上海二手房市場正在回暖？數(shù)據(jù)顯示，2月上海二手房成交共計10016套，環(huán)比上升達(dá)到140.54%，這也是自去年10月以來，上海的二手房月成交頭次重上萬套。

　　“成交出現(xiàn)如此大幅度的環(huán)比上升，一方面是因為今年春節(jié)在1月，導(dǎo)致1月成交量處于谷底，另一方面也和2月上海宣布調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。新標(biāo)準(zhǔn)的出臺刺激了很多購房者，不少購房者選擇在2月份簽約，等3月普通住宅標(biāo)準(zhǔn)正式調(diào)整后繳稅過戶?！毙帕x房屋分析師朱平平告訴記者。

　　不過，由于2月成交的二手房多為中低端住房，成交總金額沒有成交套數(shù)反彈強勁，環(huán)比上升98%。

　　“2月上海二手住宅成交均價在15025元/平方米，很久沒有出現(xiàn)這么低的均價了?！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟表示，“成交均價的下跌并非價格松動造成，較主要還是成交的下移。2月成交量的提升，依靠的是外圍中低端價位房源的成交回升，這也從側(cè)面反映出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對成交提升的幫助還是很大的。”

　　部分地產(chǎn)中介門店經(jīng)理反映，春節(jié)以后尤其是在2月中旬以后，二手房成交、帶看量均出現(xiàn)了較大幅度的增長。不過陸騎麟認(rèn)為，這只是季節(jié)性的反彈，回暖尚未確定，如果成交量能夠在1.3萬~1.5萬套維持3個月以上的時間，才認(rèn)為是回暖的確認(rèn)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪也認(rèn)為，階段性的交易提升不代表真正的回暖，2012年可以期待的僅是限貸限購大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性的傾斜，如針對頭套房、普通房的政策利好，因此，2012年的總成交量應(yīng)該不會比2011年更低，但未必能高很多。

　　記者了解到，成交的回暖提升了局部板塊房東的信心，據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域?qū)θ谐掷m(xù)監(jiān)測的40個標(biāo)桿樓盤顯示，大、中戶型各有1個樓盤出現(xiàn)價格上漲，漲幅約8%；小戶型有2個上漲，漲幅介于5%~11%。這是自去年11月份監(jiān)測以來，頭度出現(xiàn)提價。

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　　中介說

　　滬上二手房市場在2月復(fù)蘇的勢頭，未能延續(xù)到3月初。

　　3月6日，滬上多家房產(chǎn)中介對早報記者稱，3月初中介門店的帶看量均有所回升，但二手房成交量則較2月有所下滑。多位受訪中介預(yù)計，3月上海的二手房成交量將與2月持平或略有上升，不會出現(xiàn)什么“大好”行情。

　　多家房產(chǎn)中介監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2月上海二手房成交量為10016套，環(huán)比(較1月)上升140.54%，剛需房源成交復(fù)蘇勢頭明顯。

　　帶看量回升

　　據(jù)上海中原鎮(zhèn)寧分行經(jīng)理張宏超介紹，3月以來，該門店所在區(qū)域總價330萬元以內(nèi)的剛需房源成交很好，較近一個星期，周邊4家中原門店每家都有一兩套類似房源成交，“區(qū)域內(nèi)這類房源比較緊俏，成交的都是剛掛牌出來的房子，購家還價在5萬元左右。與去年下半年及今年1、2月份相比，這是一個小小的變化?！?/p>

　　“不管剛需還是中高端樓盤，帶看量都很好，較1、2月份提高了10%～20%?！睆埡瓿f。

　　但更多的受訪中介則稱，3月以來攀升的帶看量并未帶來成交量的上升。

　　漢宇地產(chǎn)新大連分行經(jīng)理黃宇帆稱，3月以來，該門店帶看量比2月提高了10%～15%，但不少客戶還是比較猶豫，主要是還沒達(dá)到心理價位，“購房人殺價較少10%，而房東能接受5%就算很多了，還價太多，房東連房子都懶得讓看?！?/p>

　　據(jù)黃宇帆介紹，2月以來，受一些微調(diào)信號影響，市場較去年底有所好轉(zhuǎn)，近期看房人增多、房東縮小讓價幅度甚至跳價的情況，“先前已經(jīng)談好了，可關(guān)鍵時刻房東又不肯來簽合同了。年初時房東還是很配合的，價格差不多就賣了。但近期租金水平也上去了，房東覺得價格不行就轉(zhuǎn)售為租?！?/p>

　　類似的情況還出現(xiàn)在外圍區(qū)域。

　　上海中原寶山美蘭湖二店分行經(jīng)理潘世武也說，雖然近期分行帶看量有所增加，可成交依舊不行，和去年年底一樣低迷，這主要因為區(qū)域內(nèi)一手樓盤較多，一二手房價格倒掛情況一直存在，房東降價不到位，客戶被一手樓盤分流，“這種情況在其他一手樓盤比較多，一二手房價格倒掛明顯的區(qū)域都存在?！?/p>

　　高價房源仍難成交

　　高端二手房源成交，明顯受制于價格因素。來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2月上海別墅物業(yè)成交面積及總價占整個住宅成交比重僅為1.57%、1.36%，而去年同期這兩項數(shù)據(jù)的占比分別為6.03%、6.63%。

　　張宏超稱，其所在區(qū)域高端二手房源成交依然乏力，主要是購賣雙方價格談不攏，“1000萬元以上的二手房源，購家殺價20%的都有，所以成交不起來?！?/p>

　　肯打折的房源銷路更好。

　　據(jù)張宏超介紹，該門店所在區(qū)域周邊有幾個高端一手樓盤，和售樓處私下談，打7折是肯定的，所以這幾個高端一手樓盤賣得都還行。

　　相對來說，中等價位房源的成交稍好。

　　德佑地產(chǎn)營運部區(qū)域總監(jiān)張劍東介紹，3月前6天，該機構(gòu)旗下門店代理的二手房成交了32套，較2月同期增加了一倍，“剛需的成交占比，但總價500萬-600萬元的中端房源也起來了，同比也增加了一倍多。同時改善型的換購現(xiàn)象明顯上升，剛需和換購加起來占比達(dá)九成?！?/p>

　　整體而言，張宏超判斷，今年全年上海的二手房市場都不會出現(xiàn)什么大行情，3月二手房成交會稍微暖一點，但太暖也不可能，預(yù)計也就維持在目前這個成交水平上。

　　“議價幅度收窄”

　　漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，2月上海二手房1萬套的成交量已屬明顯回升，較2月而言，3月以來的成交量稍微下滑了一點，這主要因為不少降價幅度較大的房源被市場消化后，很多房東減小了議價幅度，一些一手樓盤折扣較大，使得很多客戶轉(zhuǎn)投一手市場。

　　據(jù)施宏叡稱，目前上海二手房成交活躍區(qū)域，主要集中在原南匯、閔行、松江等中外環(huán)區(qū)域，并有由剛需慢慢轉(zhuǎn)變到改善型的趨勢。

　　施宏叡預(yù)計，3月上海市二手房成交量較2月持平或略高，價格上二手房相對一手房較為堅挺，議價幅度逐步在收窄，“之前10%，現(xiàn)在5%～8%，議價幅度的收窄將對成交產(chǎn)生較大影響。”

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥提到了政策因素的影響。

　　沈彥表示，3月以來，上海市二手房成交量略微下降了一些，主要因為近期嚴(yán)格執(zhí)行限購政策的進(jìn)一步明確，客戶稍微放緩了進(jìn)場腳步。

　　據(jù)沈彥介紹，上海二手房市場的正常成交水平在1.2萬-1.5萬套/月，2月1萬套的成交仍然處在低位。

　　“預(yù)計3月二手房的成交量也會維持在1萬套左右，4、5月份如果政策面影響不大的話，成交量會逐步往上升，價格變動則不會太大。”沈彥說，二手房價格走向主要取決于一手房降價的幅度，同時還取決于房東對后市的預(yù)期，“二手價格今年肯定是觸底反彈，但反彈幅度肯定要根據(jù)一手房的價格來，要看兩者的降價幅度是否相互沖突。今年一手房的跌幅不會小于10%，但也不會超過20%?！?/p>

　　不過，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪提醒，階段性的交易提升并不代表市場的真正回暖，2012年可以期待的是限貸限購大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性的傾斜，如針對頭套房、普通住房的政策利好。

　　葉厚彪預(yù)計，2012年二手房總成交量應(yīng)該不會比2011年更低，但未必能高很多。

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