判決雖下，但在過戶時卻遇到了困難。稅務局認為兩處房產(chǎn)評估價分別為324萬元和332萬元，應該按照該價格的一半進行申報并繳納有關的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等。按照該價格的一半，參照以前的普通房標準也超過140萬元，屬于非普通房，當時兩套房子購購時價格分別為88萬元和84萬元，即使?jié)M5年也要征收全額5.55%的營業(yè)稅，兩套房子僅營業(yè)稅就將近18.5萬元。營業(yè)稅應該由賣方支付，李小姐不肯。雙方為此爭執(zhí)不下。而且律師認為，房屋評估價格較高，但該兩處房地產(chǎn)登記為“共同共有”，而非“按份共有”，更非“轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)價值一半”。因此是雙方轉(zhuǎn)讓的是以128萬元作價的房屋“共有權”，應該按照 128萬元征稅。

　　此次普通房標準調(diào)整，內(nèi)外環(huán)間普通房標準從140萬元調(diào)高至200萬元/套，這兩套房子正好邁進了受惠的門檻。一旦成為普通房，已滿5年可以免交營業(yè)稅，省了一大筆交易費用，促成案子的執(zhí)行。

　　中遠兩灣城兩房受惠

　　交易成本降低促成交

　　此次普通住房標準調(diào)整，中遠兩灣城的兩房成了的受惠對象，一下子進入普通房行列，交易稅費大幅降低，極大地拉動了成交。

　　中遠兩灣城是內(nèi)環(huán)內(nèi)超級大盤，160多萬平方米，1萬多套住宅，是普陀區(qū)的二手房成交“大戶”，不論在樓市淡季還是旺季。盡管中遠兩灣城內(nèi)房型眾多，但主力房型是90多平方米到120平方米之間的兩房。盡管中遠兩灣城相對周邊同類樓盤的二手房價格要低一些，但由于近些年來市場交易價格的整體上漲，其成交價格較高時候單價過了3萬元大關，若到交易去評估的話，中遠兩灣城的單價也在2.5萬元/平方米以上。按照現(xiàn)行普通商品房較高245萬元/套的標準，中遠兩灣城的兩房基本都屬于非普通商品房。而即將于3月實施的新普通商品房標準，內(nèi)環(huán)內(nèi)的較高限額提高到330萬元/套，按照目前中遠兩灣城的二手房成交價格，基本所有的兩房都將回歸普通商品房了。

　　陳先生是中遠兩灣城一期的業(yè)主，有一套109平方米的大兩房，幾年前他又貸款購購了中遠兩灣城四期沿蘇州河的大三房。陳先生一直想賣掉一期的兩房，以減少自己高額的還貸壓力。當陳先生去交易咨詢賣房要繳的稅費時他著實嚇了一跳：自己10年前購的一期這套房總價近40萬元，想賣出的總價為290萬元，按照非普通商品房計算，要繳納的主要稅收為差額5.55%的營業(yè)稅，以及總成交價2%的個調(diào)稅，稅費“毛估估”接近20萬元。若將這個巨額稅費讓購家承擔，房屋總價就變成310萬元，而且購家要繳的1%中介費加上3%的購房契稅，還要超過11萬元。購賣雙方接近30萬元的稅費自然也成了陳先生賣房難的擋路石。

　　現(xiàn)在，陳先生看到了希望，新普房標準將于3月實施，陳先生按照新標準算了一下：他賣出滿5年非先進一套住房，因為他的兩房重新劃歸普通商品房，所以差額5.55%免征了，而個調(diào)稅也從原來的2%降為1%。陳先生賣出這套房現(xiàn)在要繳的稅大概3萬元不到，相比之前的計算要少繳17萬元之多。而對于購家來說也節(jié)省了，購家的契稅也減半收取，只要繳成交總價的1.5%即可。

　　普通房與非普通房稅費繳納知多少

　　普通住房標準放寬了！然而，不少讀者來信反映，計算交易成本是件“復雜工程”，滿五年和不滿五年，先進和不是先進住房，稅費標準都不一樣，普通人要算清楚，不是件容易的事情?！斗康禺a(chǎn)時報》特地搜集各區(qū)目前執(zhí)行的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收標準供讀者參考。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)

　　次新房受益遠超老工房

　　新普通住房標準公布后，房報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的老工房因掛牌價本就在原標準范圍內(nèi)，所以此次標準調(diào)整并沒有受惠太多。比如，黃浦內(nèi)環(huán)的西凌家宅，掛牌房源總價集中在70萬元－220萬元價格段，個別房源掛牌290萬元；徐匯內(nèi)環(huán)日暉六村，掛牌房源總價集中在80萬元－185萬元，只有加層后的三房掛牌270萬元；浦東陸家嘴的濰坊五村，掛牌房源總價集中在70萬元－140萬元價格段。像這些老工房，按照2008年版內(nèi)環(huán)內(nèi)總價245萬元的普通住房標準，本就在范圍內(nèi)。因此，此次調(diào)整對大部分內(nèi)環(huán)內(nèi)老工房而言，意義不大。

　　相反，次新房成了內(nèi)環(huán)內(nèi)受益的部分。明顯的當屬中山公園板塊的凱欣豪園。 50多平方米的一房，掛牌價集中在230萬元－320萬元，90多平方米的兩房在330萬元－270萬元之間。如按照原標準，大部分都歸為非普通住房，而如今，有些降點價，也能擠入330萬元以內(nèi)的普通住房范圍。如此一來，稅費減免不少。

　　舉例：凱欣豪園，57.82平方米，一室一廳，掛牌價270萬元。若業(yè)主2010年以200萬元購入(無原始發(fā)票)，如今獲利70萬元拋售，繳納稅費如下：

　　按照“2008年版”被歸為非普通住宅：

　　1、營業(yè)稅：270萬元×5.65%＝15.12萬元；2、個人所得稅：270萬元×2%＝5.4萬元；3、交易手續(xù)費：2.5元/平方米×57.82＝144.55元

　　按照“2012年版”被歸為普通住宅：

　　1、營業(yè)稅：270萬元×5.65%＝15.12萬元；2、個人所得稅：270萬元×1%＝2.7萬元；3、交易手續(xù)費：2.5元/平方米×57.82＝144.55元

　　內(nèi)外環(huán)間

　　老工房一下子“解套”了

　　在內(nèi)外環(huán)間，房齡8年以上的房子得益不少。房報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，諸如中原板塊的市光四村、黃興公園的浣沙四村、仙霞板塊的芙二小區(qū)等，都被劃入普通住房范圍內(nèi)。而以往超過140萬元的房源都要被列為非普通住房，滿5年交易和不滿5年交易的稅費相差很多。彭浦新村附近的中介業(yè)務員介紹說，去年第四季度開始，虹口、楊浦、閘北拋出一批老工房，都是共有產(chǎn)權保障房(準經(jīng)適房)家庭為購房而售房籌錢，一旦非普通住房變?yōu)槠胀ㄗ》?，對他們而言得益不少，既能加快賣房速度，還能節(jié)約成本，多籌錢購共有產(chǎn)權保障房(經(jīng)適房)。

　　舉例：芙二小區(qū)，65平方米，三室一廳，掛牌價145萬元。若業(yè)主當初以80萬元購入，滿5年后出售，且不是先進住房，不能提供出原始發(fā)票，繳納稅費如下：

　　按照“2008年版”被歸為非普通住宅：

　　1、營業(yè)稅：145萬元×5.65%＝8.1925萬元；2、個人所得稅：145萬元×2%＝2.9萬元；3、交易手續(xù)費：2.5元/平方米×65＝162.5元

　　按照“2012年版”被歸為普通住宅：

　　1、營業(yè)稅：免；2、個人所得稅：145萬元×1%＝1.45萬元；3、交易手續(xù)費：2.5元/平方米×65＝162.5元

　　外環(huán)外

　　購新房皆是普通房

　　按照新版普通商品住房標準，外環(huán)以外只要總價低于160萬元的，都算普通住房，相比原來的98萬元/套提高了62萬元/套。細算下來，一手房得益高于二手房，因此購購一手房減免契稅顯得更容易些。

　　新浪樂居對上海所有在售樓盤統(tǒng)計顯示，在本次普通商品房標準調(diào)整后，外環(huán)外將有超六成項目成為普通房。而中環(huán)也有約兩成樓盤成為普通房，內(nèi)環(huán)普通房樓盤仍不足5個。 21世紀不動產(chǎn)的一份數(shù)據(jù)印證了這個觀點。 2011年12月，該月成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年普通住宅標準的房源，內(nèi)環(huán)內(nèi)占比約為21%，內(nèi)外環(huán)之間占比僅為5.4%，外環(huán)外則為19.3%。按照新標準統(tǒng)計，則該月內(nèi)環(huán)內(nèi)占比為29%，內(nèi)外環(huán)之間占比為24%，外環(huán)外則為67.9%，其中內(nèi)外環(huán)及外環(huán)外兩區(qū)域占比大幅提升。

　　舉例：美蘭湖中華園，美蘭湖板塊，87平方米，在售新盤，1.65萬元/平方米，總價優(yōu)惠5萬元，再享貸款購房9.4折，優(yōu)惠后總價140萬元，購房者繳納稅費如下：

　　按照“2008年版”被歸為非普通住宅：

　　1、契稅：140萬元×3%＝4.2萬元；2、交易手續(xù)費：2.5元/平方米×87平方米＝217.5元；3、登記費：80元/套；4、圖紙費：25元/套；5、權證印花稅：5元/套

　　按照“2012年版”被歸為普通住宅：

　　1、契稅：140萬元×1.5%＝2.1萬元(如果購購的是先進住房則為140萬元×1%＝1.4萬元)；2、交易手續(xù)費：2.5元/平方米×87平方米＝217.5元；3、登記費：80元/套；4、圖紙費：25元/套；5、權證印花稅：5元/套

　　二手房交易稅費表

　　房產(chǎn)稅計算方式：成交價×70%×稅率

　　單價低于2.6896萬元，適用稅率0.4%；單價高于2.6896萬元，適用稅率0.6%

　　政策鏈接新普通房標準及稅費規(guī)定

　　一、關于普通住房標準調(diào)整可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

　　1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

　　2、單套建筑面積在140平方米以下；

　　3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。上述標準自2012年3月1日起執(zhí)行。

　　二、關于契稅政策

　　(一)對個人購購普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)先進住房的，減半征收契稅。對個人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。

　　(二)個人購購的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

　　三、關于個人所得稅政策對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　四、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策個人將購購不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購購超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購購超過5年(含5年)的普

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