2011年，很多人在感慨房難賣，開(kāi)發(fā)商和中介商都在其中。根據(jù)漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2011年全年上海市二手房成交僅14萬(wàn)套。僧多粥少，眾多中介走上了一手房分銷之路，一二手聯(lián)動(dòng)被視為救市之招。不少中介公司曾表示，今年將會(huì)更加關(guān)注一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)。而漢宇地產(chǎn)卻表示，2012年，漢宇將少做，或不做一手房業(yè)務(wù)。

　　新浪二手房就此專訪漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡，他表示，漢宇地產(chǎn)在2012年將“有選擇性”的進(jìn)行一手房業(yè)務(wù)代理，主要精力還將轉(zhuǎn)回二手房業(yè)務(wù)。

　　市場(chǎng)未回暖 對(duì)“小陽(yáng)春”持樂(lè)觀態(tài)度

　　根據(jù)眾多門店反饋，2月中下旬起，帶看量、成交量都有所提升，許多人認(rèn)為這是二手房市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)。施宏叡并不這么認(rèn)為。

　　他表示：“頭先，年前二手房其實(shí)只有10天的成交量，基數(shù)較低。其次，即使按照1月份上海二手房市4000多套的成交量，沖到兩倍多，也只有1萬(wàn)套出頭。這與2011年10月份之前的平均數(shù)相比，仍然比較低。再者，年后，很多房東有所降價(jià)，去年10月后一直觀望的看房客們就出手了——這造成了一定的成交量。所以回暖僅是一個(gè)假象。至于判斷它是否已走出谷底，是否會(huì)有一個(gè)良好的成交反彈，現(xiàn)在還言之過(guò)早?！?/p>

　　新浪二手房通過(guò)調(diào)查得知，僅48.1%的經(jīng)紀(jì)人對(duì)2012年上海二手房后市保持信心。施宏叡卻表示自己非常看好2012二手房市場(chǎng)：“今年的二手房總成交量，我有信心會(huì)比2011年好，并不是說(shuō)價(jià)格會(huì)上升或大市場(chǎng)會(huì)變好。而是更多的房東會(huì)面對(duì)事實(shí)，愿意降價(jià)或促銷?！?/p>

　　至于每年春節(jié)后慣例出現(xiàn)的二手房成交“小陽(yáng)春”，施宏叡也持樂(lè)觀態(tài)度：“我對(duì)今年的小陽(yáng)春保持樂(lè)觀態(tài)度。緊接而來(lái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)潮，會(huì)讓剛需購(gòu)房者更放心去出手購(gòu)購(gòu)。”

　　他同時(shí)建議購(gòu)房者，只要看中了房子，且具備相應(yīng)支付能力，就可以出手?！胺孔釉诘臅r(shí)候，跟房東議價(jià)更容易。房市反彈的時(shí)候，購(gòu)房者是無(wú)法抓到較低位的。跌，反而是找尋入市的好時(shí)間?！彼J(rèn)為今年的二三月都是出手好時(shí)機(jī)。

　　少做、不做一手房業(yè)務(wù)，計(jì)劃二手房業(yè)務(wù)比重提高至70%

　　新浪二手房調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2011年，一手房代理在許多中介公司的業(yè)務(wù)中都占據(jù)較大比例。漢宇地產(chǎn)也是如此。

　　施宏叡表示：“從08年開(kāi)始做一手房業(yè)務(wù)。2009年一二手業(yè)務(wù)是五五分成，2010年一手房比重超過(guò)了60%，而2011年一手房比重直逼70%。今年，我們計(jì)劃將一手房比重降低至30%，回歸二手房市?！?/p>

　　這是一個(gè)相當(dāng)大的變動(dòng)。如此調(diào)整的原因，大概在于一手房代理傭金難以回收。

　　施宏叡這樣解釋：“部分開(kāi)發(fā)商遇到了現(xiàn)金流問(wèn)題。他們?cè)谫?gòu)單的時(shí)候，一般是先付工程款，較后是付給代理商，中介商排在較后面。而中介商本身又需要龐大現(xiàn)金流來(lái)支撐門店、人員開(kāi)支，就會(huì)比較被動(dòng)。”

　　正如江湖流傳的一句話：一二手聯(lián)動(dòng)“救活了開(kāi)發(fā)商，害苦了中介商”。

　　2012年董事局開(kāi)會(huì)，漢宇地產(chǎn)得出一個(gè)比較認(rèn)同的思路：一手房代理要有所選擇的來(lái)做，尋找信譽(yù)好、資金雄厚的房企合作。

　　計(jì)劃在剛需板塊新開(kāi)門店

　　漢宇地產(chǎn)在去年10月曾調(diào)整了15%的門店。對(duì)淡市之下的中介公司來(lái)說(shuō)，這是再正常不過(guò)了。然而在2012年，眾多開(kāi)發(fā)商都繼續(xù)選擇收縮戰(zhàn)略的時(shí)候，漢宇地產(chǎn)卻已著手增開(kāi)新門店。

　　“今年，我們已經(jīng)啟動(dòng)了重開(kāi)門店的計(jì)劃，比如嘉定區(qū)和寶山區(qū)等外圍剛需板塊?！笔┖陞闭f(shuō)。

　　對(duì)剛需的注重，與施宏叡對(duì)市場(chǎng)和政策的判斷有關(guān)。

　　施宏叡認(rèn)為政策將調(diào)控將會(huì)細(xì)分。“一些樓市微調(diào)政策的夭折，表明政策松綁是不太可能的，但我認(rèn)為今年的調(diào)控，可能并不會(huì)‘一刀切’。無(wú)論是貨幣政策還是政策，都在傾向于幫助剛需置業(yè)者。”

　　他表示，準(zhǔn)備金率的上調(diào)說(shuō)明從嚴(yán)的貨幣政策將會(huì)有所松動(dòng)，也將會(huì)釋放一部分資金流轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)。而上海普宅標(biāo)準(zhǔn)的提高也說(shuō)明政府在對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行分層調(diào)控：“今年調(diào)控的方向?qū)⑹谴碳ず蛶椭鷦傂栀?gòu)房者?！?/p>

　　秉持“笨小孩”理念  堅(jiān)守行業(yè)

　　2月22日漢宇地產(chǎn)季度會(huì)議上，施宏叡和漢宇各高管拍了一部微電影《笨小孩》，為什么會(huì)有“笨小孩”這個(gè)概念？施宏叡表示，這是有感而發(fā)。“我們認(rèn)為，做經(jīng)紀(jì)人，想太多反而不好。老天會(huì)磨練我們，但是更多時(shí)候，老天還是更愛(ài)低著頭、往前沖的笨小孩?！?/p>

　　面對(duì)今年年初上海經(jīng)紀(jì)人到崗率低的普遍現(xiàn)象，作為中介行業(yè) 前輩的施宏叡感慨良多：“從96年我入行至今，將近有16個(gè)年頭了，這些年，我看到很多人堅(jiān)守行業(yè)，不斷的成功，在行業(yè)體現(xiàn)自己的價(jià)值。其實(shí)我們從事這個(gè)行業(yè)是很幸運(yùn)的，我們所經(jīng)歷的磨礪，也讓我們得到更多。”

　　較后，施宏叡表示，中介行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展之路還剛剛開(kāi)始。他相信并希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回歸到合理，健康的狀態(tài)。

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