還是這句老話：購賣和租賃市場就像蹺蹺板，相比“熱火”的租賃市場，近期的購賣交易量依舊延續(xù)了春節(jié)期間的低迷態(tài)勢。由于市場上基本都是對價格敏感度極高的剛性需求客，上海普通住房新標準的公布將會影響到購賣市場的交易情況。尤其是處于新標準臨界點的業(yè)主來說，由于一季度新標準就將開始實行，所以較多再等一個多月對他們來說是非常劃算的購賣。

　　購家“靜候”新標落地

　　石小姐看中了源深體育附近某高端小區(qū)的一套兩房，到手總價在330萬元左右，中介說應該還能再往下談一點，對數字特別敏感的石小姐突然想起“330萬”似乎是個什么“臨界點”。網上一查，果然查到，春節(jié)前，上海市市長 透露今年上海將調整普通住房標準，內環(huán)線以內調整為330萬元/套以下，內外環(huán)之間調整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調整為160萬元/套以下。

　　經過計算，石小姐發(fā)現，等到新標準開始執(zhí)行，她看中的這套位于內環(huán)內的房子由于房東持有已滿五年，一舉可以節(jié)省10多萬元的稅費，這可不是筆小數目，足夠購輛車了。于是她很干脆地告訴中介，等到新標準正式實施后再說。

　　由于上海普通住房標準目前還未正式公布，部分受到影響的業(yè)主會考慮等待標準正式實行后再完成交易，因而會影響到2月購賣市場的成交情況。在各中介近期門店的業(yè)務中，租賃占了主導地位，門店的來客量中，有70%左右的是租賃客戶。購賣方面則表現較為清淡。雖然近期上海對普通住房的認定標準有所提高，會釋放一定的市場需求，但具體執(zhí)行日期未定，客戶也在等待中觀望。

　　購賣還未有起色的另一個重要原因是近期二手房房的討價還價余地不是很大，與節(jié)前很多房東急吼吼大幅降價賣房不同，目前在售的樓盤，房東心態(tài)大多較好，能議價的空間不一定比節(jié)前多。

　　浦東新區(qū)張江城市經典分行的某中介介紹說，節(jié)后門店購賣的掛牌量與年前持平，掛牌價格也基本沒有變化，但房東的心態(tài)相比年前則淡定許多。年前急需用錢的房東較多，價格讓步自然也大，議價空間不乏10%－15%的。但從節(jié)后看來，議價空間僅為5%左右。主要是因為那些價格相對便宜的房子都已經成交，剩下的這些房東資金也相對雄厚，表現不差錢，對于能否立即賣掉也無所謂。如陽光花城項目，面積約115平方米的兩房兩廳戶型，之前掛牌價格約為270萬元－280萬元，年前不少房源都以230萬元－240萬元的價格成交，而節(jié)后這樣的房源，總價在250萬元以下已很少見。二手購賣方面表現冷清，節(jié)后至今也沒有成交。

　　溫州客急拋盤 高端房屢現“抄底”

　　中介門店統(tǒng)計數據顯示，上海各類二手房源成交量僅4164套，再創(chuàng)歷史新低，環(huán)比減少45%，同比去年2月份過年時的行情也大幅減少了48%。

　　盡管成交量創(chuàng)新低，但成交價格卻似乎沒有明顯下降的跡象，1.6692萬元/平方米的成交均價仍然高于過去6年中任何一年的二手住宅年均價水平。

　　從總價看，各總價段位的二手住宅成交量全線下降，幅度的800萬元－1000萬元二手住宅，環(huán)比上月下降58.8%，幅度較小的500萬元－800萬元二手住宅環(huán)比上月也下降了33.7%。剛性需求和改善型集中的120萬元－150萬元和150萬元－200萬元二手住宅成交量環(huán)比下跌均超過50%。

　　從單價看，二手住宅成交中出現了先進一個不降反升的單價區(qū)間——單價5萬元以上，在其他單價段位成交少則下降37.3%(7000元－9000元/平方米)，多則下降56%(4萬元－5萬元/平方米)的情況下，5萬元/平方米以上的二手住宅成交卻以環(huán)比增加40.7%的幅度上漲。從成交明細數據看，僅徐匯區(qū)永新城就成交單價5萬元以上的二手住宅10套，應是機構整體放盤所致。

　　在全市成交量大幅下滑的情況下，本月均價5萬元/平方米以上的高端樓盤成交套數卻要多于上月，導致本月高端二手物業(yè)的成交比重明顯增加。嚴控延續(xù)至今，部分市高端物業(yè)的持有者，如外籍人士和溫州投資客在去年年底前后或出于看空房地產后市、或出于自身資金需求等原因，選擇盡快將房源出售變現的情況有所增多，令房源釋放量有所加大。如古北分行中介置業(yè)顧問就反映其一月份的房源掛牌量環(huán)比上月呈小幅增加，同時該分行部分掛牌房源普遍的議價空間也已從2011年后半年的不到10%擴大到如今的10%－15%，其中一些溫州投資客出于生意上資金周轉更是急于拋售故降價空間會更大。

　　房源相對充沛、價格出現一定松動，同時豪宅的購房者通常不會受頭套房貸松動、普通住宅標準放寬等因素干擾其購房計劃，一旦符合以上兩個條件基本就會出手，較普通剛需客出手更加爽氣。如上月某中介成交了一套御翠豪庭的高區(qū)房源，該套房源曾以5.5萬－6萬元/平方米的均價掛牌近半年未能出售，直到春節(jié)前夕才得以成交，較終成交均價僅在5萬元/平方米左右，明顯低于該小區(qū)的平均市場價格，而這個較終敗下陣來選擇“割肉”的房東正是溫州人。

　　徐匯區(qū)均價上漲一成

　　從各城區(qū)市場的成交量看，沒有一個城區(qū)能逃避成交量大幅下降的命運，下降較少的靜安區(qū)也有28.8%，下降較多的閔行區(qū)下降53.5%，成交量比上月降了一半還不止。其他成交量降幅超過50%的還有徐匯區(qū)、長寧區(qū)和閘北區(qū)。

　　但是價格方面，徐匯區(qū)的二手住宅成交價格相比上個月卻上漲了一成，應該也和永新城的集中放盤成交有關--拉升全區(qū)均價。而成交價格漲幅超過全市平均水平的城區(qū)還有長寧區(qū)、閔行區(qū)和青浦區(qū)。

　　從戶籍情況看，上海本地成交和外省市成交下降幅度分別為45.2%和45.3%，而外籍人士成交的下降幅度則為53.7%，顯示在市場走弱的形式下，外籍人士的心態(tài)更加謹慎。

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