒的大型房企。以萬科為例，2009年，大家都在搶地王的時(shí)候，萬科聲稱寧可不拿地，也不錯(cuò)拿一塊地。然而，2011年9月后，萬科花上百億購地。積極購地的除了萬科，還有招商。
　　
　　龍頭企業(yè)穩(wěn)步擴(kuò)張的背后，事實(shí)上，他們拿地成本要比中小開發(fā)商低，一個(gè)是手里有現(xiàn)金可以抄底拿地，另一個(gè)是拿地方式在改變，過去以招拍掛為主，現(xiàn)在以并購為主。
　　
　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀說，未來，接近負(fù)債上限的企業(yè)有30%會(huì)被并購掉，房企將剩下十分之一。
　　
　　中小房企退出市場(chǎng)的結(jié)果，使龍頭企業(yè)資源越來越多，資本集中率快速提升，這也是行業(yè)格局變革的催化劑。
　　
　　但是，無論是行業(yè)內(nèi)格局如何變革，亂了腳步，盲目投資都會(huì)使企業(yè)承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，有一部分理性的開發(fā)商已經(jīng)開始反思，調(diào)控大勢(shì)之下，到底如何利用手中資源，讓企業(yè)走上健康發(fā)展之路？　　

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