隨著春節(jié)前后積壓需求的釋放，沉寂已久的滬上樓市漸起復(fù)蘇勢(shì)頭。

　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究20日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周(2月13日-2月19日)上海市商品住宅成交面積為8.34萬平方米，環(huán)比(較前周)上漲27.05%；新增供應(yīng)面積環(huán)比激增207.05%，至11.76萬平方米；成交均價(jià)則環(huán)比小幅上漲0.98%，至20666元/平方米。

　　“較近兩周，售樓處來電量、來客量都迅速上升，成交量也比節(jié)后前兩周好很多?！睖弦晃婚_發(fā)商說。

　　不過，這并不能讓上述開發(fā)商過分樂觀，“這不一定說明回暖了，事實(shí)上我們覺得回暖尚早。成交量只不過是老客戶帶來的，是春節(jié)前后需求的釋放?！?/p>

　　上述開發(fā)商解釋，網(wǎng)上交易數(shù)據(jù)是有滯后性的，客戶從付定金到交頭付簽約一般需要2周時(shí)間。

　　“成交量會(huì)繼續(xù)攀升”

　　在佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)看來，上周滬上商品住宅成交量繼續(xù)反彈，但8.34萬平方米的周成交量依然是很低的量，“總體依舊屬于成交低迷和散亂”。

　　不過，佑威在昨日發(fā)布的報(bào)告中也分析，雖然相比較歷史是地量，但周成交量和周新增供應(yīng)的環(huán)比增速在放大，反映出樓市正從“冬眠”中逐步蘇醒。

　　上述佑威的報(bào)告還提到，加上頭套房貸利率的松動(dòng)、普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的放松，以及部分剛需盤實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠或打折，預(yù)估后市成交量還會(huì)繼續(xù)攀升。

　　按計(jì)劃，上海市普通住房新標(biāo)準(zhǔn)將在3月開始實(shí)施。央行此前也宣布，自2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。分析人士稱，此舉將釋放流動(dòng)性約4000億元，并打開存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)通道。

　　某房企集團(tuán)營(yíng)銷人士認(rèn)為，接下來兩周，滬上樓市成交量受剛需帶動(dòng)還是會(huì)有小幅上揚(yáng)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，成交水平連續(xù)攀升之后，滬上樓市的供求量漸漸接近常規(guī)水平。目前的政策利好供應(yīng)方的偏多，對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際的利好比較有限，因此對(duì)于交易的促動(dòng)作用，還應(yīng)該比較保守地來看。

　　克而瑞分析師楊晨青判斷，未來短期仍不看好，大范圍降價(jià)的可能性很小，成交量上升，現(xiàn)在還不具備長(zhǎng)期回暖的條件。

　　3月或迎推盤高峰

　　上周滬上樓市新增供應(yīng)量的反彈，在業(yè)內(nèi)人士看來，尚屬于“春節(jié)因素影響漸去，開發(fā)商開始加緊推盤”。

　　滬上一位開發(fā)商直言，“今年賣的是去年的尾盤，成交的都是剛需，他們覺得現(xiàn)在是時(shí)候了，貸款優(yōu)惠，而且價(jià)格也適合?！?/p>

　　不過，寶華企業(yè)副總裁楊健認(rèn)為，現(xiàn)在的供應(yīng)量還不是很大，很多開發(fā)商還沒有看清政策。但存量很大，3月份會(huì)迎來一個(gè)推盤量的高峰。

　　多位開發(fā)商對(duì)早報(bào)記者表示，新政對(duì)市場(chǎng)心態(tài)有一定促進(jìn)，但大的影響還不至于?；嘏蟪钡年P(guān)鍵，仍在于限購(gòu)令的放松。

　　黃志堅(jiān)的判斷則是，一部分剛需盤依然會(huì)在目前的弱市下積極推盤，并且會(huì)給出很有吸引力的優(yōu)惠以增加成交。

　　來自佑威的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周滬上獲取預(yù)售證的商品住宅項(xiàng)目共6個(gè)。其中，新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)C4地塊普通商品住宅項(xiàng)目3.92萬平方米， 嘉實(shí)上城名都3.50萬平方米，華虹東方苑3.20萬平方米。

　　房企已啟動(dòng)月度考核

　　伴隨著樓市復(fù)蘇的是，部分樓盤的降價(jià)。

　　“去年11月，要打7折才有明顯的成交量?，F(xiàn)在一般的開盤價(jià)都定在9.5折，9折居多，低至8折，我覺得不會(huì)再更低了。”一位上市房企營(yíng)銷總監(jiān)分析，保利近期降價(jià)是因?yàn)槿ツ瓴糠謽潜P賣得不好，需要回籠資金。

　　上述營(yíng)銷總監(jiān)還提到，今年的信貸放松，開發(fā)商的資金狀況比去年好很多，近期剛需也在帶動(dòng)成交量，而且現(xiàn)在還只是一季度，銷售周期還長(zhǎng)，不急著現(xiàn)在降。

　　楊健表示，“二三月份，對(duì)于貸款到期的開發(fā)企業(yè)來說，去年可能都沒打折但今年只能打折?，F(xiàn)在的促銷面，都是在去年的基礎(chǔ)上擴(kuò)大，有些已經(jīng)降到底了，有些還沒開始?！?/p>

　　滬上一位知情人士透露，萬科計(jì)劃在今年一季度完成全年銷售目標(biāo)的20%。

　　上述人士進(jìn)一步說，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)考核業(yè)績(jī)的周期，從以前的一年到半年，現(xiàn)在已變成月度考核，所以不少分公司是能跑量就跑量。

　　“未來一兩周，這些分公司迫于銷售壓力只能降價(jià)?！鄙鲜鲋槿耸咳缡穷A(yù)測(cè)道。

　　楊晨青則提到，像萬科、保利等高周轉(zhuǎn)企業(yè)，對(duì)于今年的行情看得很淡。

　　“傳導(dǎo)至高端市場(chǎng)還要半年多時(shí)間”

　　剛需狂歡入市的同時(shí)，豪宅的成交量也有所反彈。

　　漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周上海市單價(jià)4萬元以上的豪宅公寓成交21套，環(huán)比增加13套。其中，浦東星河灣成交5套，成交均價(jià)為5.4萬元/平方米。

　　一位豪宅開發(fā)商頗為樂觀地表示，在其看來，若眼下的市場(chǎng)勢(shì)頭能夠延續(xù)下去，2到3個(gè)月之后，會(huì)考慮開盤。

　　早報(bào)記者了解到，上述開發(fā)商旗下樓盤的定價(jià)在6萬元/平方米以上，開盤日期從去年11月延遲至今。

　　一位中高端開發(fā)商則相對(duì)悲觀，“我們的價(jià)格比較新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)要高，一房就要200萬元以上。位置還很遠(yuǎn)。較近的來客量和成交都和年前差不多?！?/p>

　　在上述開發(fā)商看來，滬上中高端樓盤的成交還沒有被帶動(dòng)起來，要從剛需傳熱至高端，還要個(gè)半年多時(shí)間。所以，我們希望年底之前會(huì)有一波成交高峰?！?/p>

　　二手房議價(jià)空間縮小

　　剛需釋放催活的不僅是一手房市場(chǎng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年春節(jié)后3周期間(1月30日-2月19日)，上海市二手房成交量明顯回升，可達(dá)春節(jié)前3周期間(1月2日-1月22日)水平的2.3-2.4倍；并接近去年春節(jié)后3周期間(2011年2月7日-2月27日)水平的八到九成。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐鎮(zhèn)坪路店經(jīng)理張志強(qiáng)稱，節(jié)后至今，在普陀武寧板塊，近幾個(gè)周末的二手房帶看量明顯升溫，經(jīng)紀(jì)人日均二手房帶看量可達(dá)去年下半年時(shí)的1.7-1.8倍。

　　據(jù)張志強(qiáng)稱，目前的二手房市場(chǎng)，入市的購(gòu)家主要為婚房需求，僅少數(shù)為置換類型，較關(guān)注板塊內(nèi)面積50-80平方米、總價(jià)150萬-200萬元的次新房。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，由于目前二手房成交周期較長(zhǎng)，帶有時(shí)滯性特征，且因普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，不少購(gòu)家將簽約日期延后至3月及以后。

　　黃河滔預(yù)計(jì)，目前的帶看量回升，除將提升2月滬上二手房的成交量外，也將對(duì)三四月份二手房成交量構(gòu)成一定提振。

　　但值得一提的是，滬上二手房市場(chǎng)成交回暖的同時(shí)，議價(jià)空間也在減少?！　?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的案例顯示，在浦東昌里南碼頭板塊，200萬元以上的二手房春節(jié)前有3萬-5萬元的議價(jià)空間；但自上周來，房東已難再做價(jià)格讓步。

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