您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 頭次改善型需求抬頭 可以考慮一步到位
頭次改善型需求抬頭 可以考慮一步到位
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 510 次
頭次改善型需求抬頭
近日,本刊編輯部接到不少與頭次改善型購房有關(guān)的咨詢電話。
一對(duì)來自上海閔行區(qū)的小夫妻表示,我們之前在莘莊附近按揭購了一套二手房,目前房貸已經(jīng)完全還清。如果我們把這套小房子先賣掉,再貸款另購一套面積大一些的房子,請(qǐng)問這種情況算頭次購房還是改善購房?
其實(shí),已有不少頭次改善型需求付諸了實(shí)際行動(dòng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,2012年3月上海二手房共成交1.64萬套、134.8萬平方米,環(huán)比分別提升64.1%和43.9%。就區(qū)域來看,其中增幅超過50%的有黃浦、松江、浦東、虹口、閘北等市區(qū)域。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示,根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知,3月份二手市場(chǎng)改善性需求購房力度逐步顯現(xiàn)。
改善型需求發(fā)力,可以通過熱點(diǎn)樓盤的交易變化來得到印證。漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋分行高端經(jīng)理李雷介紹,位于浦東聯(lián)洋板塊的熱門社區(qū)“仁恒河濱城”一直是改善型需求所熱衷的樓盤,3月份成交達(dá)到了驚人的23套,而該樓盤1、2月份的成交合計(jì)只有10套。位于普陀武寧板塊的“中遠(yuǎn)兩灣城”也出現(xiàn)交易高潮,3月份成交達(dá)到46套,而此前該樓盤每個(gè)月也只有10套左右的成交。
業(yè)內(nèi)人士分析指出,目前有不少五六年前置業(yè)的人群,改善居住條件的愿望極為迫切。由于原有住宅面積過小、配套環(huán)境一般、照顧老人等原因,這部分人群需要再次置業(yè)改善居住條件。此前由于市場(chǎng)前景不明朗,導(dǎo)致此類需求被壓抑。而目前房價(jià)適度回落,加之市場(chǎng)整體回暖,同時(shí)銀行貸款利率優(yōu)惠幅度加大,因而這類需求熱情被激發(fā),并積極入市。
可以考慮一步到位
考慮到購房、房貸申請(qǐng)資格等方面因素,現(xiàn)階段購房應(yīng)暫時(shí)拋開“梯度消費(fèi)”觀念,轉(zhuǎn)而追求一步到位。
在“限購令”、“限貸令”等政策作用下,購房權(quán)、貸款權(quán)等都很珍貴,因此根據(jù)自身資金情況,盡量考慮得周全一些,購置能夠長期擁有而且具備升值空間的住宅。而從另外一個(gè)層面來看,一步到位還可以節(jié)省交易費(fèi)用、稅費(fèi)等方面的開支。
在此,本刊將針對(duì)頭次改善型需求需要特別留意的地方,結(jié)合具體案例來一一進(jìn)行說明解析。當(dāng)然,在這里需要提醒的是,目前要堅(jiān)持理性置業(yè)理念,可以結(jié)合自身實(shí)際需求來靈活安排置業(yè)計(jì)劃,而非因市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象便盲目跟風(fēng)。
先賣后購有講究
到底是先購好新房再賣掉舊房,還是先賣掉舊房再購新房?在現(xiàn)有政策環(huán)境下,兩種方式區(qū)別很大。
【案例1】“新上海人”王先生先將自己名下的房產(chǎn)出售之后,才開始在靠近市區(qū)域找房。他之所以這樣操作,主要是讓自己重新獲得購房資格。
【解析】如果考慮到購房資格問題,一定要遵循先賣再購的順序。這是因?yàn)樾枰ㄟ^賣房“清空”房產(chǎn)記錄,來重新獲得“房票”,即購房權(quán)。否則,因?yàn)榧彝碛凶》?,而不再具備購房資格,對(duì)外地戶口人群來說,尤其要關(guān)注這一點(diǎn)。而即使是本地居民,先賣后購也具有現(xiàn)實(shí)意義,申請(qǐng)按揭貸款是區(qū)別很大。
從另外一個(gè)方面來說,通過先賣后購的方式,獲取足夠的現(xiàn)金,便于自己在購房過程中掌握更多的主動(dòng)權(quán)。而如果購賣同時(shí)進(jìn)行,一旦自己賣房進(jìn)度慢于購房進(jìn)度,很有可能會(huì)因此而產(chǎn)生糾紛,并承擔(dān)違約責(zé)任。
貸款條件要分清
頭次改善型需求能否享受到優(yōu)惠貸款利率,這應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況來具體分析。
【案例2】之前曾全款購置了一套小兩房的劉先生在換房之前,專門到銀行房貸部門進(jìn)行咨詢,了解自己能否享受到優(yōu)惠利率。當(dāng)?shù)玫綕M意答復(fù)之后,他才開始著手實(shí)施自己的換房計(jì)劃。
【解析】頭次換房,申請(qǐng)房貸利率幾何?這需要提前了解。如果購購頭套房時(shí)采用的是全額付款方式,那么還有機(jī)會(huì)享受到優(yōu)惠利率。而這要求在購房之前,必須出售自有房產(chǎn),讓房產(chǎn)記錄“清零”,消除“認(rèn)房”對(duì)申請(qǐng)按揭造成的影響,從而讓自己符合頭次置業(yè)標(biāo)準(zhǔn),能夠享受到房貸優(yōu)惠利率。
而對(duì)于另外一種情形,如父母名下的房產(chǎn)自己有份,則需將該份額“轉(zhuǎn)讓”給父母,否則,即便是出售自有房產(chǎn),也會(huì)“認(rèn)房”而讓自己在申請(qǐng)按揭時(shí)無法享受到優(yōu)惠房貸而承擔(dān)更高的貸款利率。
當(dāng)然,這里要提醒的是,如果次置業(yè)已經(jīng)動(dòng)用了商業(yè)貸款,則不管購購的是普通住宅還是非普通住宅,再次申請(qǐng)按揭,一律按“二套房”對(duì)待。
巧用公積金貸款
由于商業(yè)貸款與住房公積金貸款對(duì)于頭套房在認(rèn)定方面存在差異,因此業(yè)內(nèi)人士建議頭次改善型需求用足住房公積金貸款。
【案例3】周先生在換房的時(shí)候,特別留意了一下現(xiàn)行公積金貸款政策。當(dāng)?shù)弥聸]有房產(chǎn)的情況下即可足額申請(qǐng)公積金貸款并按照頭套房對(duì)待,他決定先賣房以達(dá)到足額申請(qǐng)公積金的條件。
【解析】根據(jù)現(xiàn)行住房公積金貸款政策,即使是存在商業(yè)貸款記錄,只要在購房時(shí)名下無房產(chǎn),住房公積金貸款不受影響,還會(huì)以頭套房來對(duì)待,如上海規(guī)定個(gè)人較高可貸30萬元。而商業(yè)貸款則是認(rèn)房又認(rèn)貸,只要貸過款,無論是否有房,都算二套房貸。因此,改善型購房可考慮先賣后購。
可考慮一步到位
在限購的前提下,梯度消費(fèi)理念已暫時(shí)不太適應(yīng)當(dāng)前的形式,因此建議購房者在自己力所能及的前提下,追求一步到位。
【案例4】徐小姐決定購購一套三房,雖然此舉可能會(huì)增加她在購房方面的開支,但考慮到現(xiàn)階段“梯度消費(fèi)”已不太合適現(xiàn)實(shí)情況,她認(rèn)為此舉并無不妥。
【解析】對(duì)于改善型需求而言,通過數(shù)年的積累,資金實(shí)力已經(jīng)大大提升。而此時(shí)購房,無非是想改善居住品質(zhì),比如換面積、樓盤檔次,或者換地段等等。根據(jù)自身的需求出發(fā),結(jié)合自己的資金能力,盡可能去選購較接近自己實(shí)際需求的住宅。如果有所保留退而求其次,浪費(fèi)一次購房權(quán)不說,未來購房還要承擔(dān)契稅此類額外支出。
而從另外一個(gè)方面來看,申請(qǐng)貸款的次數(shù)也有限,用一次就少一次。根據(jù)現(xiàn)有的信貸政策規(guī)定,各商業(yè)銀行已經(jīng)基本停止第三套房貸款。而根據(jù)“認(rèn)貸”規(guī)定,凡申請(qǐng)過兩次房貸的,則無法再申請(qǐng)房貸。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫?!背尚黠@ 呵護(hù)國
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65289
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 64841
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57570
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56188
- 7在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居住? 50954
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50947
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50811
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50453
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 北京預(yù)售證疑現(xiàn)松綁跡象 改善盤供應(yīng)抬頭
- 兩會(huì)后房價(jià)走勢(shì)不明朗 三類消費(fèi)者購房對(duì)策
- 兩會(huì)后房價(jià)走勢(shì)不明朗 三類消費(fèi)者購房對(duì)策
- 沈城改善型需求換房有技巧 縮短購賣時(shí)間差
- 三類消費(fèi)者購房對(duì)策
- 三類消費(fèi)者購房對(duì)策
- 三類消費(fèi)者購房對(duì)策
- 滬二手房“小火”溫?zé)?改善型需求猶豫入市
- 改善性需求帶熱天山板塊大戶型市場(chǎng)
- 專家建議:樓市調(diào)控也要重視住房改善型需求
- 專家:改善型購房者受影響 頭次購房可考慮出手
- 改善型購房者受影響 頭次購房可考慮出手