新鴻基濱江凱旋門將在3月23日即本周五開盤，開盤均價為16萬元/平，較高價達(dá)26.4萬/平，堪比湯臣一品。房價下行之時，困境之下，上海16萬元超豪宅入市，這個定價合理嗎？淡市之下，它能熱銷嗎？而傳言即將入市的地王樓盤并非新鴻基濱江凱旋門一家，中海長風(fēng)地王等樓盤也紛紛表示近期即將入市。地王樓盤、天價樓盤入市對于上海房地產(chǎn)市場有何影響？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地王”樓盤的定價往往高于板塊內(nèi)普通項目，從項目的開發(fā)角度來說，“地王”項目的開發(fā)必須跳出傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商方式的圈子，方可立于不敗之地。從定價角度而言，地王樓盤的定價自然也是高于板塊內(nèi)普通樓盤很多。

　　從影響角度而言，地王樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價，只要地王樓盤推盤成交，會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場價格整體上走高。從其他樓盤定價的角度來講，如果不考慮調(diào)控政策的因素，有可能會由于地王樓盤的標(biāo)桿價格，其他樓盤在開發(fā)及定價時會跟風(fēng)提價，或定位做高端樓盤。從這個角度而言，地王樓盤的定價從長遠(yuǎn)趨勢來講會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場價格整體走高。

　　房價下行之時，困境之下，地王樓盤頻頻發(fā)出入市信號，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場情況來看，這些地王項目入市有兩方面因素需考慮：

　　一方面是政策及股東方面的壓力，就是兩年內(nèi)必須動工，動工了的項目產(chǎn)生了財務(wù)成本，如果不進(jìn)行銷售回籠資金有可能導(dǎo)致企業(yè)資金面更為緊張，或者當(dāng)前企業(yè)資金面并不緊張，但是由于企業(yè)自身財務(wù)報表的要求，如果不進(jìn)行銷售，可能會引起股東不滿；另一方面，地王項目本身的開發(fā)講究通過拉長整個項目的開發(fā)周期形式來實現(xiàn)整個項目的開發(fā)價值，地王項目入市整體上海應(yīng)該把握好這個節(jié)奏。通過拉長項目的開發(fā)周期，一般來講，地王樓盤批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個角度而言，通過拉長項目開發(fā)周期，土地本身的增值及房價的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)，一定程度上講，拉長項目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價值。

　　那么，淡市之下，這些天價豪宅地王項目能熱銷嗎？筆者認(rèn)為，當(dāng)前，從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看，盡管樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號，但是，在經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期放緩的市場背景下，層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質(zhì)性松口，“去投資化”的政策仍將影響2012年豪宅市場的走勢。因此，在當(dāng)前市場情況下，天價豪宅成交方面會受到一定程度的影響，在已獲知的項目開盤價格信息對比中我們可知，不少地王樓盤、高端樓盤房源均采取頭批房源低價入市的策略，如果過高價格市場有可能難以接受。頭批房源低價入市的策略有可能會吸引更多的投資客關(guān)注這些地王、天價樓盤，但是，天價豪宅的成交一般不是市場層面鋪天蓋地的推廣所致，這些樓盤的成交更多的企業(yè)或樓盤有針對性的“圈層營銷”的結(jié)果。筆者認(rèn)為，既然天價豪宅項目準(zhǔn)備開盤逆勢迎接市場的挑戰(zhàn)，應(yīng)該來說，對于頭批低價開盤房源的客戶積累也做到心中有數(shù)，否則，如果只是開盤沒有成交量，我們只能說當(dāng)前入市只能作為一個市場炒作、一場口水戰(zhàn)，大家輿論的一個話題。

　　不過，地王樓盤開盤是不會放棄市場炒作這個機(jī)會的。從定價本身來看，已經(jīng)看得出來地王本身的爭議之處。一般來說，這些地王樓盤也往往會選擇一棟或一個組團(tuán)房源作為樓盤中的“ ”，標(biāo)高樓盤的較高價，筆者認(rèn)為，盡管這是一個定價策略，主要還是想通過“ ”虛高的報價拉升這個地王項目的價格，至于這些“ ”賣出去賣不出去都沒有關(guān)系，但是，地王樓盤從定價上還是利用了人們的眼球，以此炒作來影響整個房地產(chǎn)市場的輿論。

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