2012年新建豪宅步入“歇火行情”，近6周周均成交7.6套

　　2011年本市此前三個(gè)季度成交尚可的單價(jià)在5萬(wàn)元/㎡以上的豪宅成交在該年四季度出現(xiàn)較為明顯的回落，而一方面在前期積累需求的釋放和限購(gòu)令繼續(xù)阻礙下，交易節(jié)奏進(jìn)一步放緩；另一方面，隨著季節(jié)性及價(jià)格預(yù)期的轉(zhuǎn)變等因素，豪宅市場(chǎng)成交低迷這一現(xiàn)象正呈現(xiàn)貫性發(fā)展，延續(xù)至2012年初的豪宅市場(chǎng)。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，年初至今(截止至2月28日，下同)全市單價(jià)在5萬(wàn)元/㎡以上的新建商品住宅共成交109套，同比下降65.3%；占商品住宅總成交套數(shù)的2.2%，較去年同期減少0.7%；總成交金額累計(jì)21.6億元，同比回落55%；成交均價(jià)約為6.54萬(wàn)元/㎡，同比下降5.8%。

　　另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，自今年1月以來(lái)，豪宅交易市場(chǎng)各周成交除頭2周平均成交在26套外，剩余至今的6周周均成交只達(dá)7.6套。而從月度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1-2月間豪宅合計(jì)成交的109套，不及去年1月275套的40%。

　　供應(yīng)方面，今年前2月預(yù)售證的較低報(bào)價(jià)在4萬(wàn)元/㎡以上的供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，合計(jì)供應(yīng)面積約為3.5萬(wàn)㎡，168套，分別占總供應(yīng)的10.1%、6%。高端住宅中別墅類型的項(xiàng)目更是在2012年近8周內(nèi)4次出現(xiàn)斷供情況。

　　隨著去年四季度樓市預(yù)期轉(zhuǎn)向后，豪宅市場(chǎng)成交除個(gè)別降價(jià)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目多去化不佳、供過(guò)于求的現(xiàn)象較為明顯，再加上近期季節(jié)性因素的干擾，因此高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的推盤意愿不強(qiáng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，2011年調(diào)控后，樓市在限購(gòu)局面下市場(chǎng)交易對(duì)象主要來(lái)自剛需及改善性需求，豪宅也不例外。但豪宅市場(chǎng)的此類需求多為前期積壓后的集中釋放，釋放后其動(dòng)力會(huì)迅速減弱，因此在去年末出現(xiàn)階段性回升后近期交易明顯回落也屬常理。在如今樓市低迷的局面下，豪宅消費(fèi)者更加會(huì)選擇理性思考，打造豪宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商亦需提升產(chǎn)品“差異化”以求突出重圍。

　　二手房高端板塊成交出現(xiàn)回暖

　　新房豪宅市場(chǎng)成交低迷，但二手高端住宅聚集區(qū)域近期卻出現(xiàn)了節(jié)后逆勢(shì)回升行情。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)對(duì)旗下位于長(zhǎng)寧古北、浦東聯(lián)洋、陸家嘴等高端二手聚集區(qū)域門店抽樣調(diào)查顯示，該些區(qū)域近期紛紛出現(xiàn)回升行情，上門帶看量較年初有50%的提升，其中該些區(qū)域總價(jià)適中的中端房源是此次成交的主力軍。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐新古北店分行經(jīng)理劉俊龍透露，近期板塊內(nèi)二手房源的成交的確出現(xiàn)了較為明顯的回升，回升幅度較節(jié)前達(dá)三成以上，購(gòu)房者以置換和剛需為主，其偏愛(ài)500萬(wàn)左右的中端房源為主，往往一些誠(chéng)意房東適度下調(diào)價(jià)格后都能吸引到意向客戶的關(guān)注。而在成交氛圍漸好下，此前少人問(wèn)津標(biāo)的在千萬(wàn)以上的御翠豪庭二手房源也逐步出現(xiàn)連續(xù)成交的情況。

　　“與如今新房豪宅所供應(yīng)的房源多為高總價(jià)、的房源不同，本市核心二手高端板塊不乏總價(jià)適中的二手房源，故其也更受當(dāng)前高端板塊潛在購(gòu)房需求追捧。”黃河滔對(duì)記者說(shuō)道。以今年1月份為例，面積在140㎡以上的新房成交房源其均價(jià)達(dá)3.75萬(wàn)元/㎡，而該月二手房成交面積在140㎡以上所有房源其均價(jià)則約為2.8萬(wàn)元/㎡。

　　不過(guò)黃河滔表示，近期無(wú)論是頭套房貸款亦或是普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變更等一系列樓市利好，其政策受益面主要以頭套房剛需為主，與二手高端住宅的潛在客戶并無(wú)太大聯(lián)系。而此次二手高端成交回暖多為積壓需求長(zhǎng)期觀望后的適度入市及前期季節(jié)性底部的反彈，未來(lái)能否長(zhǎng)期處于成交的回暖通道中，有待后續(xù)其他利好助推“破冰”。

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