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上海新房供應量萎縮 二手房重返中介業(yè)務

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 515 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房產(chǎn)中介公司的業(yè)務結(jié)構(gòu)正在悄悄發(fā)生變化。 2月份以來,二手房交易量迅猛回升,其鋒芒遠遠蓋過一手房市場的表現(xiàn)。加之銷售一手房結(jié)傭速度相對較慢,對中介公司的資金鏈造成了壓力,因此部分中介公司開始調(diào)整策略,在布陣和制度兩方面加大了對二手房市場的投入,從而扭轉(zhuǎn)了去年下半年一手房主打中介業(yè)務的局面。

  二手房成交業(yè)績打了場翻身仗

  鏡頭1:2011年11月底,在某大型房產(chǎn)中介公司寶山區(qū)一家分行內(nèi),負責一手房銷售業(yè)務的小常和二手房中介業(yè)務組的同事聊天,討論當月大家的業(yè)績。 “我這個月吃了‘鴨蛋’”,“我也是”……對比二手房業(yè)務組同事的慘淡成績,當月賣出6套一手房的小常暗暗慶幸、開心。

  鏡頭2:2012年2月26日,恰逢周六。同樣是在這家分行內(nèi),二手房業(yè)務組的經(jīng)紀人不是忙著帶看購房者,就是在協(xié)助購賣雙方簽約。一位經(jīng)紀人走了客戶后,伸了伸懶腰:“希望這單能成,那我這個月就能完成6單了。 ”當月僅僅成交了一單的小常在一旁羨慕不已。

  翻開不少房產(chǎn)中介公司的成績單可以發(fā)現(xiàn),春節(jié)后至今,二手房傭金收入在他們業(yè)績中的占比明顯上升,并已超過一手房重新占據(jù)業(yè)務主力地位。

  德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東透露,去年10-11月,德佑一手房業(yè)績占比較重,為65%以上,二手房業(yè)務僅3成多。但今年1、2月份,一、二手房業(yè)務量已經(jīng)互換,二手房業(yè)務占比在65%左右,一手房成交占35%。他預計,3月份一手房業(yè)績占比也不會突破40%。

  在各大中介機構(gòu)中,漢宇地產(chǎn)涉足一手房代理市場相對較早,銷售的一手房項目也相對較多。根據(jù)漢宇提供的資料,2011年全年,在其成交量中,一手房成交占比要占到70%,二手房成交比例僅占約3成。而從今年2月份的情況來看,漢宇二手房業(yè)務占比已經(jīng)提高到6成,一手房占據(jù)約為4成。

  此外,另有一些大型中介公司,雖當前二手房業(yè)績并未大幅超過一手房,但其占比較去年下半年已有所抬升,如上海中原。

  原因1:二手房市場回暖 吸引中介公司重務“正業(yè)”

  “2011年二手房市場成交量非常低迷,很多房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都面臨巨大的生存壓力。部分公司甚至出現(xiàn)關(guān)門潮。與此同時,開發(fā)商陣營為了盡快出貨紛紛降價,并積極尋找中介公司合作賣房。對于此種境況下的中介公司而言,暫時把主要精力放到一手房是無奈的權(quán)益之計。而一旦二手樓市回暖,那么經(jīng)紀公司的一手房業(yè)務比重勢必就會有所減弱?!钡掠拥禺a(chǎn)陸騎麟分析。

  漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉也表示,二手房業(yè)務重新占據(jù)公司業(yè)務主力地位,這與近期的市場形勢存在直接聯(lián)系。二手房市場回暖的力度明顯更強,2月份全市二手房購賣成交量環(huán)比增幅達到140%,而一手房成交增幅則只有90%。“去年下半年新盤集中降價,而二手房價格則僵持不下,因此剛需客戶更加傾向于購購新房。但進入2012年,部分二手房價格較去年已明顯松動,使得二手房看房量迅猛增長并超過一手房。從我們浦東、閔行和寶山幾個熱門板塊的多家分行表現(xiàn)來看,自2月份中下旬起門店周帶看量平均可達到40組以上,相比1月份成倍增加。在此激勵下,經(jīng)紀人對于二手房的熱情重燃?!?/p>

  據(jù)有關(guān)資料顯示,2月份,全市二手房成交套數(shù)達到10016套,環(huán)比1月份暴增5852套,同比去年春節(jié)時期的2月份也增加了2070套。

  除市場因素外,部分中介公司調(diào)整內(nèi)部戰(zhàn)略也是一、二手業(yè)務比例轉(zhuǎn)變的重要原因。以漢宇地產(chǎn)為例,從2012年初開始,漢宇就在推進其經(jīng)營策略的調(diào)整,讓旗下大多數(shù)門店的業(yè)務重新回歸到二手房市場?!坝行╅T店把經(jīng)紀人設(shè)置為3組。去年下半年,可能2組甚至3組經(jīng)紀人都去賣一手房,但現(xiàn)在我們根據(jù)各區(qū)域的實際情況,把一手房銷售的兵力減少至1-2組。另外,我們在獎勵制度上也作了一些調(diào)整,如果經(jīng)紀人賣出二手房,不但可以拿傭金,還會有額外的獎勵,以刺激他們?nèi)シe極參與二手房業(yè)務?!备秱ケ硎?。

  對此調(diào)整的原因,付偉介紹,這主要是因為開發(fā)商結(jié)傭速度較慢,如果一手房業(yè)務占比過大,會給公司的現(xiàn)金流造成較大壓力。此外,以過去五年的趨勢來看,即使樓市低迷,上海存量房交易占比也會以每年至少5%的速度增長,預計三年之后二手房將會占全市住宅交易市場份額的65%至70%?!皩τ谥薪楣径?,二手房市場大有可為,因此要逐漸調(diào)整結(jié)構(gòu),不斷加強二手房業(yè)務能力?!?/p>

  原因2:一手房供應萎縮 定價較低,優(yōu)惠后繼乏力

  房產(chǎn)中介二手房業(yè)務占比放大的另一原因在于,近2個月來,一手房市場受制于供應量的萎縮而風光大減。據(jù)德佑地產(chǎn)陸騎麟介紹,今年2月份,一手商品住宅供應量為31萬平方米,但在去年11月,這一數(shù)字為90萬平方米,去年12月更達到99萬平方米。“總體供應量少了,尤其是普通住房供應量少了,市場成交自然就沒有前期那么火爆了?!?/p>

  此外,進入3月份,一手市場供應表現(xiàn)仍舊不穩(wěn)定。據(jù)德佑地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:今年3月5日-11日,全市商品房供應面積為 10.91萬平方米,環(huán)比下跌69.85%;其中,商品住宅新增供應面積為4.65萬平方米,環(huán)比前周下跌72.63%。同期,全市商品住宅成交面積為14.94萬平方米,環(huán)比下跌25.87%;全市商品住宅成交均價為20687元/平方米,環(huán)比上漲0.98%。

  去年,一手房之所以能夠吸引眾多購房者和房產(chǎn)中介行業(yè)的目光,主要原因是其打出的大幅折扣。“去年降價幅度較大的開發(fā)商較多,嘉定、松江的項目基本都在打折。但目前來看,打折的范圍有所收窄。”陸騎麟表示,雖然較近一手樓市成交有所反彈,但這種建立在降價基礎(chǔ)上的回暖仍很脆弱,開發(fā)商只有繼續(xù)降價策略,才能使這種回暖得以延續(xù)。但經(jīng)過了去年的一輪降價后,目前很多樓盤定價已接近成本,開發(fā)商再降價的空間逐漸縮小。

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