上海老上只角分布老黃浦區(qū)(不包含南市區(qū))、原盧灣區(qū)、靜安區(qū)，多為貴胄出沒(méi)場(chǎng)所，向來(lái)被認(rèn)為地段中的好地段，房?jī)r(jià)較抗跌。

　　時(shí)至今日，上只角范圍早已擴(kuò)散，長(zhǎng)寧的古北，浦東的聯(lián)洋等板塊都已經(jīng)被包裝為上只角概念，那么對(duì)于老上只角，是否會(huì)受到新貴的喜愛(ài)？而樓市低迷的前景下，老上只角是否能保持抗跌傳奇？

　　老黃浦區(qū)

　　縮水15%身價(jià)

　　今天的黃浦區(qū)包含了老黃浦區(qū)、盧灣區(qū)和南市區(qū)。這個(gè)從過(guò)去到現(xiàn)在，交通發(fā)達(dá)，配套完善的區(qū)域，一直被人們公認(rèn)為是上海的市。板塊內(nèi)豪宅房源以金外灘花園、上海灘花園、浦江公館為主，成交單價(jià)在6—10萬(wàn)元，其中金外灘花園交易量。然而，這一區(qū)域如今的抗跌性實(shí)在不行，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中華路分店趙彬能介紹，板塊豪宅的較終成交價(jià)格一般比房東掛牌價(jià)格下調(diào)15%左右。

　　近期，房東掛牌的房源越來(lái)越多，但受政策的影響，成交量不是非?？捎^。不過(guò)，區(qū)域的成熟性確實(shí)具有豪宅品質(zhì)，也一直吸引這個(gè)社會(huì)各界名人如澳洲光電能源女科學(xué)家戴熙明、香港女藝人吳綺莉、電影演員陳道明紛紛入駐該區(qū)域。

　　板塊內(nèi)代表小區(qū)

　　金外灘花園：金外灘花園處于市的，緊鄰黃浦江，與外灘金融相接壤，同陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望，是濱江板塊的江景樓盤(pán)之一。目前該小區(qū)掛牌單價(jià)在5萬(wàn)元左右，而成交的均價(jià)則在4.2萬(wàn)元左右?，F(xiàn)市場(chǎng)低迷，成交不理想。

　　上海灘花園：華潤(rùn)置地上海灘花園，南外灘高端濱江住宅先鋒，總建筑面積20萬(wàn)平米。項(xiàng)目緊鄰上海灘－黃浦江，北距外灘1.8公里。上海灘花園隸屬市的、也是較后一片可供成片開(kāi)發(fā)的高端濱江聚居區(qū)。該小區(qū)成交的價(jià)格在4.5萬(wàn)元左右。業(yè)主心態(tài)較好，基本無(wú)降價(jià)空間。

　　浦江公館：浦江公館距離外灘1.5公里，距人民廣場(chǎng)、淮海路、豫園、新天地僅3公里。共191席全裝修大戶型豪宅的，所有室內(nèi)配套設(shè)施均為世界一線品牌。該小區(qū)的二手房成交均價(jià)在6.5萬(wàn)元左右。

　　原北盧灣區(qū)

　　房東降價(jià)意愿不強(qiáng)

　　原盧灣區(qū)分為北盧灣和南盧灣，北盧灣曾經(jīng)是舊上海的法租界，近百年來(lái)一直被賦予歐陸風(fēng)情的典雅與法式的浪漫。在這里扎根，仿佛為自己貼上了尊貴的標(biāo)簽。

　　北盧灣區(qū)域內(nèi)花園洋房、梧桐幽徑，依靠淮海路與新天地兩大商業(yè)地段的優(yōu)勢(shì)，集中了一大批高端豪宅樓盤(pán)，如翠湖天地、錦麟天地、淮海晶華苑和香山麗舍等，吸引了許多成功人士、社會(huì)名流在此置業(yè)。其中新天地板塊已經(jīng)成為上海外籍人士居住密度較高的區(qū)域之一。

　　對(duì)于這種“上樓是生活，下樓即購(gòu)物”的區(qū)域，“降價(jià)”似乎和它是完全不搭邊的。據(jù)德佑地產(chǎn)新天地分店劉云飛介紹，區(qū)域類房東掛牌的豪宅房源不多，單價(jià)在6—16萬(wàn)元之間，以翠湖天地為例，較高掛牌單價(jià)是20萬(wàn)元，即便在限購(gòu)令的影響下，如今銷(xiāo)售情況不如以前好，房東也沒(méi)有降價(jià)的意思。而區(qū)域類比較活躍的豪宅房源有翠湖天地、華府天地、錦麟天地等，劉云飛告訴《東地產(chǎn)》記者，成交單價(jià)均在18萬(wàn)元左右，目前區(qū)域也沒(méi)有表現(xiàn)出降價(jià)的趨勢(shì)。

　　板塊內(nèi)代表小區(qū)

　　翠湖天地嘉苑：翠湖天地嘉苑占地52公頃，以太平湖綠地為，融合上海時(shí)尚新天地，寫(xiě)字樓群企業(yè)天地，兩座六酒店68層標(biāo)志性建筑。該小區(qū)近期成交并不理想，成交均價(jià)8萬(wàn)元左右。

　　華府天地：華府天地公寓由5幢小高層組成。東起馬當(dāng)路，南臨自忠路，西靠淡水路，北至興業(yè)路，上海新天地正對(duì)面，總建面7萬(wàn)平方米，豪華裝修。9000平方米商業(yè)面積，有主人專屬電梯，一層一戶，中西雙廚。戶型為260平方米-700平方米。該小區(qū)的成交均價(jià)在6萬(wàn)元左右，業(yè)主心態(tài)較好，基本無(wú)降價(jià)空間。

　　淮海晶華園：2座28層的高層與1座15層的小高層，采用無(wú)色透明玻璃與花崗巖為材料。目前該小區(qū)成交均價(jià)在6萬(wàn)元左右。

　　靜安區(qū)

　　一直被模仿，從未被替代

　　靜安區(qū)在上海人心中的地位是不可替代的，不管是老式弄堂洋房、別墅，還是新式豪宅小區(qū)，其周邊濃郁的老上海風(fēng)情街道相互環(huán)繞。其稀缺的地理位置和周邊環(huán)境都讓房東底氣十足。據(jù)漢宇地產(chǎn)東新閘分店柏棟梁介紹，目前掛牌的豪宅房源日益劇增，大部分是房東為了試探物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。所以降價(jià)的幅度并不明顯。誠(chéng)意出售的房源也僅有5%的議價(jià)空間。較貴的要數(shù)“經(jīng)典茂名”小區(qū)，該小區(qū)現(xiàn)在的成交單價(jià)在10萬(wàn)元左右，是屬于酒店式公寓類型的住宅小區(qū)。而在版塊內(nèi)二手房成交較為活躍的還有靜安豪景、中凱城市之光、國(guó)際麗都城等單價(jià)在6~7萬(wàn)元的豪宅?，F(xiàn)今因?yàn)檎叩挠绊?，所以整體成交并不算好。但是抗跌性依舊非常明顯，整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有太大的變化。柏棟梁表示，從成交火熱到目前成交低迷，該版塊成交的均價(jià)變動(dòng)甚微。而購(gòu)購(gòu)的客戶多以外資高管、外籍人士為主。

　　板塊內(nèi)代表小區(qū)

　　國(guó)際麗都城：國(guó)際麗都城地處北京西路石門(mén)二路口，分三期開(kāi)發(fā)。層高3米，豪華挑高LOBBY，每戶配TEMPSTAR戶式空調(diào)，德國(guó)威能壁掛式熱水爐。豪華會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)。國(guó)際麗都城位于南京西路黃金商業(yè)圈的周邊，附近有恒隆廣場(chǎng)，中信泰富等商場(chǎng)。目前小區(qū)的成交均價(jià)在6~7萬(wàn)元。一般常見(jiàn)的優(yōu)惠幅度為減少2000元/平方米，折扣算下來(lái)在2.8%左右。

　　中凱城市之光：中凱城市之光是由上海中凱置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的高端住宅社區(qū)，小區(qū)有8000平方米的生態(tài)景觀湖，26000平方米湖濱花園。住宅以18層以下的單元式小高層為主。目前小區(qū)的成交價(jià)格在6~7萬(wàn)元，議價(jià)空間不超過(guò)5%。

　　經(jīng)典茂名：經(jīng)典茂名公寓，此項(xiàng)目占地5252平米，地下三層(主要是停車(chē)場(chǎng))、一至三層為商業(yè)、四層為會(huì)所(附泳池)、五層至二十九層為住宅，地下室總建筑面積近萬(wàn)平米，商業(yè)面積約5000平米，住宅面積約21000平米。目前該小區(qū)是板塊內(nèi)除了別墅單價(jià)較貴的小區(qū)，成交均價(jià)在10萬(wàn)元左右，有一定優(yōu)惠，但是房東對(duì)后市一片看好，折扣非常少。

　　滬上租賃市場(chǎng)迎來(lái)淡季 內(nèi)環(huán)內(nèi)租客集中年前換房

　　11月份上海租賃市場(chǎng)內(nèi)外環(huán)表現(xiàn)“冷熱不均”。上海中原研究咨詢部對(duì)全市成交熱點(diǎn)板塊監(jiān)測(cè)顯示，歲末年終，隨著學(xué)生的放假以及外地打工人員的離滬返鄉(xiāng)的熱潮，租賃需求逐步降低，門(mén)店來(lái)客量及成交量整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。根據(jù)上海中原中介門(mén)店的不完全樣本統(tǒng)計(jì)，在整體下滑的格局中，存在區(qū)域上的冷熱不均。內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，租賃成交大范圍下滑，例如內(nèi)中環(huán)的北蔡板塊、真如板塊，成交量下滑20%—30%，中外環(huán)的古美板塊、外高橋板塊，下滑幅度也達(dá)到20%。內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，如徐家匯板塊、中山公園板塊，租賃成交有不同幅度的上揚(yáng)，分別達(dá)到15%、50%，客群主要為企業(yè)管理層、高薪白領(lǐng)。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，雖然城市住宅開(kāi)發(fā)快速向外圍轉(zhuǎn)移，但外圍區(qū)域的生活成熟度仍難支撐日常所需，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的租賃房源在這個(gè)背景下，便體現(xiàn)出更大的吸引力。中高端租賃需求者在購(gòu)購(gòu)力方面不存在問(wèn)題，眼下很多房主在調(diào)控的壓力下，轉(zhuǎn)售為租，讓供應(yīng)局面更為寬松，年前換房有著更為充裕的選擇空間。而一些次外圍、外圍區(qū)域，租賃房源相對(duì)充足，基本不用擔(dān)心“一房難求”的局面發(fā)生。

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